나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경100184 [20] 부산광역시 강서구 명지동 3599-3 명지국제신도시삼정그린코아더베스트 106동 2층디216호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경100184 [20] 부산광역시 강서구 명지동 3599-3 명지국제신도시삼정그린코아더베스트 106동 2층디216호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경100184
• 주소: 부산광역시 강서구 명지국제3로 97, 106동 2층디216호 (명지동,명지국제신도시삼정그린코아더베스트)
• 감정가: 566,000,000원
• 최저가: 194,138,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 근린생활시설

부산서부지원 경매1계 2024타경100184 | 소재지: 부산광역시 강서구 명지국제3로 97, 106동 2층디216호 (명지동,명지국제신도시삼정그린코아더베스트) | 감정가: 566,000,000원 | 최저가: 194,138,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경100184 (20)

소재지: 부산광역시 강서구 명지동 3599-3 명지국제신도시삼정그린코아더베스트 106동 2층 디216호

용도: 근린생활시설 (집합건축물대장상 일반음식점)

감정가: 566,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 면적 및 구조

토지면적: 28.41㎡ (약 8.59평)

건물면적(전용): 126.86㎡ (약 38.37평)

건물구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 3층 건물 중 2층

이용상태: 집합건축물대장상 일반음식점이나 현황은 공실상태

1.3. 권리 관계

소유자/채무자/채권자: 소유자 (OOOOOOOO), 채무자 주OOOOOOOOO, 채권자 한OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

권리분석: 토지 및 건물이 일괄 매각되는 임의경매 사건으로, 등기부상 권리관계는 매각으로 소멸될 것으로 보이며, 상세 권리분석은 별도의 등기부 확인이 필요합니다. 임대차 관계는 감정평가서상 '미상'으로 명시되어 있어, 입찰 시 현장 조사를 통해 대항력 있는 임차인이 존재하는지 여부를 반드시 확인해야 합니다.

2. 입지 및 상권 분석

2.1. 최고의 입지: 법조타운 중심상업지역

본건은 명지국제신도시의 핵심 지역인 부산지방법원 서부지원 동측 인근, 이른바 '법조타운' 라인에 위치하고 있습니다. 주변은 법원, 검찰청, 세무서 등 주요 관공서가 밀집해 있으며, 대규모 아파트단지 및 각종 상업/업무시설 등으로 형성된 중심 상가지대입니다. 토지이용계획상 중심상업지역에 해당하여 용적률 및 토지 활용도가 높은 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 제반 차량 접근이 용이하며, 동측 및 북측으로 왕복 6차선, 남측 및 서측으로 왕복 4차선 규모의 도로와 접하고 있어 우수한 광역 및 지역 교통망을 자랑합니다. 인근에 버스 정류장이 소재하여 일반적인 대중교통 사정은 무난합니다.

2.3. 상권 특성 및 생활정보

명지국제신도시 내 주택 및 상가 밀집 지역으로, 아파트 및 오피스텔 단지의 고정 수요를 확보하고 있습니다. 주변에는 스타필드시티 명지 등 대형 쇼핑/문화 시설이 가까이 위치해 있으며, 국회도서관 등 주요 문화 시설도 인근에 있어 풍부한 배후 수요와 유동인구를 기대할 수 있는 상권입니다. 본건이 위치한 명지국제신도시삼정그린코아더베스트는 주상복합 건물로, 상가 전용 주차장도 확보되어 외부 수요 흡수에 유리합니다.

3. 물건 현황 및 특이 사항

3.1. 물건 현황

본건은 철근콘크리트 구조의 3층 건물 중 2층에 위치합니다. 설비 내역으로는 급수 및 배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 냉난방설비 등이 잘 갖추어져 있습니다.

3.2. 특이사항 및 주의사항

집합건축물대장상 용도는 '일반음식점'이나, 현황은 '공실' 상태입니다. 공실 상태임을 감안하여 향후 새로운 임차인 유치를 위한 인테리어 및 시설 비용 등을 고려해야 합니다. 또한, 일반음식점 외 다른 용도로 변경 시에는 관련 법규 및 지자체 조례를 반드시 확인해야 합니다.

4. 투자 포인트 및 리스크 분석

4.1. 투자 포인트

법조타운 코어 입지: 법원, 검찰청 등 공공기관 및 대형 오피스 시설의 고정 수요를 바탕으로 안정적인 상권이 형성되어 있습니다.

중심상업지역: 용도지역상 최상의 입지로, 장기적인 투자가치 및 토지 가치 상승 여력이 높습니다.

대형 평수 (전용 약 38.37평): 전문 식당, 병원, 학원, 사무실 등 다양한 업종 수용이 가능한 규모입니다.

4.2. 잠재적 리스크

공실 리스크: 현재 공실 상태이므로, 낙찰 후 임대차 시장 상황을 면밀히 분석하고 임차인 모집에 집중해야 합니다.

임대차 관계 미상: 명도 과정에서 발생할 수 있는 잠재적 리스크(명도 소송, 시간 지연 등)에 대비해야 합니다.

지역 개발 이슈: 명지국제신도시 인근(생곡마을)에서 신규 소각장 건립 논란이 있었던 점은 잠재적인 지역 주민들의 님비 현상 및 환경적 민감도를 확인해 볼 필요가 있습니다. 다만 본건은 법조타운 중심부에 위치하며, 해당 소각장 예정지와의 거리가 상당하므로 직접적인 영향은 미미할 수 있으나, 광역적인 관점에서 인지할 필요는 있습니다.

5. 종합 의견

본 경매 물건은 명지국제신도시 법조타운 내 중심상업지역에 위치한 대형 평수 상가로, 법원, 검찰청, 대형 아파트단지 등 풍부한 배후 수요를 확보하고 있는 우수한 입지입니다. 현재 공실 상태라는 리스크는 있으나, 이는 곧 신규 업종 유치를 위한 기회로 볼 수 있습니다. 현재의 감정가는 법조타운 핵심 상권의 가치가 반영된 것으로 판단되며, 주변 상권의 임대 시세를 파악하여 적정 임대료를 산정하고 명도 전략을 수립한다면 안정적인 투자 수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

6. 결론: 투자 포인트

1. 중심상업지역의 희소성 및 높은 토지 가치.

2. 법조타운 및 대규모 주거단지의 고정 배후 수요.

3. 2층 코너/전면부에 위치하여 가시성 양호 (구조 및 외벽 강화유리창호로 추정).

4. 향후 신도시 개발 및 교통망 확충 계획 (하단-녹산선, 강서선 등)에 따른 잠재적 가치 상승 여력.

법원 정보

부산서부지원 경매1계