나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경100184 [22] 부산광역시 강서구 명지동 3599-3 명지국제신도시삼정그린코아더베스트 106동 3층디313호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경100184 [22] 부산광역시 강서구 명지동 3599-3 명지국제신도시삼정그린코아더베스트 106동 3층디313호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

부산서부지원 경매1계 2024타경100184 | 소재지: 부산광역시 강서구 명지국제3로 97, 106동 3층디313호 (명지동,명지국제신도시삼정그린코아더베스트) | 감정가: 417,000,000원 | 최저가: 143,031,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서 개요

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경100184 (22)

소재지: 부산광역시 강서구 명지동 3599-3 명지국제신도시삼정그린코아더베스트 106동 3층디313호

용도: 근린생활시설 (집합건축물대장상 일반음식점)

감정가: 417,000,000원

경매구분: 부동산임의경매 (채권자: 한OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)

1.2. 면적 및 구조 현황

토지면적: 21.40㎡ (약 6.47평)

건물면적 (전용면적): 95.55㎡ (약 28.90평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

건물구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 3층 건물 중 3층

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 입지 조건

본 물건은 명지국제신도시 내에서도 '중심상업지역'에 위치하여 상업시설로서 최적의 입지 조건을 갖추고 있습니다.

사다리형의 토지이며 아파트 및 오피스텔, 상가 건물의 부지로 이용 중입니다.

동측 및 북측은 왕복 6차선, 남측 및 서측은 왕복 4차선 규모의 도로와 접하고 있어 차량 접근성이 매우 우수합니다.

2.2. 주변 환경 및 교통 상황

주변은 명지국제신도시 내 주택 및 상가지대로서 부산지방법원 서부지원, 부산지방검찰청 서부지청, 세무서 등 주요 법조 및 행정 시설이 인근에 밀집되어 있습니다.

대규모 아파트 단지와 각종 상업 및 업무시설이 혼재된 '법조라인'의 핵심 상권에 해당합니다.

인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정은 무난하며, 향후 하단녹산선 및 강서선 지하철 개통 시 교통 편의성은 더욱 개선될 예정입니다.

2.3. 혐오 시설 여부

인근에 대규모 법원, 검찰청, 세무서 등 행정 시설 및 고급 주상복합단지가 밀집되어 있어 일반적으로 기피하는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

주변에 스타필드와 국회도서관(서울 외 유일) 등 대형 편의 및 문화시설이 입점해 있어 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 진행 정보

본 건은 채권자 한OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO의 신청에 의한 '부동산임의경매' 사건입니다.

매각 대상은 '토지/건물일괄매각'으로 진행되므로, 낙찰 시 건물과 토지 지분 모두를 취득하게 됩니다.

3.2. 특이 및 주의사항

현재 집합건축물대장상 용도는 '일반음식점'이나, 감정평가 현황 조사 시 '공실 상태'로 확인되었습니다.

공실 상태는 낙찰 후 명도(인도) 과정이 비교적 간단할 수 있으나, 즉시 수익이 발생하지 않는다는 점에서 임차인 유치에 대한 리스크가 존재합니다.

임대차 관계는 '미상'으로 조사되었으므로, 낙찰 전 임차인 현황에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

4. 상권 분석 및 이용 현황

4.1. 상권 분석

물건이 속한 명지국제신도시 '중심상업지역'은 법조타운 배후 수요와 대규모 아파트 단지(더샵, 삼정그린코아 등)의 주거 수요를 동시에 흡수하는 복합 상권입니다.

주요 시설인 법원, 검찰청, 세무서 직원 및 방문객, 그리고 주변 주거 단지 입주민들을 고정 및 유동 인구로 확보할 수 있는 잠재력이 높습니다.

주변 상가들의 경쟁 상황과 공실률을 면밀히 분석하여 적정 임대료 수준을 파악하는 것이 중요합니다.

4.2. 이용 상태 및 설비

현황은 공실 상태이지만, 집합건축물대장상 일반음식점으로 등록되어 있어 해당 용도로의 재임차가 용이합니다.

급수 및 배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 냉난방설비 등이 잘 갖추어져 있어 다양한 업종으로의 활용이 가능합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 공실 리스크

현재 공실 상태이므로, 낙찰 후 임차인 유치 시까지는 투자 비용 대비 수익이 발생하지 않는 공실 리스크를 부담해야 합니다.

중심상업지역 내 유사 면적 상가들의 임차 수요 및 경쟁 강도를 신중하게 검토해야 합니다.

5.2. 임대 관계 불확실성

임대 관계가 '미상'이므로, 임차인이 실제 존재할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 추가될 수 있습니다.

5.3. 용도 변경 리스크

현재 용도(일반음식점) 외의 다른 업종으로 사용을 계획하는 경우, 용도 변경 가능성과 비용을 사전에 확인해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 명지국제신도시 법조타운 인근의 핵심 '중심상업지역'에 위치한 근린생활시설로, 안정적인 입지 조건과 높은 개발 잠재력을 갖추고 있습니다.

다만, 현재 '공실' 상태라는 리스크를 안고 있으므로, 임차인 유치 전략과 함께 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다.

장기적인 관점에서 명지국제신도시의 성장과 법조타운의 고정 수요를 바탕으로 한 안정적인 투자처로 판단됩니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 법원, 검찰청 등 행정기관 밀집지역의 중심상업지로서 희소성 높은 입지.

개발 호재: 하단-녹산 지하철 및 강서선 개통, 대규모 공원 조성 등 주변 개발 호재를 통한 미래 가치 상승 기대.

용이한 활용: 전용면적 약 28.90평으로 일반음식점 외에도 다양한 사무실, 서비스업종 등으로 활용 가능하며, 내부 설비가 양호함.

법원 정보

부산서부지원 경매1계