나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경100184 [17] 부산광역시 강서구 명지동 3599-3 명지국제신도시삼정그린코아더베스트 106동 2층디212호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하늘 · 평가일 2024.01.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 강서구 명지동 소재 부산지방법원 서부지원 동측 인근에 위치하는 명지
국제신도시삼정그린코아더베스트 106동 1층 디102호 외 23개호이며 주변은 명지국제신도시내
주택 및 상가지대로서 법원, 검찰청, 세무서, 아파트단지 및 각종 상업 및 업무시설 등으로
형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 일반적인 대중교통사정
은 무난합니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 3층 건물 중 1,2,3층이며,
- 외벽: 강화유리창호.
- 내벽: 보드 마감.
- 바닥: 타일 마감.
- 창호: 강화유리창호.

이용상태

집합건축물대장상 일반음식점이나 현황은 모두 공실상태입니다.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 냉난방설비 등이 되어
있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지이며 아파트 및 오피스텔, 상가 건물의 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

동측 및 북측으로 왕복6차선, 남측 및 서측으로 왕복4차선 규모의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

용도지역은 중심상업지역 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계: 미상입니다.
나.기타: 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

집합건축물대장상 일반음식점이나 현황은 공실상태입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경100184 (17)

소재지: 부산광역시 강서구 명지동 3599-3 명지국제신도시삼정그린코아더베스트 106동 2층디212호

건물명: 명지국제신도시 삼정그린코아 더베스트

동/호: 106동 2층 디212호

1.2. 물건 현황

용도: 근린상가 (집합건축물대장상 일반음식점)

감정가: 463,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.3. 면적 정보

토지면적: 21.40㎡ (약 6.47평)

건물면적: 95.55㎡ (약 28.90평)

1.4. 채권자 정보

채권자: 한OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (마스킹 처리)

1.5. 건축물 정보 (요약)

건축물 용도: 복합 용도 (공동주택, 업무시설, 근린생활시설, 판매시설)

106동 주요 용도: 제2종 근린생활시설 (일반음식점)

건축 구조: 철근콘크리트조

건축 허가일: 2016년 02월 12일

사용 승인일: 2019년 09월 17일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 부산광역시 강서구 명지동에 위치한 명지국제신도시 내에 자리하고 있습니다. 부산지방법원 서부지원 동측 인근으로, 주변은 주택과 상가가 혼재된 지역입니다. 법원, 검찰청, 세무서 등 행정기관과 아파트단지, 그리고 다양한 상업 및 업무시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부할 것으로 예상됩니다.

2.2. 교통 접근성

제반 차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 본 건까지 동측 및 북측으로는 왕복 6차선, 남측 및 서측으로는 왕복 4차선 규모의 도로와 접하고 있어 교통망이 우수합니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 물건이 속한 토지의 용도지역은 중심상업지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 소멸 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

제공된 정보에 따르면, 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 기타 권리사항

집합건축물대장상 일반음식점으로 등재되어 있으나, 현황은 공실 상태입니다. 임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

명지국제신도시는 현재 활발히 개발이 진행 중인 지역으로, 주거, 상업, 업무 기능이 복합적으로 발전하고 있습니다. 이로 인해 지속적인 배후 수요 증가가 기대되는 지역입니다.

4.2. 주변 상권 활성화 요인

법원, 검찰청 등 행정기관 밀집 지역은 관련 종사자 및 민원인들로부터 안정적인 유동인구를 확보할 수 있는 장점이 있습니다. 또한, 단지 내 상가와 인근 대형 상가, 스타필드 등 편의시설 접근성이 뛰어나 상권 형성에 긍정적인 영향을 미칩니다.

4.3. 잠재적 상권 가치

향후 명지국제신도시의 지속적인 개발과 함께 배우 수요가 증가할 것으로 예상되며, 이는 상권의 전반적인 가치 상승으로 이어질 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변 상업시설, 금융기관, 행정기관 등을 편리하게 이용할 수 있습니다. 또한, 대형 쇼핑몰(스타필드시티 명지)이 가까이에 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 교통 및 접근성

대중교통 이용이 편리하며, 자가용 이용 시에도 주요 도로 접근성이 우수합니다. 향후 하단-녹산선, 강서선 개통 예정으로 교통 여건은 더욱 개선될 것으로 보입니다.

5.3. 주거 및 업무 환경

본 건은 근린상가로 분류되나, 주거 및 업무시설이 밀집한 지역에 위치하여 다양한 수요를 흡수할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현황 공실 상태

집합건축물대장상 용도는 일반음식점으로 되어 있으나, 현재 공실 상태입니다. 이는 공실 장기화 시 임대 수익 확보에 어려움이 있을 수 있으며, 새로운 임차인 확보 및 업종 전환 등에 추가적인 시간과 비용이 소요될 가능성을 시사합니다.

6.2. 임대 관계 미상

임대 관계가 미상이라는 점은 현 임차인의 유무나 계약 조건 등에 대한 추가 확인이 필요함을 의미합니다. 인수할 보증금은 없으나, 실제 명도를 위한 절차 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 과거 하자 논란 (참고)

자료에 따르면, 해당 건물(명지 삼정그린코아 더베스트)과 관련하여 과거 부실 시공 및 사기 분양 논란 등이 일부 언론 보도를 통해 제기된 바 있습니다. 이는 향후 건물 관리에 영향을 미칠 수 있는 잠재적 요소로 고려해 볼 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 유무

주변 환경 분석 결과, 본 건과 직접적으로 인접한 곳에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 명지국제신도시에 위치한 근린상가로, 법원 등 행정기관 인근의 안정적인 유동인구와 편리한 교통 여건을 갖춘 우수한 입지 조건을 자랑합니다. 비교적 최근에 건축된 건물이라는 점도 긍정적입니다.

다만, 현재 집합건축물대장상 일반음식점으로 등록되어 있으나 공실 상태라는 점은 임대 수익 창출에 있어 면밀한 검토가 필요한 부분입니다. 인수할 권리 및 보증금이 없는 점은 명도 측면에서 유리하나, 공실 해소 방안 마련이 중요합니다. 과거 언론 보도를 통해 제기된 일부 하자 논란에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

종합적으로 볼 때, 명지국제신도시의 개발 잠재력과 행정타운의 배후 수요를 바탕으로 공실 리스크를 효과적으로 관리한다면 장기적인 관점에서 투자 가치를 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 핵심 입지 조건

법원, 검찰청 등 관공서 밀집 지역에 위치하여 안정적인 수요층 확보가 용이합니다.

명지국제신도시 개발 계획에 따른 미래 가치 상승 기대감이 높습니다.

8.2. 신축 건물 이점

비교적 최근에 건축된 건물로, 건물의 노후화로 인한 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

8.3. 권리관계의 명확성

매각으로 소멸되지 않는 권리가 없고, 인수할 보증금 있는 임차인이 없어 명도 관련 부담이 적습니다.

8.4. 공실 리스크 해소 시 수익 잠재력

현재 공실 상태를 적극적으로 해소하고 적정 임차인을 확보할 경우, 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 463,000,000원입니다.

인수 보증금 합계는 0원이므로, 낙찰자는 별도의 보증금 인수 부담이 없습니다.

예상 입찰가는 현재 시장 상황, 물건의 구체적인 상태(공실 기간, 관리 상태 등), 향후 임대 수요 예측, 그리고 경쟁 입찰자의 수를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히, 현 공실 상태와 과거 하자 논란 등 잠재적 리스크를 감안하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 투자자 본인의 목표 수익률과 위험 감수 수준을 고려하여 적정 입찰가를 산출하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.