나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경100184 [13] 부산광역시 강서구 명지동 3599-3 명지국제신도시삼정그린코아더베스트 106동 1층디136호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경100184 [13] 부산광역시 강서구 명지동 3599-3 명지국제신도시삼정그린코아더베스트 106동 1층디136호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

부산서부지원 경매1계 2024타경100184 | 소재지: 부산광역시 강서구 명지국제3로 97, 106동 1층디136호 (명지동,명지국제신도시삼정그린코아더베스트) | 감정가: 762,000,000원 | 최저가: 261,366,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 물건 기본 정보

사건번호는 부산서부지원 2024타경100184 (13)호이며, 소재지는 부산광역시 강서구 명지동 3599-3 명지국제신도시삼정그린코아더베스트 106동 1층 디136호입니다.

용도는 근린생활시설이며, 매각대상은 토지 및 건물 일괄매각, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

감정가는 762,000,000원으로 책정되었습니다.

면적 현황은 토지면적 (전용) 11.72㎡ (약 3.54평), 건물면적 (전용) 52.31㎡ (약 15.82평)입니다.

집합건축물대장상 용도는 일반음식점이나, 현재는 공실 상태라는 특이사항이 있습니다.

1.2. 건물 및 설비 현황

본 물건은 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 3층 건물 중 1층에 위치하며, 외벽은 강화유리창호, 내벽은 보드 마감, 바닥은 타일 마감입니다.

급수 및 배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기 설비, 냉난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

2. 입지 및 상권 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 명지국제신도시의 핵심 지역인 '법조타운' 인근에 위치합니다.

부산지방법원 서부지원과 서부지방검찰청이 동측 인근에 소재하여, 법무사 및 변호사 사무실 등 고정적인 업무 수요 확보를 기대할 수 있는 입지적 우위가 상당합니다.

주변은 주택 및 상가지대로서 법원, 검찰청, 세무서, 대규모 아파트단지 및 각종 상업 및 업무시설 등으로 형성되어 있습니다.

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 동측 및 북측으로 왕복 6차선, 남측 및 서측으로 왕복 4차선 규모의 도로와 접하고 있어 교통 여건이 매우 우수합니다.

향후 하단-녹산 지하철 및 강서선 개통 시 더블 역세권의 잠재력 또한 예상됩니다.

2.2. 상권 분석 및 생활 정보

본 물건이 포함된 명지국제신도시 삼정그린코아더베스트는 아파트 431세대, 오피스텔 432실로 구성된 주상복합단지이며, 상업시설은 총 176개 점포로 구성되어 단지 내 고정 수요를 확보하고 있습니다.

주변에 스타필드시티 명지 등 대형 상업 시설이 가까이에 위치하여 상권을 형성하고 있으며, 향후 복합5구역에 백화점 입점 시 서부산 알짜 단지로의 발전 가능성이 높습니다.

2.3. 토지 이용 및 형상

용도지역은 중심상업지역으로 높은 용적률을 기대할 수 있는 핵심 상업용지입니다.

토지는 사다리형의 형상으로 아파트 및 오피스텔, 상가 건물의 부지로 이용 중입니다.

3. 권리 분석 및 리스크

3.1. 권리 분석

본 물건은 부동산 임의경매 사건으로 진행되며, 매각 대상은 토지와 건물 일괄매각으로 명확합니다.

현재 임대관계는 미상이나, 명도 대상자는 소유자 또는 미상의 임차인이 될 수 있으므로, 최종 낙찰 후 점유자 확인 및 명도 진행이 필요합니다.

3.2. 잠재적 리스크 및 주의사항

가장 큰 리스크는 현재 집합건축물대장상 일반음식점으로 지정되어 있으나 현황이 공실이며, 이 상업시설 전체가 과거 '사기 분양' 논란에 휩싸였다는 점입니다.

상가 분양 당시 천정 높이, 내부 기둥, 배기 시설 미비 등 기능적 하자가 지적되었으며, 특히 음식점 등의 환기 및 환풍 시설 설치의 어려움으로 인해 음식점 운영이 어렵거나 향후 상층부 아파트 입주민과의 분쟁 발생 가능성이 존재합니다.

따라서, 낙찰 후 일반음식점 외 다른 용도로의 활용 가능성 및 용도 변경 가능성을 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

또한, 강서구 인근 생곡마을에 계획되었던 새 소각장 조성 계획이 현재 에코델타시티 주민 등의 반발로 인해 백지화 논란 중에 있다는 점은 지역적 혐오시설 관련 리스크로 참고해야 합니다.

4. 투자를 위한 제언

4.1. 투자 포인트

법조타운 초밀접 입지: 서부지방법원, 서부지방검찰청의 고정된 업무 수요를 배후에 두고 있어 안정적인 사무실 또는 관련 업종 유치가 가능합니다.

대규모 주상복합 고정 수요: 아파트 및 오피스텔 약 860여 세대의 단지 내 수요를 확보하고 있습니다.

미래 교통 호재: 향후 하단-녹산선 및 강서선 개통 등 서부산 개발의 핵심축에 위치하고 있습니다.

4.2. 종합 의견

본 물건은 명지국제신도시 내에서도 법조타운이라는 독보적인 입지 프리미엄을 갖추고 있어 높은 미래 가치를 지닙니다.

다만, 상가 자체의 구조적 및 기능적 논란(환기 시설 등)으로 인해 현재 공실률이 높고, 계약 해지 및 소송 문제까지 언급되었던 점은 투자 결정 시 반드시 해결해야 할 핵심 과제입니다.

권리 관계는 비교적 단순해 보이나, 상가 내부의 하자를 해결하고 법조타운 수요에 맞는 비음식점 업종(법무사, 변호사 사무실 등)을 유치할 전략을 세운다면 시세 상승 효과를 기대할 수 있습니다.

4.3. 결론

높은 입지적 가치 대비, 상가의 기능적 한계와 공실 리스크가 명확하므로, 해당 리스크를 감안하여 감정가 대비 충분히 저렴한 가격에 낙찰받는 것이 중요합니다.

낙찰 후 용도 변경 및 내부 구조 변경(만약 가능하다면) 비용까지도 투자 분석에 포함해야 성공적인 투자가 될 수 있습니다.

법원 정보

부산서부지원 경매1계