나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경100184 [18] 부산광역시 강서구 명지동 3599-3 명지국제신도시삼정그린코아더베스트 106동 2층디213호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하늘 · 평가일 2024.01.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 강서구 명지동 소재 부산지방법원 서부지원 동측 인근에 위치하는 명지
국제신도시삼정그린코아더베스트 106동 1층 디102호 외 23개호이며 주변은 명지국제신도시내
주택 및 상가지대로서 법원, 검찰청, 세무서, 아파트단지 및 각종 상업 및 업무시설 등으로
형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 일반적인 대중교통사정
은 무난합니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 3층 건물 중 1,2,3층이며,
- 외벽: 강화유리창호.
- 내벽: 보드 마감.
- 바닥: 타일 마감.
- 창호: 강화유리창호.

이용상태

집합건축물대장상 일반음식점이나 현황은 모두 공실상태입니다.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 냉난방설비 등이 되어
있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지이며 아파트 및 오피스텔, 상가 건물의 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

동측 및 북측으로 왕복6차선, 남측 및 서측으로 왕복4차선 규모의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

용도지역은 중심상업지역 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계: 미상입니다.
나.기타: 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

집합건축물대장상 일반음식점이나 현황은 공실상태입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 고유번호: 부산서부지원 2024타경100184 (18)

소재지: 부산광역시 강서구 명지동 3599-3, 명지국제신도시삼정그린코아더베스트 106동 2층 D213호

건물 용도: 제2종근린생활시설 (집합건축물대장상 일반음식점)

감정가: 463,000,000원

토지 면적: 21.40㎡ (약 6.47평)

건물 면적: 95.55㎡ (약 28.90평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

주요 특징: 집합건축물대장상 일반음식점으로 등록되어 있으나, 현재 공실 상태로 확인됨.

2. 입지조건

본건은 부산광역시 강서구 명지동에 위치한 명지국제신도시 내 삼정그린코아더베스트 106동 2층 D213호입니다. 부산지방법원 서부지원 동측 인근에 자리하고 있으며, 국제신도시의 핵심 지역으로 주택, 상가, 업무시설이 복합적으로 발달해 있습니다. 특히 법원, 검찰청, 세무서 등 주요 관공서가 인접해 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 차량 접근성이 양호하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리합니다. 단지 주변으로 동측 및 북측에 왕복 6차선, 남측 및 서측에 왕복 4차선 규모의 도로가 접하고 있어 교통망이 우수합니다. 해당 토지는 중심상업지역 내 사다리형의 토지로, 현재 아파트, 오피스텔, 상가 건물의 부지로 활용되고 있습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 한OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 임차인 현황 조사 결과, 인수해야 할 보증금 합계는 0원으로 파악되었습니다. 이는 현존하는 임차인이 없거나, 모든 임차인의 권리가 매각으로 소멸됨을 의미합니다. 또한, 매각으로 인해 소멸되지 않는 별도의 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

4. 상권분석

명지국제신도시는 부산의 새로운 경제 및 업무 중심지로 빠르게 성장하고 있는 지역입니다. 본건이 위치한 상업 지역은 다수의 관공서와 대규모 주거 단지(아파트, 오피스텔)를 배후로 하고 있어 잠재적인 소비 수요가 풍부합니다. 신도시 개발이 진행됨에 따라 지속적으로 유동인구가 증가할 것으로 예상되며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 것입니다. 현재 공실 상태라는 점은 다소 우려스럽지만, 이는 향후 임대 수익을 창출할 수 있는 기회로 작용할 수 있습니다. 단지 내 상가 및 주변 상업 시설들과의 경쟁 구도를 고려해야 하며, 장기적인 관점에서 상권의 성장 가능성이 높다고 판단됩니다.

5. 생활정보

본건이 속한 명지국제신도시 지역은 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 인근에 다양한 상업 시설, 금융기관, 병원, 학원 등이 밀집해 있어 편리한 생활이 가능합니다. 또한, 대형 쇼핑몰, 공원, 문화 시설 등의 입점 및 운영으로 풍요로운 여가 생활을 즐길 수 있습니다. 교통망이 발달하여 부산 시내 및 인근 지역으로의 이동이 용이하며, 신축 주거 단지가 많아 쾌적한 도시 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 현재 공실 상태: 공실이 장기화될 경우 공실 리스크에 대한 대비가 필요합니다. 임대 마케팅 전략 및 공실 기간 동안의 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 경쟁 심화 가능성: 신도시 개발 단계에 따라 유사한 상업 시설의 공급이 증가할 수 있어, 향후 경쟁 심화 가능성에 대비해야 합니다.

* 지역 경기 변동: 지역 경제 상황의 변화나 소비 심리 위축 시 상가 공실률이 증가할 위험이 있습니다.

* 주변 시설 영향: 본건 주변 지역에 대규모 산업단지나 혐오 시설 등 잠재적으로 부정적인 영향을 줄 수 있는 시설의 직접적인 인접성은 현재까지 확인되지 않았으나, 향후 지역 개발 계획 및 환경 변화에 대한 지속적인 모니터링이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산의 핵심 개발 축인 명지국제신도시에 위치한 근린상가로서, 탄탄한 배후 수요와 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 현재 공실 상태라는 점은 단기적인 부담으로 작용할 수 있으나, 신도시의 장기적인 성장 잠재력과 중심상업지역으로서의 가치 상승 가능성을 고려할 때 투자 기회로 볼 수 있습니다. 관공서 밀집 지역의 특성상 꾸준한 임대 수요가 예상되며, 지역 개발 계획이 완성됨에 따라 상권 가치가 더욱 상승할 것으로 기대됩니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 입지: 미래가치가 높은 부산 명지국제신도시의 중심 상업 지역에 위치합니다.

* 풍부한 배후 수요: 관공서, 주거 단지 등 다양한 수요층을 확보하고 있습니다.

* 성장 잠재력: 신도시 개발 진행 및 인구 유입으로 인한 상권 활성화 및 가치 상승 기대가 높습니다.

* 저가 매수 기회: 현재 공실 상태로, 감정가 대비 합리적인 가격으로 매입할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 463,000,000원을 기준으로 하되, 현재 공실 상태와 시장 상황을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가적인 조사가 필수적입니다.

* 최근 명지국제신도시 내 유사 상가 물건의 실거래가 및 경매 낙찰가 분석.

* 현재 명지국제신도시 내 근린상가의 평균 공실률 및 임대료 수준 조사.

* 해당 상가의 향후 예상 임대 수익 및 투자 회수 기간 추정.

* 주변 상업 시설과의 경쟁력 분석 및 차별화 전략 고려.

인수 보증금이 0원이므로, 이는 입찰가 산정 시 별도로 고려할 필요는 없습니다. 현재 상황을 고려할 때, 감정가 대비 일정 수준의 할인율을 적용하여 경쟁력 있는 입찰가를 제시하는 전략이 유효할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.