나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경100184 [15] 부산광역시 강서구 명지동 3599-3 명지국제신도시삼정그린코아더베스트 106동 2층디210호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경100184 [15] 부산광역시 강서구 명지동 3599-3 명지국제신도시삼정그린코아더베스트 106동 2층디210호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경100184
• 주소: 부산광역시 강서구 명지국제3로 97, 106동 2층디210호 (명지동,명지국제신도시삼정그린코아더베스트)
• 감정가: 475,000,000원
• 최저가: 162,925,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 근린생활시설

부산서부지원 경매1계 2024타경100184 | 소재지: 부산광역시 강서구 명지국제3로 97, 106동 2층디210호 (명지동,명지국제신도시삼정그린코아더베스트) | 감정가: 475,000,000원 | 최저가: 162,925,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 위치 정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경100184 (15)

소재지: 부산광역시 강서구 명지동 3599-3 명지국제신도시삼정그린코아더베스트 106동 2층디210호

용도: 근린생활시설 (집합건축물대장상 일반음식점이나 현황은 공실상태임)

1.2. 면적 및 감정가

건물면적 (전용): 98.00㎡ (약 29.65평)

토지면적 (지분): 21.95㎡ (약 6.64평)

감정가: 475,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

2. 입지조건 및 환경분석

2.1. 지역 특성 및 개발 호재

본건은 명지국제신도시의 핵심 법조타운 라인에 위치하고 있으며, 부산지방법원 서부지원 및 검찰청 서부지청 동측 인근에 자리한 주상복합단지 내 상가입니다. 주변은 아파트 단지, 각종 상업 및 업무시설, 법조 시설 등으로 형성된 중심상업지역입니다.

장기적으로는 하단-녹산선 및 강서선 개통이 예정되어 있어 향후 더블 역세권으로 기능할 가능성이 있으며, 대형 공원 조성 계획 및 스타필드 등 대형 상업 시설과도 인접하여 우수한 입지 잠재력을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

본건까지 제반 차량 접근이 용이하며, 인근에 지법서부지원·지검서부지청 버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 무난합니다. 토지는 동측 및 북측으로 왕복 6차선, 남측 및 서측으로 왕복 4차선 규모의 도로와 접하고 있어 차량 접근성이 매우 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 물건 분석

매각대상은 토지 및 건물 일괄 매각 건으로, 낙찰 후 추가적인 토지 확보 부담이 없습니다. 본건은 근린생활시설로서, 현재 집합건축물대장상 용도는 일반음식점으로 지정되어 있으나 현황은 공실 상태입니다.

3.2. 임대차 및 기타 사항

본건은 임의경매 사건으로 채권자 (한OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)의 신청에 의해 진행 중입니다.

현황조사상 공실이므로 주택 임차인에 대한 대항력 문제는 발생하지 않을 가능성이 높으나, 미상인 임대관계 및 소유자 혹은 전 점유자의 명도 대상 여부는 입찰 전 반드시 확인이 필요합니다.

4. 상권분석 및 이용현황

4.1. 상권 현황

명지국제신도시의 법조타운을 배후에 둔 중심상업지역으로, 안정적인 주거 배후 수요와 법원/검찰청 관련 업무 수요가 공존하는 상권입니다.

단지 내 상가는 1층부터 3층까지 조성되어 있으며, 인근에 대규모 아파트 단지와 상업 시설이 밀집되어 있어 기본적인 유동 인구는 확보된 것으로 판단됩니다.

4.2. 이용 상태 및 주의사항

감정평가서상 일반음식점(98.00㎡, 약 29.65평)으로 이용 가능하다고 되어 있으나, 현재 공실 상태입니다.

주의사항: 본 상가 건물은 준공 초기부터 천장 높이 부족, 상가 내부의 다수 기둥, 배기 시설 미비 등 구조적 및 기능적 문제로 인해 상가로서의 기능에 어려움이 있다는 논란이 있었으며, 특히 음식점 등의 업종을 운영하기 위한 환기/배기 덕트 설치에 제약이 있을 수 있다는 점을 인지해야 합니다. 이러한 초기 상가의 기능적 문제로 인해 현재 공실률이 높은 상황이며, 상권 활성화에 시간이 걸릴 수 있습니다.

5. 생활 정보 및 주변 시설 (혐오시설 유무 포함)

본건은 명지국제신도시 내 주상복합단지에 위치하여, 법원, 검찰청, 세무서 등 주요 공공시설 및 대규모 아파트 단지를 인접하고 있어 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다. 주변에 스타필드 등 대형 쇼핑 시설이 가까이 위치하며, 대규모 공원 조성 계획이 예정되어 있어 정주 여건이 우수합니다.

조사 결과, 해당 신도시 지역은 계획도시 특성상 인근에 특이할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

1) 상가 내부 기능적 문제: 낮은 천장고, 내부 기둥 등으로 인해 일반적인 근린생활시설(특히 음식점)의 인테리어 및 시설 설치에 제약이 따를 수 있습니다. 이는 신규 임차인 확보에 큰 어려움으로 작용할 수 있습니다.

2) 장기간 공실 리스크: 현재 공실 상태이며, 상가 전체의 활성화가 미진하다는 점이 큰 리스크입니다. 임대차 시장 상황을 면밀히 분석하여 적정 임대료 수준을 파악해야 합니다.

3) 용도 변경 제한: 대장상 일반음식점이나, 상가 기능적 문제로 인해 실제로 일반음식점 외 다른 업종으로의 용도 변경 및 영업이 필요할 수 있으며, 이는 추가 비용 및 행정 절차를 수반합니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본 물건은 부산 법조타운 인근의 중심상업지역에 위치하며, 향후 더블 역세권 호재까지 갖춘 우수한 입지적 잠재력(Best Location)을 보유하고 있습니다. 그러나 상가의 전반적인 공실 및 내부 기능적 문제(낮은 천장고, 배기 문제 등)가 상존하는 중대한 리스크를 동시에 안고 있습니다. 따라서 시세 대비 현저히 낮은 가격에 낙찰받아, 상가 내부의 구조적 문제를 극복할 수 있는 특화된 업종(예: 스튜디오, 사무실, 미용/뷰티 관련 시설, 특정 무인 점포 등)을 유치하는 전략이 필요합니다.

7.2. 투자 포인트

최고의 입지: 명지 법조타운 초입의 중심상업지역으로, 배후 수요 및 향후 교통 호재(더블 역세권)가 확실합니다.

경쟁력 있는 평당가: 유찰을 통한 최저가 입찰 시, 주변 상가 대비 저렴한 평당가로 핵심 상권에 진입할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

업종 특화 전략: 일반 음식점 용도의 구조적 한계를 감안하여, 내부 시설 제약이 적고 임차 수요가 확실한 업종을 선별 유치하여 안정적인 임대 수익을 창출해야 합니다.

법원 정보

부산서부지원 경매1계