나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경100184 [11] 부산광역시 강서구 명지동 3599-3 명지국제신도시삼정그린코아더베스트 106동 1층디134호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경100184 [11] 부산광역시 강서구 명지동 3599-3 명지국제신도시삼정그린코아더베스트 106동 1층디134호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

부산서부지원 경매1계 2024타경100184 | 소재지: 부산광역시 강서구 명지국제3로 97, 106동 1층디134호 (명지동,명지국제신도시삼정그린코아더베스트) | 감정가: 523,000,000원 | 최저가: 179,389,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경100184 (11)

소재지: 부산광역시 강서구 명지동 3599-3 명지국제신도시삼정그린코아더베스트 106동 1층디134호

용도: 근린생활시설

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자/채무자/채권자: (OOOOOOOO / 주OOOOOOOOO / 한OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 523,000,000원

토지면적: 8.05㎡ (약 2.43평)

건물면적 (전용면적): 35.94㎡ (약 10.87평)

※ 본 물건은 근린생활시설(상가)이므로 아파트의 전용면적/분양면적 표기는 생략하고 건물 전용면적만을 기재합니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 부산광역시 강서구 명지동 소재 명지국제신도시 내에 위치하며, 부산지방법원 서부지원 동측 인근 명지국제신도시삼정그린코아더베스트 106동 1층에 자리하고 있습니다. 주변은 법원, 검찰청, 세무서 등 공공기관과 대단위 아파트 단지, 각종 상업 및 업무시설 등이 혼재하는 중심 상업지대입니다. 명지국제신도시의 풍부한 배후 수요를 확보할 수 있는 지리적 이점을 가집니다.

2.2. 교통상황 및 도로

본건까지 제반 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 무난한 편입니다. 토지는 사다리형의 상가 부지로 이용 중이며, 동측 및 북측으로 왕복 6차선, 남측 및 서측으로 왕복 4차선 규모의 도로와 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

2.3. 토지이용계획 및 혐오시설 정보

토지의 용도지역은 중심상업지역으로 상업시설 개발 및 운영에 매우 유리한 입지입니다. 감정평가 및 주변 환경 조사 결과, 명지국제신도시라는 신도시 특성상 도보 거리에 직접적인 혐오시설(예: 화장장, 대형 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다.

3. 권리 및 법적 분석

3.1. 권리분석

본 경매는 부동산임의경매 사건으로, 매각 대상이 토지 및 건물을 일괄 매각하는 방식이므로 낙찰자가 토지와 건물 모두의 소유권을 취득하게 되어 권리관계가 비교적 단순합니다. 감정평가서상 임대관계는 미상(미확인)으로, 임차인이 존재할 경우 낙찰자가 인수할 보증금이나 대항력이 있는지 여부에 대한 명확한 추가 확인이 필요합니다.

3.2. 특이 및 주의사항

집합건축물대장상 용도는 '일반음식점'으로 등재되어 있으나, 현황은 '공실상태'입니다. 향후 새로운 임차인을 유치하거나 직접 운영 시에는 현재 공실임을 고려해야 하며, 희망 업종에 따라 내부 인테리어 및 시설 투자가 수반될 수 있습니다.

4. 시장 및 상권 분석

4.1. 상권분석

명지국제신도시는 법원, 검찰청 등의 공공기관과 대규모 아파트 단지가 밀집되어 있어 주중/주말 모두 풍부한 유동 인구 및 고정 배후 수요를 확보하고 있습니다. 본 건이 위치한 삼정그린코아더베스트는 주상복합 상가로, 아파트 및 오피스텔 거주민을 기본 수요층으로 하며, 중심상업지역 내에서도 공공기관 이용객을 흡수할 수 있는 위치입니다. 일반음식점 외에도 다양한 서비스업종으로의 전환 가능성을 검토할 수 있습니다.

4.2. 생활정보

명지국제신도시 내 각종 상업 및 업무시설이 가까워 생활 편의성이 높습니다. 법원, 검찰청 등이 근접해 있어 관련 전문 서비스업(법무사, 변호사, 행정사 등 사무실)을 포함한 다양한 업종의 수요가 발생할 수 있습니다.

4.3. 잠재적 리스크

현재 공실 상태이며 임대관계가 미상인 점은 가장 큰 리스크입니다. 낙찰 후 즉시 수익 발생이 어렵고, 새로운 임차인을 구하기까지 일정 기간의 공실 리스크(이자 및 관리비 부담)를 감수해야 합니다. 또한, 기존 용도(일반음식점)와 다른 업종으로 변경 시 건축물대장 용도 변경이나 관련 인허가 사항을 사전에 확인해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 제언

5.1. 투자 포인트

최고의 입지: 법원, 검찰청 등의 공공기관과 대규모 주거단지를 배후에 둔 중심상업지역의 코너에 위치하여 입지 조건이 매우 우수합니다.

용도지역의 이점: 중심상업지역 내의 상가로, 높은 용적률과 다양한 업종 유치가 가능합니다.

건물 상태: 철근콘크리트조 신축급 건물로 설비 내역(승강기, 냉난방 등)이 양호합니다.

5.2. 종합 의견

본 물건은 명지국제신도시라는 신흥 상권 내에서도 공공기관을 배후에 둔 핵심 상권에 위치하여 장기적인 관점에서 우수한 입지를 가졌습니다. 현재 공실이라는 단점이 있지만, 중심상업지역 내 희소성 있는 입지와 전용 면적 대비 합리적인 감정가(경매 진행에 따라 유찰 시 가격 매력도 상승)를 고려할 때, 적극적인 임차인 유치 전략을 수립하여 접근한다면 안정적인 투자 수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

5.3. 투자 전략 (권고 사항)

명지국제신도시의 상권 변화와 공공기관의 실제 이용률을 고려하여 임차인을 유치해야 합니다. 현장 방문을 통해 106동 주변의 유동 인구와 유사 면적 상가의 실제 임대 시세 및 공실률을 면밀히 파악한 후, 보수적인 관점에서 예상 임대수익률을 산출하는 것을 권고합니다.

법원 정보

부산서부지원 경매1계