나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경100184 [8] 부산광역시 강서구 명지동 3599-3 명지국제신도시삼정그린코아더베스트 106동 1층디131호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하늘 · 평가일 2024.01.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 강서구 명지동 소재 부산지방법원 서부지원 동측 인근에 위치하는 명지
국제신도시삼정그린코아더베스트 106동 1층 디102호 외 23개호이며 주변은 명지국제신도시내
주택 및 상가지대로서 법원, 검찰청, 세무서, 아파트단지 및 각종 상업 및 업무시설 등으로
형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 일반적인 대중교통사정
은 무난합니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 3층 건물 중 1,2,3층이며,
- 외벽: 강화유리창호.
- 내벽: 보드 마감.
- 바닥: 타일 마감.
- 창호: 강화유리창호.

이용상태

집합건축물대장상 일반음식점이나 현황은 모두 공실상태입니다.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 냉난방설비 등이 되어
있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지이며 아파트 및 오피스텔, 상가 건물의 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

동측 및 북측으로 왕복6차선, 남측 및 서측으로 왕복4차선 규모의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

용도지역은 중심상업지역 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계: 미상입니다.
나.기타: 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

집합건축물대장상 일반음식점이나 현황은 공실상태입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산서부지원 2024타경100184 (8)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 강서구 명지동 3599-3 명지국제신도시삼정그린코아더베스트 106동 1층 디131호

용도: 근린상가

감정가: 641,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 9.86㎡ (약 2.98평)

토지지분: 9.858㎡

건물면적: 44.01㎡ (약 13.31평)

건물지분: 44.0108㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공동담보

주의사항: 집합건축물대장상 일반음식점으로 등재되어 있으나, 현황은 공실 상태입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 부산광역시 강서구 명지동에 위치하며, 부산지방법원 서부지원 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 명지 국제신도시 내 주택가 및 상가지대로, 법원, 검찰청, 세무서 등 행정기관과 아파트 단지, 다양한 상업 및 업무 시설이 밀집해 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

동측과 북측으로는 왕복 6차선, 남측과 서측으로는 왕복 4차선 도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획

용도지역은 중심상업지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

소유권보존: 주식회사테미스코리아 (2019-10-15)

근저당권 (말소기준권리): 한국증권금융주식회사 (2020-06-11, 70,200,000,000원)

근저당권: 주식회사삼정 (2020-06-11, 공동담보목록)

압류: 부산광역시 (2022-01-20, 2022-01-21)

가압류: 문성훈 (2023-12-06, 1,000,000,000원)

임의경매개시결정: 한국증권금융주식회사 (2024-01-08, 11,800,000,000원)

등기부채권 총액: 98,700,000,000원

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다. (말소기준권리보다 후순위 권리들은 말소 예정)

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 현재 공실 상태로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 일반 상권

본 물건이 위치한 명지 국제신도시는 법원, 검찰청, 세무서 등 행정기관이 밀집한 지역이며, 배후 주거 단지 및 상업 시설이 풍부하여 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 주변 시설

* 행정기관: 부산지방법원 서부지원, 부산지방검찰청 서부지청, 부산지방국세청

* 쇼핑/편의시설: 스타필드 시티 명지가 인근에 위치하여 쇼핑 및 문화생활이 편리합니다.

* 녹지/휴식공간: 향후 부산시민공원 2배 규모의 공원 조성이 예정되어 있습니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 유해하거나 혐오시설로 간주될 만한 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

* 대중교통: 인근 버스 정류장 위치 (정류장 번호: 12-496)

* 도로망: 동측/북측 왕복 6차선, 남측/서측 왕복 4차선 도로와 인접하여 차량 이동이 편리합니다.

5.2. 편의 및 생활 인프라

명지 국제신도시는 신흥 주거 및 상업 지역으로, 다양한 상업 시설, 금융기관, 병원 등의 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

집합건축물대장상 일반음식점으로 되어 있으나, 현재 공실 상태로 임차인 확보 및 공실 관리에 대한 부담이 있을 수 있습니다.

6.2. 공동담보 물건

본 건은 공동담보로 묶여 있으며, 등기부상 채무 총액이 987억원에 달합니다. 이는 해당 물건이 포함된 여러 담보 물건에 대한 총 채무일 가능성이 높으므로, 개별 물건의 실질적인 채무 부담 및 가치를 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

6.3. 명지 국제신도시 개발 단계

본 물건이 속한 명지 국제신도시는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 개발 계획 및 상권 변화에 따른 가치 변동 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 명지 국제신도시에 위치한 근린상가로, 법원, 검찰청 등 행정기관과 주거 단지가 인접하여 기본적인 배후 수요를 확보하고 있습니다. 교통 접근성이 양호하고 주변에 대규모 상업 시설이 조성되어 있어 발전 가능성이 높은 지역입니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸될 예정으로, 법적으로는 깨끗한 권리를 인수할 수 있습니다. 다만, 현재 공실 상태라는 점과 공동담보로 인한 채무 규모는 투자 시 신중하게 고려해야 할 부분입니다. 따라서, 철저한 현장 조사와 시장 분석을 통해 임대 수익성 및 향후 시세 상승 가능성을 면밀히 검토하는 것이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 미래 가치: 지속적인 개발이 이루어지고 있는 명지 국제신도시의 장기적인 성장 잠재력.

* 입지 조건: 행정기관 및 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 수요 확보 가능성.

* 권리 안전성: 매각으로 인한 권리 소멸로 안전한 물건 인수 기대.

* 풍부한 생활 인프라: 주변 쇼핑몰, 공원 등 편의시설 이용 편리.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가, 현재 시장 상황, 수익률 분석, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수해야 할 보증금은 없으므로, 실제 투자 비용은 낙찰가와 제반 부대 비용(취득세, 법무사 비용 등)으로 구성됩니다. 현재 감정가는 6억 4,100만원이나, 3회 유찰 후 최저매각가격은 2억 1,986만원 (감정가의 34%)까지 하락한 상태입니다. 투자자는 제시된 최저매각가격을 참고하되, 임대 수익률 목표치와 향후 시장 전망을 반영하여 경쟁력 있는 가격으로 입찰가를 결정해야 할 것입니다. 본 물건의 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 심층적인 시장 조사와 수익성 분석이 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.