나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경100184 [5] 부산광역시 강서구 명지동 3599-3 명지국제신도시삼정그린코아더베스트 106동 1층디125호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경100184 [5] 부산광역시 강서구 명지동 3599-3 명지국제신도시삼정그린코아더베스트 106동 1층디125호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

부산서부지원 경매1계 2024타경100184 | 소재지: 부산광역시 강서구 명지국제3로 97, 106동 1층디125호 (명지동,명지국제신도시삼정그린코아더베스트) | 감정가: 820,000,000원 | 최저가: 281,260,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

사건번호는 부산서부지원 2024타경100184 (5)이며, 경매 구분은 부동산임의경매입니다.

매각대상은 토지/건물 일괄매각이며, 현재 소유자는 OOOOOOOO, 채무자는 주OOOOOOOOO, 채권자는 한OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

소재지는 부산광역시 강서구 명지동 3599-3 명지국제신도시삼정그린코아더베스트 106동 1층디125호이며, 용도는 근린생활시설(일반음식점)입니다.

감정가는 820,000,000원입니다.

1.2. 면적 및 감정가 요약

본 물건의 건물 전용 면적은 56.35㎡ (약 17.05평)이며, 토지 지분 면적은 12.62㎡ (약 3.82평)입니다.

제시외 면적은 토지 및 건물 모두 0.00㎡으로, 공부상 면적과 일치합니다.

감정가 기준 평당가 산정 시, 건물 전용면적 기준 약 4,809만원 수준입니다.

2. 입지 및 상권 분석

2.1. 최고의 입지 조건

본건은 부산 강서구 명지국제신도시의 핵심 상가지대에 위치하고 있습니다. 특히 부산지방법원 서부지원 동측 인근에 위치하여 법원, 검찰청, 세무서 등 법조타운의 배후 상권을 형성하고 있습니다.

주변은 대규모 아파트 단지 및 각종 상업/업무시설이 밀집되어 있어 유동인구 확보에 유리한 환경입니다.

도로교통 상황은 동측 및 북측 왕복 6차선, 남측 및 서측 왕복 4차선 규모의 도로와 접하고 있어 차량 접근성이 매우 양호하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정도 무난합니다.

용도지역은 중심상업지역으로 높은 용적률을 활용할 수 있는 잠재력이 있습니다.

2.2. 상권 분석 및 생활 정보

상가는 명지국제신도시삼정그린코아더베스트 주상복합 건물의 1층에 위치하며, 해당 건물 자체가 700여 세대의 아파트와 600여 실의 오피스텔을 품고 있는 대형 단지입니다.

주변에는 더샵 명지 퍼스트월드 등 대규모 아파트 단지가 함께 있으며, 스타필드 시티 명지가 가까워 광역 상권의 흡수가 가능합니다.

본 상가는 1층부터 3층까지 상가 건물로 조성되어 있으며, 층고가 높고 강화유리창호 마감 등 건물의 외관이 세련된 편입니다.

급수, 배수, 위생, 화재 탐지 및 소화 설비, 승강기, 냉난방 설비 등이 완비되어 있습니다.

2.3. 주변 혐오 시설 정보

명지국제신도시는 신도시 특성상 주거와 상업이 조화롭게 계획된 지역으로, 본건 주변에 직접적인 대규모 혐오시설은 확인되지 않습니다.

다만, 강서구 내 생곡 지역에 추진되었던 신규 소각장 건설이 에코델타시티 지역 주민들의 반발로 인해 전면 백지화 논란에 휩싸이는 등 강서구 일부 지역에 환경 관련 이슈가 존재합니다. 본 상가와는 직선거리 약 3km 이상 떨어져 있어 직접적인 영향은 적습니다.

3. 권리 관계 및 법적 분석

3.1. 경매 구분 및 채권 관계

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자의 담보권 실행에 의한 경매입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건으로, 토지 지분 또는 건물 지분만 매각하는 경우보다 권리 관계가 단순하여 입찰자에게 유리합니다.

3.2. 공부상 현황 및 특이사항

공부상(집합건축물대장상) 용도는 '일반음식점'으로 등재되어 있으나, 현황은 '공실 상태'로 확인됩니다.

이는 낙찰 후 새로운 용도로의 전환 가능성을 열어두는 동시에, 즉시 임대수익 발생이 어렵다는 점을 의미합니다.

*주의사항: 본 상가는 분양 당시 상가의 기능(특히 음식점 용도)에 필수적인 천장 높이, 기둥 배치, 배기 시설 등의 문제로 인해 '사기 분양' 및 '부실 시공' 논란이 있었던 바 있습니다. 낙찰자는 이 점을 인지하고 일반음식점 외 다른 용도로의 전환 가능성 및 내부 시설 보강 필요성을 면밀히 검토해야 합니다.

4. 투자 제언 및 종합 의견

4.1. 잠재적 리스크 (내부 및 외부)

최대 리스크는 '장기간 공실 상태'라는 점과, 상가 분양 초기 '기둥 배치 및 낮은 층고, 배기 시설 문제' 등 상가 건물 자체의 기능적 이슈가 제기된 바 있다는 점입니다.

만약 일반음식점으로 재임대 시, 과거 제기된 시설 문제(환기/배기 덕트 문제)로 인해 상층부 아파트 입주민과의 분쟁 가능성이 있습니다.

임대 관계는 미상으로 보고되어, 낙찰자가 명도 과정을 진행해야 할 수 있습니다.

4.2. 투자 포인트

핵심 법조타운(법원, 검찰청, 세무서 등)의 동선상에 위치한 '중심상업지역' 내 1층 상가라는 점은 최고의 입지 프리미엄입니다.

대형 주상복합단지(아파트 700여 세대, 오피스텔 600여 실) 내 상가로 안정적인 고정 수요를 확보할 수 있습니다.

미래 교통 호재인 하단녹산선 및 강서선 개통 시 더블 역세권의 잠재력이 있어, 장기적으로 상권의 활성화가 기대됩니다.

감정가 대비 유찰을 통한 최저가 접근 시, 높은 입지적 가치에 비해 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

4.3. 종합 의견

본 물건은 명지국제신도시 최상급 입지에 자리한 1층 상가로, 잠재적 가치가 매우 높습니다.

다만, 현재 공실 상태이며 공부상 일반음식점 용도와 관련하여 과거 기능적 논란이 있었던 만큼, 기존 용도 고수보다는 소규모 사무실, 전문직 사무소(법조타운 배후), 테이크아웃 전문점, 클리닉 등 기능적 제약이 덜한 업종으로의 용도 변경 및 임차인 모집 전략이 필요합니다.

입찰 전 상가의 내부 기둥 및 천장 높이 등을 반드시 현장 답사를 통해 확인하고, 용도 변경 및 내부 인테리어 비용을 감안하여 보수적인 입찰가를 산정하시기를 권고합니다.

법원 정보

부산서부지원 경매1계