나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경100184 [5] 부산광역시 강서구 명지동 3599-3 명지국제신도시삼정그린코아더베스트 106동 1층디125호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하늘 · 평가일 2024.01.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 강서구 명지동 소재 부산지방법원 서부지원 동측 인근에 위치하는 명지
국제신도시삼정그린코아더베스트 106동 1층 디102호 외 23개호이며 주변은 명지국제신도시내
주택 및 상가지대로서 법원, 검찰청, 세무서, 아파트단지 및 각종 상업 및 업무시설 등으로
형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 일반적인 대중교통사정
은 무난합니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 3층 건물 중 1,2,3층이며,
- 외벽: 강화유리창호.
- 내벽: 보드 마감.
- 바닥: 타일 마감.
- 창호: 강화유리창호.

이용상태

집합건축물대장상 일반음식점이나 현황은 모두 공실상태입니다.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 냉난방설비 등이 되어
있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지이며 아파트 및 오피스텔, 상가 건물의 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

동측 및 북측으로 왕복6차선, 남측 및 서측으로 왕복4차선 규모의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

용도지역은 중심상업지역 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계: 미상입니다.
나.기타: 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

집합건축물대장상 일반음식점이나 현황은 공실상태입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호

부산서부지원 2024타경100184 (5)

1.2. 소재지

부산광역시 강서구 명지동 3599-3, 명지국제신도시삼정그린코아더베스트 106동 1층 디125호

1.3. 용도

근린상가

1.4. 감정가

820,000,000원

1.5. 면적

토지 면적: 12.62㎡ (약 3.82평)

토지 지분: 12.6219㎡ (약 3.82평)

건물 면적: 56.35㎡ (약 17.05평)

건물 지분: 56.35㎡ (약 17.05평)

1.6. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

한국증권금융주식회사 (사건명세상 '한OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO'로 표기)

1.9. 특이사항

공동담보 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 부산광역시 강서구 명지동에 위치하며, 부산지방법원 서부지원이 동측 인근에 있습니다. 명지국제신도시에 속해 있으며, 주변은 아파트 단지와 함께 법원, 검찰청, 세무서 등 관공서 및 다양한 상업, 업무 시설이 밀집하여 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 물건은 동측과 북측으로는 왕복 6차선, 남측과 서측으로는 왕복 4차선 도로와 접하고 있어 교통 환경이 우수합니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 토지의 용도지역은 중심상업지역입니다. 현재 토지는 아파트, 오피스텔, 상가 건물의 부지로 이용되고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권보존: 주식회사테미스코리아 (2019.10.15)

* 근저당: 한국증권금융주식회사 (2020.06.11, 702억원) - 말소기준권리

* 근저당: 주식회사삼정 (2020.06.11, 275억원, 공동담보)

* 압류: 부산광역시 (2022.01.20)

* 가압류: 문성훈 (2023.12.06, 10억원)

* 임의경매: 한국증권금융주식회사 (2024.01.08, 118억원) - 현재 경매 개시 결정

3.2. 말소기준권리

한국증권금융주식회사의 2020년 6월 11일자 근저당권이 말소기준권리이며, 이보다 늦은 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

등기사항 및 물건명세서 상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)는 없는 것으로 확인됩니다.

3.4. 채권 총액

등기부채권 총액은 98,700,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 행정 시설

법원, 검찰청, 세무서 등 주요 관공서와 다수의 아파트 단지, 오피스텔, 상가 건물이 밀집해 있어 기본적인 유동인구와 배후 수요가 확보될 수 있는 지역입니다.

4.2. 물건의 현재 상태

본 건은 집합건축물대장상 용도는 일반음식점으로 되어 있으나, 현재 모든 호실이 공실 상태인 것으로 파악되었습니다. 이는 투자 시 공실 리스크 관리 및 정상화 방안이 중요함을 시사합니다.

4.3. 본 건의 용도와 시장 적합성

근린상가로서 일반음식점 용도로 등록되어 있으나, 공실 상태인 점은 고려해야 합니다. 주변의 상업 및 업무 시설과의 연계, 또는 신규 업종 유치를 통한 상권 활성화 가능성을 탐색할 필요가 있습니다.

4.4. 지역 발전 가능성

명지국제신도시는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 인구 유입 및 경제 활동 증가에 따른 상권 활성화 잠재력을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

법원, 검찰청, 세무서 등 행정 편의 시설이 인접해 있으며, 다양한 상업 시설 및 주거 단지가 형성되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 대중교통 이용 편의성

인근 버스 정류장을 통해 부산 시내 각지로의 이동이 용이하며, 차량 이용 시에도 주요 도로망과의 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현재 공실 상태 및 장기화 가능성

본 물건은 현재 공실 상태로, 임차인 모집 및 공실 해소에 상당한 시간과 노력이 소요될 수 있습니다. 임대 시장 상황 및 경쟁력 확보 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.2. 과도한 채권 총액으로 인한 경쟁 심화

총 채권액이 매우 높아, 채권자 및 관련 기관의 경매 절차 진행 의지가 강할 것으로 예상됩니다. 이는 예상보다 높은 경쟁률로 이어져 입찰가 산정에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건과 직접적으로 인접한 혐오 시설(예: 산업 폐기물 처리장, 대규모 유흥업소 밀집 지역 등)은 확인되지 않았습니다. 명지국제신도시는 신도시 개발 계획에 따라 주거 및 상업, 행정 기능 중심으로 계획된 지역입니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

본 물건은 부산 강서구 명지국제신도시에 위치한 근린상가(구 일반음식점)로, 관공서 및 주거, 상업 시설이 밀집한 지역에 자리하고 있습니다. 현재 공실 상태이나, 신도시 개발 지역의 입지적 강점을 가지고 있습니다.

7.2. 권리 분석 결과

말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸되므로, 낙찰 후 인수해야 할 권리 관계는 없는 안전한 물건입니다.

7.3. 시장 잠재력 평가

명지국제신도시의 지속적인 발전 가능성과 주요 시설의 인접성을 고려할 때, 공실 문제를 해결하고 정상적인 임대 수익을 확보할 경우 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 다만, 현재 공실 상태에 대한 리스크 관리가 중요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 강점

법원, 검찰청 등 주요 행정 기관과 인접한 중심 상업 지구에 위치하여 안정적인 수요 기반을 기대할 수 있습니다.

8.2. 수익성 잠재력

공실 해소 후 정상적인 임대 수익 창출이 가능하다면, 장기적인 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

8.3. 권리 인수 부담 없음

모든 이해관계가 매각으로 소멸되므로, 권리상의 복잡한 문제 없이 안전하게 취득할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가 산정 방법

본 물건의 예상 입찰가는 현재 공실 상태를 감안하여 신중하게 산정해야 합니다.

* 인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 고려할 사항은 없습니다.

* 감정가는 8억 2천만원으로 책정되어 있으나, 현재 공실 상태임을 고려하여 주변 유사 물건의 시세, 예상 임대료, 공실률, 예상 임대 수익률(Cap Rate) 등을 면밀히 조사해야 합니다.

* 투자자가 희망하는 수익률을 기준으로 예상 가치를 산정한 후, 이를 바탕으로 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

* 따라서, 본 건의 실제 가치와 수익성을 정확히 파악하기 위한 추가적인 현장 조사 및 상권 분석이 필수적이며, 이를 기반으로 보수적인 관점에서 입찰가를 결정할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.