나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경100184 [6] 부산광역시 강서구 명지동 3599-3 명지국제신도시삼정그린코아더베스트 106동 1층디128호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하늘 · 평가일 2024.01.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 강서구 명지동 소재 부산지방법원 서부지원 동측 인근에 위치하는 명지
국제신도시삼정그린코아더베스트 106동 1층 디102호 외 23개호이며 주변은 명지국제신도시내
주택 및 상가지대로서 법원, 검찰청, 세무서, 아파트단지 및 각종 상업 및 업무시설 등으로
형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 일반적인 대중교통사정
은 무난합니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 3층 건물 중 1,2,3층이며,
- 외벽: 강화유리창호.
- 내벽: 보드 마감.
- 바닥: 타일 마감.
- 창호: 강화유리창호.

이용상태

집합건축물대장상 일반음식점이나 현황은 모두 공실상태입니다.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 냉난방설비 등이 되어
있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지이며 아파트 및 오피스텔, 상가 건물의 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

동측 및 북측으로 왕복6차선, 남측 및 서측으로 왕복4차선 규모의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

용도지역은 중심상업지역 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계: 미상입니다.
나.기타: 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

집합건축물대장상 일반음식점이나 현황은 공실상태입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경100184 (6)

소재지: 부산광역시 강서구 명지동 3599-3 명지국제신도시삼정그린코아더베스트 106동 1층 디128호

용도: 근린상가

감정가: 696,000,000원

토지면적: 10.70㎡ (약 3.23평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 47.77㎡ (약 14.45평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: 집합건축물대장상 일반음식점이나 현황은 공실 상태입니다.

1.2. 건물 및 토지 정보

건축물대장상 주요 용도: 제2종근린생활시설 (일반음식점)

건물구조: 철근콘크리트조

건물 층수: 지하 4층 ~ 지상 30층 건물 중 1층

사용승인일: 2019년 08월 12일

집합건물 총괄표제부상 건물 용도: 공동주택, 업무시설, 근린생활시설, 판매시설 (본건은 근린상가)

대지면적: 17,293.50㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 부산광역시 강서구 명지동 소재 부산지방법원 서부지원 동측 인근에 위치합니다.

주변은 명지국제신도시 내 주택 및 상가지대로, 법원, 검찰청, 세무서 등 공공기관과 아파트 단지, 각종 상업 및 업무시설이 밀집해 있습니다.

부산 강서구 명지국제신도시는 서부산권의 주요 거점으로 성장하고 있으며, 국제업무, 외국인 주거, 교육, 의료 시설 등이 복합적으로 조성되고 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 일반적인 대중교통 이용이 편리합니다.

건물은 동측 및 북측으로 왕복 6차선, 남측 및 서측으로 왕복 4차선 도로와 접하고 있습니다.

향후 하단-녹산선, 강서선 등 도시철도 개통이 예정되어 있어 교통 편의성은 더욱 증대될 전망입니다.

2.3. 토지이용계획

본건이 속한 지역은 중심상업지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 2020년 06월 11일자 한국증권금융주식회사의 근저당 (을1) 입니다.

본 경매 절차를 통해 아래 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

* 소유권보존: 주식회사테미스코리아 (2019-10-15)

* 근저당: 한국증권금융주식회사 (2020-06-11, 70,200,000,000원)

* 근저당 공동담보: 주식회사삼정 (2020-06-11, 27,500,000,000원)

* 압류: 부산광역시 (2022-01-20)

* 가압류: 문성훈 (2023-12-06, 1,000,000,000원)

* 임의경매: 한국증권금융주식회사 (2024-01-08, 11,800,000,000원)

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대관계: 미상.

현재 공실 상태이며 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 위치한 명지국제신도시는 부산 서부권의 핵심 신흥 상권으로, 법조타운, 대규모 아파트 단지, 오피스텔, 상업 및 업무시설이 밀집되어 있어 유동인구 및 배후수요가 풍부합니다.

특히 법원, 검찰청, 세무서 등 주요 공공기관이 인접해 있어 관련 종사자 및 민원인의 이용 수요가 높습니다.

4.2. 상권 활성화 요인

* 법조타운 인접: 관련 업종 종사자 및 민원인 수요.

* 배후 주거단지: 다수의 아파트 및 오피스텔 입주민 수요.

* 주변 편의시설: 스타필드 시티, 이마트 트레이더스 등 대형 유통 시설 및 문화시설 인접.

* 향후 교통망 확충: 도시철도 개통 예정으로 접근성 향상 기대.

4.3. 상권의 잠재력 및 경쟁

명지국제신도시는 지속적인 개발과 인구 유입으로 성장 잠재력이 높으나, 동시에 상가 공급 과잉에 대한 우려도 존재합니다.

본 건은 중심상업지역에 위치하며, 주변 상업시설 및 공공기관 밀집으로 경쟁력 있는 입지로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 및 주변 상업 시설을 통해 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 스타필드 시티, 이마트 트레이더스 등이 가까이 위치하여 쇼핑 편의성이 높습니다.

5.2. 공공 및 의료시설

부산지방법원 서부지원, 서부지방검찰청, 강서구 세무서 등 주요 공공기관이 인근에 위치합니다.

향후 외국인 병원 유치 계획 등 의료 시설 관련 개발도 기대됩니다.

5.3. 주변 환경

아파트 및 오피스텔 단지가 밀집하여 주거 환경이 우수하며, 명지생태공원, 을숙도생태공원 등 녹지 공간도 인접해 있습니다.

검색 결과, 명지국제신도시 주변에 특별히 보고된 혐오시설은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

집합건축물대장상 일반음식점이나 현황은 공실 상태로, 즉각적인 임대 수익 발생에 어려움이 있을 수 있습니다. 상권 내 신규 상가 공급 과잉으로 인한 공실 위험이 존재한다는 분석도 있습니다.

6.2. 공동담보 물건

본건은 공동담보로 묶여 있어, 다른 공동담보물의 경매 진행 상황이나 결과가 본 건의 매각 절차에 영향을 줄 가능성이 있습니다.

6.3. 높은 채무 총액

등기부채권 총액이 약 987억 원에 달하여 채무 규모가 매우 크므로, 배당 과정이 복잡할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 강서구 명지국제신도시 중심상업지역에 위치한 근린상가로서, 신축 건물이며 주변 공공기관, 주거단지, 상업시설 밀집 등 입지적 장점을 가지고 있습니다. 법원, 검찰청 등 법조타운과 인접해 있어 안정적인 수요 확보가 기대됩니다.

다만, 현재 공실 상태이며 집합건축물대장상 업종과 현황이 다르므로, 향후 임대 마케팅 전략 수립 및 공실 해소를 위한 노력이 필요합니다. 또한, 공동담보 물건이라는 점과 채무 총액이 매우 높아 권리분석 및 배당 관련 사항을 철저히 검토해야 합니다.

전반적으로 입지적 가치는 높으나, 공실 리스크와 복잡한 권리 관계를 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 명지국제신도시 중심상업지역, 법조타운 인접, 행정기관 밀집.

* 신축 건물: 2019년 사용승인된 비교적 신축 건물.

* 지역 발전 가능성: 서부산권의 핵심 신도시로서 지속적인 개발 및 인구 유입 예상.

* 권리관계 명확: 모든 이해관계 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담 없음.

* 풍부한 잠재수요: 공공기관 종사자, 인근 주거단지 입주민, 상업시설 이용객.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현재 제시된 감정가 696,000,000원을 기준으로 하되, 다음과 같은 사항들을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 현재 공실 상태이므로, 임대 전환까지 소요될 시간 및 공실 기간 동안의 고정비(관리비 등)를 감안해야 합니다.

* 명지국제신도시 내 상가 공실률이 높은 편이라는 점을 고려하여, 실제 임대 가능한 수준의 임대료와 예상 임대 수익률을 면밀히 분석해야 합니다.

* 건물의 관리 상태, 리모델링 필요성, 명도 소요 시간 및 비용 등을 종합적으로 평가해야 합니다.

* 공동담보 물건이므로, 유사 물건의 낙찰가 추이 및 다른 공동담보 물건의 진행 상황을 참고하는 것이 좋습니다.

인수 보증금이 없는 점을 감안하여, 감정가 대비 합리적인 수준에서 수익률 분석을 기반으로 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 구체적인 예상 입찰가는 시장 조사 및 현장 답사를 통해 산정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.