나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경100184 [6] 부산광역시 강서구 명지동 3599-3 명지국제신도시삼정그린코아더베스트 106동 1층디128호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경100184 [6] 부산광역시 강서구 명지동 3599-3 명지국제신도시삼정그린코아더베스트 106동 1층디128호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

부산서부지원 경매1계 2024타경100184 | 소재지: 부산광역시 강서구 명지국제3로 97, 106동 1층디128호 (명지동,명지국제신도시삼정그린코아더베스트) | 감정가: 696,000,000원 | 최저가: 238,728,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 기본 정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경100184 (6)

소재지: 부산광역시 강서구 명지동 3599-3 명지국제신도시삼정그린코아더베스트 106동 1층 디128호 (중심상업지역)

용도: 근린생활시설 (집합건축물대장상 일반음식점)

경매구분: 부동산 임의경매 (토지/건물 일괄매각)

감정가: 696,000,000원 (6억 9천 6백만원)

1.2. 면적 정보

토지면적: 10.70㎡ (약 3.24평)

건물면적 (전용): 47.77㎡ (약 14.46평)

제시외면적: 없음

주의사항: 집합건축물대장상 일반음식점이나 현황은 공실 상태임.

2. 입지 조건 및 상권 분석

2.1. 최고의 입지: 법조타운 핵심 상권

본 물건은 명지국제신도시 내 주상복합단지인 명지국제신도시삼정그린코아더베스트 106동 1층에 위치하며, 부산지방법원 서부지원 및 검찰청 서부지청, 세무서 등 법조타운 중심부에 인접한 소위 '법조라인' 핵심 상권입니다. 이는 법무사, 변호사 사무실 등 고정 수요를 확보하는 데 절대적으로 유리한 입지적 강점입니다.

2.2. 배후 수요 및 개발 호재

삼정그린코아 더베스트는 아파트 431세대, 오피스텔 432실 규모의 대단지 주상복합으로, 기본적으로 탄탄한 단지 내 고정 수요를 확보하고 있습니다. 주변으로 대규모 아파트 단지가 밀집되어 있고, 인근에 스타필드시티 명지점 등 주요 상업시설이 위치하여 상권 활성화 가능성이 높습니다. 향후 하단녹산선 및 강서선 개통 예정, 길 건너편 대규모 공원 조성 계획 등 추가적인 개발 호재도 존재합니다.

2.3. 상권 특성 및 현황

본 물건이 위치한 지역은 중심상업지역으로, 동측 및 북측 왕복 6차선, 남측 및 서측 왕복 4차선 도로와 접하여 접근성이 매우 우수합니다. 그러나 현재 **집합건축물대장상 일반음식점 용도임에도 현황은 공실**인 점에 주목해야 합니다. 본 상가는 과거 분양 시점부터 천장 높이, 내부 기둥, **배기시설 미비** 등으로 인해 음식점 운영에 어려움이 있다는 논란이 있었으며, 이 점이 현재 공실 상태의 주요 원인일 수 있습니다. 따라서 일반음식점 용도의 가치는 다소 낮게 평가될 수 있으며, 음식점 외 업종 전환을 고려해야 합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건 및 절차

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

권리분석 특이사항: 제공된 정보만으로는 상세한 권리 분석(등기부상 말소기준권리, 임차인 현황 등)은 불가능합니다. 다만, '토지/건물 일괄매각' 임의경매 물건으로, 통상적으로는 낙찰 후 소유권 이전과 동시에 모든 권리가 소멸되는 '깨끗한 물건'일 가능성이 높습니다.

주의: 입찰 전 등기부등본 및 매각물건명세서를 통해 선순위 임차인 유무, 인수되는 권리 유무를 반드시 확인해야 합니다. (현재 공실 상태로 '인수되는 임차권' 리스크는 낮을 것으로 추정됩니다.)

4. 생활 정보

4.1. 교통 상황

본 물건까지 제반 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 무난합니다. 장기적으로는 하단녹산선 및 강서선 등 도시철도 개통이 예정되어 있어 교통 환경 개선이 기대됩니다.

4.2. 건물 구조 및 설비

건물 구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 3층 건물 중 1층

주요 설비: 급수 및 배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 냉난방설비 등 기본 시설은 양호하게 갖추어져 있습니다.

4.3. 혐오 시설

직접적인 혐오시설은 인근에 보이지 않으나, 강서구 지역 내 에코델타시티 인근에서 **새 소각장(쓰레기 소각 시설)** 건립 추진에 대한 논란과 주민 반발이 있었습니다. 본 물건과는 일정 거리가 있지만, 지역 전체의 환경 문제로 인식될 가능성이 있어 장기적 관점에서 참고해야 할 사항입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 상가 내부 기능적 리스크

가장 큰 리스크는 **상가 분양 당시부터 제기된 구조적 문제**입니다. 집합건축물대장상 '일반음식점' 용도이나, **천장 높이가 낮고 환기 및 배기 덕트 시설이 미비**하여 실제 음식점 운영이 어렵거나 추가적인 시설 보완 비용이 크게 발생할 수 있습니다.

5.2. 장기 공실 리스크

현재 공실 상태이며, 과거의 구조적 논란과 상권 초기 형성 과정의 문제로 인해 장기간 공실로 이어질 가능성이 있습니다. 낙찰자는 이 점을 고려하여 임차인 유치 전략을 수립해야 합니다.

5.3. 높은 감정가 리스크

상권의 잠재력은 높으나, 위와 같은 구조적 문제 및 공실 리스크를 고려할 때 감정가 6억 9천 6백만원이 시장 가치 대비 높게 책정되었을 수 있습니다. 유찰을 통한 최저가 하락 시점에 보수적으로 접근하는 것이 안전합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 명지국제신도시의 **법조타운 핵심 상권**이라는 압도적인 입지적 장점과 대단지 주상복합의 고정 수요라는 강력한 투자 포인트가 있습니다. 그러나 상가 건축 당시부터 제기된 **기능적 하자(환기, 배기, 낮은 천장)**로 인해 대장상의 용도(일반음식점)를 살리기 어렵다는 치명적인 리스크가 공존하고 있습니다. 따라서 이 리스크를 가격으로 상쇄할 수 있는 시점(유찰 후)에 입찰하는 것이 바람직합니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 법원, 검찰청, 세무서 등 고정 수요를 창출하는 법조타운 바로 인근에 위치.

대규모 배후 세대: 800세대 이상의 주상복합 단지 내 상가.

업종 전환 가능성: 음식점 외의 **법무사/변호사 사무실, 세무회계 사무실, 혹은 미용/뷰티 관련 서비스업, 무인 판매점(무인샵)** 등 내부 시설 제약이 적은 업종으로 전환하여 임대를 맞출 경우 경쟁력을 가질 수 있습니다.

6.3. 추천 투자 전략

유찰 대기: 기능적 하자를 고려하여 **1회 이상 유찰**된 후, 예상 임대수익률을 8% 이상 확보할 수 있는 금액대에서 보수적으로 접근하는 것을 추천합니다.

명확한 임대 전략 수립: **음식점은 제외**하고, 법조타운 수요를 활용할 수 있는 **업무 시설 또는 서비스 시설** 위주로 임차인 유치 계획을 사전에 수립해야 합니다.

법원 정보

부산서부지원 경매1계