나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경100184 [2] 부산광역시 강서구 명지동 3599-3 명지국제신도시삼정그린코아더베스트 106동 1층디105호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경100184 [2] 부산광역시 강서구 명지동 3599-3 명지국제신도시삼정그린코아더베스트 106동 1층디105호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

부산서부지원 경매1계 2024타경100184 | 소재지: 부산광역시 강서구 명지국제3로 97, 106동 1층디105호 (명지동,명지국제신도시삼정그린코아더베스트) | 감정가: 1,380,000,000원 | 최저가: 473,340,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 분석

1.1. 사건 기본 정보

경매 사건번호는 부산서부지원 2024타경100184 (2)이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다. 매각대상은 토지와 건물이 일괄매각되는 형태입니다.

본 물건은 부산광역시 강서구 명지동 3599-3 명지국제신도시삼정그린코아더베스트 106동 1층디105호에 위치한 근린생활시설입니다.

감정가는 1,380,000,000원으로 산정되었습니다.

1.2. 면적 및 감정가 요약

본 물건은 집합건축물(상가) 1층으로, 전용면적에 해당하는 건물 면적은 96.12㎡ (약 29.07평)입니다.

토지 면적(대지권)은 21.53㎡ (약 6.51평)이며, 용도지역은 중심상업지역입니다.

건물 제시외 및 토지 제시외 면적은 없습니다.

2. 입지 및 상권 분석

2.1. 입지조건

본건은 명지국제신도시 내에서도 부산지방법원 서부지원 동측 인근, 법조타운에 해당하는 위치에 있습니다. 주변은 법원, 검찰청, 세무서 등 주요 공공기관과 대규모 아파트단지, 각종 상업 및 업무시설이 밀집된 핵심 상가지대입니다.

교통상황은 제반 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정이 무난합니다.

인접 도로 상태는 동측 및 북측으로 왕복 6차선, 남측 및 서측으로 왕복 4차선 규모의 도로에 모두 접하고 있어 가시성과 접근성이 매우 우수합니다.

토지 이용계획상 중심상업지역에 해당하여 용적률 등 토지 활용도가 높은 우량 입지입니다.

2.2. 상권분석

주변에 법원, 검찰청, 세무서 등 대규모 관공서가 위치하여 행정 및 법조 관련 배후 수요가 풍부합니다. 또한 명지국제신도시의 대규모 아파트 단지를 배후에 두어 주거 수요층 유입도 기대할 수 있는 복합 상권입니다.

감정평가서에 따르면 본 물건이 위치한 건물은 1층부터 3층까지 상가 건물이며, 현재 명지국제신도시 내 핵심 상권 중 하나를 형성하고 있습니다.

2.3. 생활정보

인근에는 부산지방법원 서부지원, 부산지방검찰청 서부지청, 강서세무서 등의 주요 공공기관이 위치하며, 대규모 아파트 단지와 상업 시설이 혼재되어 있습니다. 이는 안정적인 상권 유지 및 유동 인구 확보에 긍정적인 요소로 작용합니다.

3. 권리 및 법적 분석

3.1. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매 사건으로, 토지와 건물이 일괄매각됩니다. 소유자, 채무자, 채권자 정보는 명시되어 있으나, 경매 컨설팅 보고서 작성 시점에서는 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸되므로, 낙찰 후 소유권 취득에는 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

3.2. 공부와의 차이 및 특이/주의사항

집합건축물대장상 용도는 '일반음식점'으로 기재되어 있으나, 현재 현황은 '공실상태'입니다.

이는 향후 낙찰자가 본 물건을 직접 사용할 경우 용도에 맞는 업종을 선택하거나, 임차인을 구할 경우 현 용도(일반음식점) 또는 적절한 용도변경 가능성을 고려해야 함을 의미합니다.

임대차 관계는 감정평가서상 '미상'으로 기재되어 있으므로, 실제 임차인이 존재하는지 여부 및 있다면 그 권리관계를 반드시 현장 조사 및 명도 과정을 통해 확인해야 합니다.

4. 리스크 및 투자 의견

4.1. 잠재적 리스크

본 물건은 **현황이 공실상태**라는 점이 가장 큰 리스크입니다. 낙찰 후 임차인을 유치하기까지 기간 동안 발생하는 금융 비용 및 관리 비용이 발생할 수 있습니다.

또한, 2019년 시사저널 보도에 따르면 명지 삼정그린코아 상가는 천장 높이, 내부 기둥, 배기 시설 등의 문제로 인해 **'사기 분양' 논란**이 있었으며, 특히 **음식점 등 상가로서의 기능에 어려움**을 호소하는 수분양자들의 주장이 제기된 바 있습니다.

공부상 용도는 일반음식점이나, 이러한 건축적 문제로 인해 일반음식점 허가 및 영업 가능 여부를 **강서구청을 통해 면밀히 확인**해야 합니다.

추가로, 인근 강서구 생곡지역에 추진되던 **새 소각장 건립 계획**이 있었으나, 에코델타시티 등의 반발로 **백지화 논란**이 발생하여 종합 검토 중인 상황이 있습니다. 이는 본 물건과 직선거리 약 3km 이상 떨어져 있어 직접적인 영향은 적을 수 있으나, 강서구 지역 전체의 환경 이슈로 투자 결정 시 참고할 필요가 있습니다.

4.2. 종합 의견

본 물건은 명지국제신도시 법조타운의 핵심 상업 지역에 위치하며, 왕복 6차선 등 주요 도로에 접하고 중심상업지역이라는 용도지역의 우위를 가지고 있습니다.

다만, 현 공실 상태와 과거 건물 자체의 기능적 리스크(배기 시설, 기둥 등)가 존재하므로, 입찰 전 해당 건물의 구조적 문제점 해소 여부와 일반음식점 등 목표 업종의 영업 허가 가능성을 구체적으로 확인하는 것이 필수적입니다.

4.3. 투자 포인트

최고의 입지: 법원, 검찰청, 세무서 등 관공서와 대규모 아파트 단지를 아우르는 명지국제신도시 내 최중심 입지입니다.

대로변 가시성: 왕복 6차선 및 4차선 도로에 접한 우수한 접근성과 광고 효과가 기대됩니다.

높은 용도지역: 중심상업지역으로, 장기적으로 토지 가치 및 개발 잠재력이 높습니다.

경쟁 우위: 주변 상가 밀집 지역 내에서도 관공서에 인접하여 안정적인 배후 수요를 확보하기에 유리합니다.

법원 정보

부산서부지원 경매1계