나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경100184 [7] 부산광역시 강서구 명지동 3599-3 명지국제신도시삼정그린코아더베스트 106동 1층디129호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경100184 [7] 부산광역시 강서구 명지동 3599-3 명지국제신도시삼정그린코아더베스트 106동 1층디129호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

부산서부지원 경매1계 2024타경100184 | 소재지: 부산광역시 강서구 명지국제3로 97, 106동 1층디129호 (명지동,명지국제신도시삼정그린코아더베스트) | 감정가: 717,000,000원 | 최저가: 245,931,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경100184 (7)

소재지: 부산광역시 강서구 명지동 3599-3 명지국제신도시삼정그린코아더베스트 106동 1층 디129호

용도: 근린생활시설 (집합건축물대장상 일반음식점)

감정가: 717,000,000원

토지면적: 11.04㎡ (약 3.34평)

건물면적: 49.27㎡ (약 14.89평, 전용면적 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 물건 현황 및 주의 사항

본건은 명지국제신도시 내 주상복합단지 ‘명지국제신도시삼정그린코아더베스트’ 1층 상가 호실입니다. 주변은 법원, 검찰청, 세무서 등 공공기관과 대규모 아파트 단지, 각종 상업 시설이 밀집한 중심 상가지대입니다.

감정평가서에 따르면 건물은 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 3층 건물 중 1층에 해당하며, 급수, 배수, 위생, 소화, 승강기, 냉난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

가장 큰 주의사항은 현재 **집합건축물대장상 용도는 일반음식점이나, 현황은 공실 상태**라는 점입니다. 또한, 검색 결과에 따르면 해당 상가 건물은 분양 당시 낮은 천장 높이, 기둥, 배기 시설 미비 등 상가 기능상의 문제와 관련하여 **수분양자들과의 분쟁 및 소송 이슈가 있었던 곳**으로 확인되어 입찰 전 해당 이슈의 현재 진행 상황과 개별 호실의 음식점(배기) 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

2. 입지 및 상권 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 명지국제신도시 내에서도 **법조타운 프리미엄**을 누릴 수 있는 핵심 입지에 위치합니다. 부산지방법원 서부지원 및 서부지방검찰청 동측 인근에 자리하여 법무, 변호사 사무실 등 고정적인 업무 관련 수요 확보에 유리합니다.

또한, 상가가 위치한 지역은 **중심상업지역**으로 지정되어 상업 시설 이용률 및 개발 잠재력이 높으며, 동측 및 북측 왕복 6차선, 남측 및 서측 왕복 4차선 규모의 도로에 접하고 있어 차량 접근성이 매우 우수합니다.

2.2. 주변 시설 및 생활 정보

단지 자체적으로 아파트 431세대, 오피스텔 432실의 **고정 배후 수요**를 확보하고 있으며, 인근에 더샵 명지 퍼스트월드 등 대규모 아파트 단지가 함께 조성되어 있습니다.

주변에 스타필드 시티 명지가 가까이 위치하여 쇼핑 및 문화시설 접근성이 양호하며, 향후 하단-녹산 지하철과 강서선 개통이 예정되어 있어 **더블 역세권**으로의 발전 가능성도 가지고 있습니다.

2.3. 상권 특성 및 잠재력

명지국제신도시는 부산진해경제자유구역의 핵심 지역으로, 법조타운 형성에 따른 **주변 상가 시세 상승 사례**가 과거 타 지역에서 확인된 바 있습니다.

현재 공실 상태는 리스크이나, 해당 호실이 법무 관련 사무실이나 전문 서비스업, 또는 주거 배후 수요를 겨냥한 편의 업종 등으로 활용될 경우 높은 잠재력을 가질 수 있습니다. 다만, 과거 상가 기능 문제에 대한 분쟁 이슈가 있었으므로, **일반음식점 등 특정 업종으로의 활용 시에는 내부 시설(특히 배기 시설) 및 관련 규제에 대한 면밀한 검토가 필수적**입니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각대상 및 경매 구분

매각대상은 **토지 및 건물 일괄매각**으로, 권리관계가 비교적 단순한 편입니다. 경매 구분은 **부동산 임의경매**로, 담보권 실행을 위한 경매입니다.

3.2. 임대차 관계 및 특이 권리

조사된 자료에 의하면 **임대차 관계는 미상**이며, 현황은 **공실** 상태입니다. 이는 낙찰자가 복잡한 임차인 명도 과정 없이 깨끗하게 점유를 확보할 수 있는 가능성이 높다는 것을 의미합니다.

다만, 현장조사를 통해 소유자 이외의 점유자(예: 근저당권 설정 이후의 대항력 없는 임차인) 유무를 최종적으로 확인해야 합니다. 말소기준권리 이후의 권리는 모두 소멸될 것으로 보이나, 공실 상태가 확실하므로 **권리상 하자 발생 가능성은 매우 낮습니다.**

4. 잠재적 리스크 및 종합 의견

4.1. 잠재적 리스크

가. **물건 자체의 기능적 리스크:** 분양 당시 문제가 되었던 상가의 구조적/기능적 결함(낮은 천장, 배기 시설 미비 등)과 관련된 문제가 아직 완전히 해소되지 않았을 가능성이 있습니다. 특히 음식점 용도로 이용하고자 할 경우, **추가적인 구조 보강 및 설비 투자 비용이 발생할 수 있습니다.**

나. **공실 장기화 리스크:** 상권은 좋으나, 상가 자체의 기능적 이슈 및 명지국제신도시의 일부 상업 시설 과포화 문제로 인해 공실이 장기화될 경우 금융 비용 부담이 커질 수 있습니다.

다. **혐오 시설:** 본건 소재지는 법조타운을 중심으로 하는 명지국제신도시의 중심상업지역으로, 주변에 대규모 공원(예정)이나 스타필드 등 주요 시설이 있어 **인근에 특별한 혐오 시설은 확인되지 않습니다.**

5. 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 **제2의 법조타운**이라는 명지국제신도시의 핵심 상권에 위치하며, 중심상업지역 내 1층 상가라는 **최상급의 입지 조건**을 갖추고 있습니다. 깨끗한 권리관계로 명도 리스크가 적다는 장점이 있으나, 현재의 **공실 상태와 과거 분양 당시의 상가 기능 관련 분쟁 이슈**는 입찰가 산정 시 주요 리스크로 반영되어야 합니다.

5.2. 투자 포인트

1. **확실한 배후 수요:** 아파트/오피스텔 고정 수요 및 서부지법/서부지검을 이용하는 유동 및 업무 수요를 동시에 흡수 가능한 법조타운 입지입니다.

2. **높은 접근성:** 왕복 4차선 및 6차선 도로에 인접하여 가시성과 접근성이 매우 우수하며, 대중교통 사정도 양호합니다.

3. **용도 변경 가능성 검토:** 현재 일반음식점이나, 법무사/변호사 사무실 등 법조타운 관련 전문 서비스 업종이나 소매점으로 용도 변경 및 내부 인테리어를 진행할 경우 공실 리스크를 줄일 수 있습니다. (※관련 법규 및 관리단 규약 확인 필수)

4. **저층 상가 희소성:** 중심상업지역 내 1층 상가라는 점에서 투자 가치가 높으며, 향후 법조타운 활성화 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

부산서부지원 경매1계