나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경100184 [7] 부산광역시 강서구 명지동 3599-3 명지국제신도시삼정그린코아더베스트 106동 1층디129호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하늘 · 평가일 2024.01.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 강서구 명지동 소재 부산지방법원 서부지원 동측 인근에 위치하는 명지
국제신도시삼정그린코아더베스트 106동 1층 디102호 외 23개호이며 주변은 명지국제신도시내
주택 및 상가지대로서 법원, 검찰청, 세무서, 아파트단지 및 각종 상업 및 업무시설 등으로
형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 일반적인 대중교통사정
은 무난합니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 3층 건물 중 1,2,3층이며,
- 외벽: 강화유리창호.
- 내벽: 보드 마감.
- 바닥: 타일 마감.
- 창호: 강화유리창호.

이용상태

집합건축물대장상 일반음식점이나 현황은 모두 공실상태입니다.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 냉난방설비 등이 되어
있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지이며 아파트 및 오피스텔, 상가 건물의 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

동측 및 북측으로 왕복6차선, 남측 및 서측으로 왕복4차선 규모의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

용도지역은 중심상업지역 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계: 미상입니다.
나.기타: 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

집합건축물대장상 일반음식점이나 현황은 공실상태입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경100184 (7)

소재지: 부산광역시 강서구 명지동 3599-3 명지국제신도시삼정그린코아더베스트 106동 1층디129호

용도: 근린상가 (집합건축물대장상 일반음식점)

감정가: 717,000,000원

토지면적: 11.04㎡ (약 3.34평)

건물면적: 49.27㎡ (약 14.90평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한국증권금융주식회사 (주 채권자로 보임)

특이사항: 공동담보 물건.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 부산광역시 강서구 명지동 소재 명지국제신도시에 위치하며, 부산지방법원 서부지원 동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 법원, 검찰청, 세무서 등 행정기관과 아파트단지, 다양한 상업 및 업무시설이 밀집된 지역으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

제반 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

동측 및 북측으로는 왕복 6차선, 남측 및 서측으로는 왕복 4차선 도로와 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

2.3. 토지이용계획

해당 물건은 중심상업지역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2020년 6월 11일 한국증권금융주식회사의 근저당권입니다.

3.2. 등기부 요약

* 소유권보존: 주식회사테미스코리아 (2019.10.15)

* 근저당권: 한국증권금융주식회사 (70,200,000,000원, 2020.06.11) - 말소기준권리

* 근저당권: 주식회사삼정 (27,500,000,000원, 2020.06.11) - 공동담보

* 압류: 부산광역시 (2022.01.20, 2022.01.21) - 말소

* 가압류: 문성훈 (1,000,000,000원, 2023.12.06) - 말소

* 임의경매: 한국증권금융주식회사 (11,800,000,000원, 2024.01.08) - 말소

3.3. 총 등기부채권액

등기부채권 총액은 약 98,700,000,000원입니다.

3.4. 소멸되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (물건명세서상 '지상권개요'가 언급되었으나, 비고란의 '없습니다'로 보아 소멸될 것으로 예상됩니다.)

3.5. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 실제 점유 관계는 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

명지국제신도시 내 중심상업지역에 위치하며, 법조타운 및 주거, 업무 시설이 밀집한 지역으로 배후수요가 풍부한 상권입니다.

4.2. 주요 시설 및 잠재력

주변에 법원, 검찰청, 세무서 등 공공기관이 인접해 있습니다.

집합건축물대장상 용도는 일반음식점으로 등록되어 있으나, 현황은 공실 상태입니다. 업종 변경 또는 리모델링을 통해 활성화될 잠재력을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 생활 인프라

인근의 다양한 상업시설을 통해 편리한 생활이 가능합니다.

명지국제신도시는 신흥 주거 지역으로 학교, 병원 등 생활 기반 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 공공기관 접근성

부산지방법원 서부지원, 부산지방검찰청 서부지청, 부산지방국세청 서부세무서 등이 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현재 공실 상태

물건은 현재 공실 상태로, 즉각적인 임대 수익 창출이 어렵습니다.

6.2. 높은 채권 총액

약 987억원에 달하는 높은 채권 총액은 경매 시장에서의 경쟁 심화 가능성을 시사합니다.

6.3. 업종 전환 및 리모델링 비용

집합건축물대장상 용도와 현황이 다르므로, 실제 사용 목적에 맞게 용도 변경 또는 리모델링 시 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산지방법원 서부지원 인근 중심상업지역에 위치한 근린상가로서, 우수한 입지와 잠재력을 보유하고 있습니다. 특히 법조타운 인접으로 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

다만, 현재 공실 상태이며 높은 채권 총액으로 인해 경쟁이 치열할 수 있다는 점은 유의해야 합니다. 명지국제신도시의 지속적인 성장 가능성을 고려할 때, 향후 상권 활성화 시 가치 상승을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 법조타운 및 상업, 주거 밀집 지역으로 안정적인 배후수요 확보 가능.

* 탁월한 교통 접근성: 주요 도로와 인접하여 차량 및 대중교통 이용이 편리.

* 향후 발전 가능성: 신흥 주거 및 업무 지구로서 지속적인 성장이 예상되는 지역.

* 명도 용이성: 인수 보증금 0원으로 명도 부담이 적을 것으로 예상 (실제 점유자 확인 필요).

9. 예상 입찰가

현재 감정가 717,000,000원을 기준으로, 시장 상황 및 물건의 특성을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

본 건은 현재 공실 상태이며, 높은 채권 총액으로 인한 경쟁 심화를 예상하여 감정가 대비 일정 비율 이하로 접근하는 것이 리스크 관리에 유리할 수 있습니다.

인수 보증금 합계가 0원이므로, 이를 제외한 예상 입찰가 산정은 불필요합니다.

종합적으로 고려했을 때, 약 5억 7천만원 ~ 6억 5천만원 사이에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.