나이스옥션 법원경매 광주 2025타경30869 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 203-2 스퀘어가든 제1층 제146호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 조은 · 평가일 2025.01.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전라남도 나주시 빛가람동 소재 빛가람동 행정복지센터 북동측 인근에 위치하며 주위는
근린상가, 오피스텔, 행정기관 등이 입지한 상업업무지대임.

교통상황

차량접근성 양호하고 노선버스편 등 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건내 제1층 제146호로서

외벽: 강화유리마감
내벽: 판넬잇기 및 무벽체
창호: 샷시창호임.

이용상태

구분상가로서 현황 공실임.

설비내역

공용 급배수설비, 위생설비, 소방설비, 승강기, 주차장 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지로서 집합상가(제2종근린생활시설)부지임.

인접 도로상태등

집합건물 남측, 동측, 서측으로 아스팔트포장 왕복4차로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m-25m)(2015-03-27)(접합),
가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m), 혁신도시개발예정지구임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 구분건물은 147호, 148호와 구획 없는 상태이나 각 호별로 건물번호표지가 부착되어
있고 호별 출입문이 있어 구분소유권의 객체가 될 수 있을 것으로 판단됨.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 공부상 용도는 '휴게음식점'이고, 현황은 '공실'임.
- 본건(제146호)은 제147호 및 제148호와 구획 없는 상태이나, 각 호별로 건물번호표지가 부착되어 있고 호별 출입문이 있어 구분건물의 위치와 면적이 도면 등에 의하여 특정 가능함(자세한 사항은 감정서와 현황조사서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 기본 사항

사건번호: 광주지방법원 2025타경30869 (1)

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 203-2 스퀘어가든 제1층 제146호

용도: 근린상가

감정가: 297,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOO

2.2. 면적 정보

토지면적: 23.95㎡ (약 7.24평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 50.40㎡ (약 15.25평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2.3. 특이사항

공부상 용도는 '휴게음식점'이나 현황은 '공실'입니다.

본건(제146호)은 제147호 및 제148호와 구획이 없는 상태이나, 각 호별로 건물번호표지가 부착되어 있고 호별 출입문이 있어 구분건물로서 특정 가능합니다.

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위 환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 빛가람동 행정복지센터 북동측 인근에 위치합니다. 주위로는 근린상가, 오피스텔, 행정기관 등이 입지한 상업업무지대로 분류됩니다.

1.1. 2. 교통 상황

차량 접근성이 양호하며, 인근 노선버스편 등 대중교통 여건도 보통 수준입니다.

건물 남측, 동측, 서측으로 아스팔트 포장 왕복 4차로에 접하고 있어 차량 이용이 편리합니다.

1.1. 3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역 내에 위치하며, 중로 1류(폭 20m-25m) 도로에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m) 및 혁신도시개발예정지구에 포함됩니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 말소기준권리

본 경매의 말소기준권리는 2019년 5월 7일 접수된 주월새마을금고의 근저당권(채권액 296,400,000원)입니다.

1.2. 2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. (지상권은 개요에 언급되었으나, 해당 사항은 없음으로 판단됩니다.)

1.2. 3. 임차인 현황

본건에는 임차인이 없는 것으로 파악되며, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1. 현재 상권

본건이 위치한 지역은 다양한 근린상가와 오피스텔, 행정기관이 밀집한 상업업무지대입니다.

다만, 현재 본건은 '공실' 상태로, 즉시 영업 또는 임대가 가능한 상태입니다.

1.3. 2. 주변 개발 계획

혁신도시개발예정지구에 포함되어 있어 향후 지역 발전 및 상권 활성화 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 편의시설 및 기반시설

건물 내에는 공용 급배수 및 위생 설비, 소방 설비, 승강기, 주차장 등이 구비되어 있습니다.

주변에 행정복지센터 등 관공서와 다양한 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 현황과 공부상 용도 차이

공부상 용도는 '휴게음식점'이나, 현재 공실 상태이므로 업종 변경이나 추가적인 인테리어 공사가 필요할 수 있습니다.

1.5. 2. 구분건물 상태

본건(146호)은 인접 호실(147호, 148호)과 물리적으로 구획되지 않은 상태로 이용되고 있습니다. 비록 각 호별로 출입문과 번호표지가 부착되어 있어 구분 소유권의 객체가 될 수 있다고 판단되나, 실제 이용 및 관리상 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다. 정확한 현황은 감정서 및 현황 조사서를 통해 면밀히 검토해야 합니다.

1.5. 3. 주변 환경

주변 지역에 대한 혐오시설 유무를 조사하였으나, 본건과 직접적으로 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 나주시 빛가람동의 행정 및 상업 중심지 인근에 위치한 근린상가로, 교통 여건 및 기반 시설이 양호합니다. 현재 공실 상태로 즉시 활용이 가능하며, 혁신도시 개발 계획에 따른 향후 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다. 다만, 인접 호실과의 구획 문제, 공부상 용도와 현황의 차이점은 투자 전 면밀한 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 나주 혁신도시 개발 수혜 지역 내 상업지구에 위치하여 미래 가치 상승 기대

* 행정복지센터 및 다수의 행정기관, 오피스텔 인접으로 유동인구 및 배후수요 확보 용이

* 공실 상태로 인수 후 즉시 임대 또는 자영업 운영 가능

* 양호한 교통 접근성 및 건물 내 편의시설 보유

1.8. 예상 입찰가

감정가 297,000,000원을 기준으로, 주변 시세 및 물건의 현황(공실, 구획 문제 등)을 종합적으로 고려할 때, 입찰 희망가의 상단은 감정가 수준에서, 하단은 감정가의 80% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

본건은 현재 공실이며, 인접 호실과의 구획 문제 등 추가 확인이 필요한 부분이 있으므로, 보수적인 접근을 위해 감정가의 90~100% 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

구체적인 입찰가는 현장 조사와 권리관계 재확인, 유사 물건의 낙찰가율 등을 참고하여 최종 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.