나이스옥션 법원경매 창원 2024타경2322 [1] 경상남도 김해시 주촌면 덕암리 628 답 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경2322 [1] 경상남도 김해시 주촌면 덕암리 628 답 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매4계 2024타경2322 | 소재지: 경상남도 김해시 주촌면 덕암리 628 | 감정가: 3,223,128,000원 | 최저가: 1,804,951,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경2322 (1)

소재지: 경상남도 김해시 주촌면 덕암리 628 외 (일괄매각 목록 1~5번)

용도 (공부상): 답 (실제 이용상태: 부지 조성 중단된 평지 토지)

매각대상: 토지매각 (일괄매각)

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 3,223,128,000원

토지면적: 5,066.00㎡ (약 1,532.55평)

2. 물건 상세 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 경상남도 김해시 주촌면 덕암리 '옥천소류지' 동측 인근에 위치하며, 현재는 마을 주변 농경지가 주를 이루는 지역입니다.

그러나 본건 토지들은 **도시지역 및 일반공업지역(2024-07-04), 지구단위계획구역**으로 지정되어 있어, 향후 산업용지 개발 등 높은 잠재적 가치를 보유하고 있습니다.

교통상황은 차량 접근이 가능하며 일반적인 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 본건 서측으로 폭 약 5~6m 내외의 도로에 접하고 있어 접근성은 양호합니다.

2.2. 권리분석

본건은 부동산임의경매 사건이며, 소유자와 채무자가 동일인이 아닌 것으로 확인됩니다. (소유자: 양OOOOO, 채무자: 양OO). 채권자는 주OOOOOOO입니다.

주목할 점은 본건 토지들은 지목이 ‘답’임에도 불구하고, 김해시청으로부터 신축신고를 득한 조성 중단 상태이므로 **농지취득자격증명(농취증)이 불요**하다는 점입니다. 단, 이는 현행 경매 진행 기준이며 후술할 '잠재적 리스크'와 연계하여 면밀한 재확인이 필요합니다.

매각은 목록 1~5번 일괄매각 조건입니다. 목록 4 토지 위에 소재하는 이동식 컨테이너 1동은 매각에서 제외되므로 소유권 주장 및 철거 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

2.3. 상권분석

현재 주위 환경이 마을 주변 농경지인 점을 감안할 때, 현시점의 상권은 미미하다고 판단됩니다.

그러나 본건 토지가 **일반공업지역** 및 **지구단위계획구역** 내에 위치하고 있어, 향후 공업 시설이나 이와 관련된 지원 시설 부지로 개발될 경우 상당한 상권 형성 잠재력을 가집니다. 투자 목적이 현시점 상권보다는 장기적인 공업용지 또는 개발 가치에 초점이 맞춰져야 합니다.

2.4. 생활정보

본건은 마을 주변 농경지 등으로 형성된 지역에 위치하며, 옥천소류지가 인근에 있습니다. 현재는 주거 생활 편의시설이 부족한 외곽 지역으로 보입니다.

주변에 혐오시설이 있는지 여부는 제시된 정보만으로는 알 수 없으며, 입찰 전 반드시 현장 답사와 외부 지도 서비스를 통한 직접적인 조사가 필요합니다.

토지이용계획상 **가축사육제한구역(모든 축종 제한지역)**으로 지정되어 있어 축사 건립 등은 제한됩니다.

2.5. 잠재적 리스크

**(최대 리스크) 개발행위 및 건축신고 효력상실 위험**: 가장 중대한 위험은 김해시청으로부터 건축신고 효력상실, 허가취소 및 **원상회복명령이 예정**되어 있다는 2024.06.13.자 사실조회회신서가 존재한다는 점입니다. 입찰자는 당해 개발행위 및 건축과 관련한 허가·신고의 유효성, 존속기간, 원상회복 의무 및 비용 등에 대해 관련 부서에 필히 재확인하고 이를 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

**건축주 및 토지 소유자 상이**: 건축신고 내역상 건축주와 본건 토지의 소유주가 상이하므로, 이로 인한 법적 책임 및 권리 관계에 대해 입찰 시 반드시 확인해야 합니다.

**최저매각가격의 의미**: 현재의 최저매각가격은 위와 같은 개발 조성 중단 및 효력상실 상태를 감안하여 평가된 가격입니다.

**공법상 제한 (목록 3)**: 목록 3 토지 일부가 **소로1류(폭 10m~12m)**에 저촉되어 공법상 제한 정도를 감안하여 평가되었으므로 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

**매각 제외 물건**: 목록 4 토지 위의 이동식 컨테이너는 매각 제외 대상입니다. 낙찰자가 이를 처리하기 위한 명도 및 철거 비용이 발생할 수 있습니다.

2.6. 종합 의견

본건은 지목상 답이나 개발행위 중단 및 일반공업지역 지정이라는 두 가지 상반된 요소를 모두 가진 매우 **고위험-고수익** 잠재력을 가진 물건입니다.

일반공업지역 및 지구단위계획구역 내 대규모 토지라는 점에서 장기적인 개발 이익은 매우 크지만, 현재 직면한 건축신고 효력상실 및 원상회복명령 예정이라는 법적 리스크가 막대합니다.

단순한 농지 투자가 아닌, 법적 규제 해소와 개발을 전제로 하는 **특수물건 투자**로 접근해야 합니다. 입찰 전, 김해시청 관련 부서에 상주하며 허가 취소 및 원상복구 명령에 대한 구체적인 이행 조건과 비용을 파악하는 것이 필수적입니다.

2.7. 투자 포인트

**대규모 토지 및 공업지역 용도**: 5,066.00㎡ (약 1,532.55평)의 대규모 토지가 **도시지역, 일반공업지역, 지구단위계획구역**이라는 최고 수준의 개발 용도로 지정되어 있어, 법적 리스크 해소 시 김해 지역 산업용지 수요에 따른 높은 지가 상승을 기대할 수 있습니다.

**농지취득자격증명 불요**: 현재 기준으로 농취증이 불요하여 비교적 넓은 범위의 투자자들이 입찰 가능합니다. (단, 추후 원상회복 시 '답' 지위 회복 가능성 확인 필요).

**경쟁력 있는 최저가**: 최대 리스크가 반영된 가격으로 시작하므로, 리스크 해결 방안을 가진 전문 투자자에게는 협상력 있는 가격으로 매입할 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

창원지방법원 경매4계