나이스옥션 법원경매 창원 2024타경5451 [1] 경상남도 창원시 의창구 동읍 봉곡리 628 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경5451 [1] 경상남도 창원시 의창구 동읍 봉곡리 628 전 경매

• 사건번호: 2024타경5451
• 주소: 경상남도 창원시 의창구 동읍 봉곡리 628
• 감정가: 69,352,000원
• 최저가: 24,856,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 전

창원지방법원 경매4계 2024타경5451 | 소재지: 경상남도 창원시 의창구 동읍 봉곡리 628 | 감정가: 69,352,000원 | 최저가: 24,856,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 기본 정보 및 매각 내역

사건번호: 창원지방법원 2024타경5451 (1)

소재지: 경상남도 창원시 의창구 동읍 봉곡리 628 (토지: 전)

감정가: 69,352,000원

토지면적: 648.00㎡ (약 195.93평)

매각대상: 기타 (토지 및 제시외 수목 포함)

경매구분: 공유물분할을위한경매

1.2. 물건 현황 및 이용 상태

본 물건은 완경사 지대 내의 부정형 토지입니다. 지목은 '전'(밭)이나, 현황은 과수원으로 이용 중이며, 입구 일부는 텃밭으로 사용되고 있습니다.

제시외 물건으로 감나무 약 26여 주가 매각 대상에 포함되어 있습니다.

위치는 봉곡저수지 서측에 소재하며, 주변은 기존 단독주택과 농경지로 형성된 전형적인 농촌 지역입니다.

2. 입지조건 및 환경

2.1. 위치 및 주변 환경

경상남도 창원시 의창구 동읍 봉곡리에 위치하며 봉곡저수지와 가까워 자연 경관은 양호한 편입니다. 주변은 농경지와 주택이 혼재되어 있어, 전원생활이나 주말농장 용도로 적합한 환경입니다.

2.2. 교통 상황

본 물건은 **지적도상 맹지**입니다. 차량 접근은 불가하며, 인접 필지를 경유하여 도보로만 접근이 가능합니다. 이러한 특성으로 인해 대중교통 등 일반적인 교통 사정은 보통 이하 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한 상태

토지이용계획 상 **농림지역** 및 **농업보호구역**에 속하여 개발 행위에 대한 제한이 매우 강력합니다. 또한 가축사육제한구역(그외지역 200m 제한) 및 배출시설설치제한지역(폐수)으로 지정되어 있어, 용도 변경이나 건축 행위에 신중한 검토가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각대상 및 특이사항

본 경매는 **공유물분할을 위한 경매**로 진행됩니다. 이는 공유 관계를 해소하기 위한 절차이므로, 일반적인 채무 변제를 위한 경매(강제/임의경매)에 비해 권리 관계가 비교적 깔끔할 가능성이 높습니다.

소유자(이OOOOOOO) 및 채권자(이OO)의 관계를 통해 지분 갈등 해소를 위한 매각으로 추정됩니다.

제시외 물건인 수목(감나무)이 매각 대상에 포함되어 있어 별도의 수목 감정가(포함됨)가 반영되었습니다.

3.2. 낙찰자 인수 권리

등기부상 특별한 문제(선순위 임차권, 복잡한 지상권 등)가 없다면, 공유물분할 경매의 특성상 낙찰자가 인수할 권리(물건의 부담)는 없을 것으로 예상됩니다.

다만, **농지취득자격증명(농취증)** 제출이 필수 요건이며, 미제출 시 매수 보증금은 몰수됩니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권분석

본 물건의 용도가 '전'이며 현황이 과수원인 농림지역 토지이므로 상업적인 상권은 형성되어 있지 않습니다. 투자 관점에서는 개발 이익보다는 농업 생산성이나 주말농장 용도의 활용 가치에 중점을 두어야 합니다.

4.2. 생활정보

인근에 기존 단독주택이 위치해 있어 기본적인 마을 인프라(전기, 용수 등)에는 큰 문제가 없을 것으로 보이나, 도보 접근만 가능한 맹지 특성상 생활 편의시설 접근성은 매우 낮습니다. 창원 시내와 거리가 있어 자가용 의존도가 높습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 최대 리스크: 맹지(도로 부재)

**본 물건의 가장 큰 리스크는 지적도상 맹지라는 점입니다.** 인접 필지를 경유해야만 접근이 가능하므로, 향후 토지의 이용이나 매도 시 인접 토지 소유자와의 통행권(주위토지통행권) 확보 및 통행료(사용료) 협의가 반드시 필요합니다. 건축은 사실상 어렵거나 막대한 비용이 수반될 수 있습니다.

5.2. 행정적 리스크: 농지취득자격증명

낙찰 후 7일 이내에 관할 기관에 **농지취득자격증명**을 발급받아 법원에 제출해야 합니다. 미제출 시 보증금이 몰수되므로, 입찰 전 농업경영계획서 등을 미리 준비하고 발급 가능 여부를 관할 동읍사무소 등에 반드시 확인해야 합니다.

5.3. 개발 리스크: 강력한 규제

**농림지역 및 농업보호구역**에 해당하여 향후 지가 상승을 기대할 수 있는 용도 변경(주거, 상업)은 사실상 불가능하다고 판단됩니다. 순수 농지로서의 가치로만 접근해야 합니다.

5.4. 혐오시설 리스크

주변에 봉곡저수지가 있으나, 현장 확인을 통해 인근에 축사, 폐기물 처리장 등 농지에 영향을 줄 수 있는 혐오시설의 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다. (자료상 특이사항 없음)

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 지목 '전', 현황 '과수원'의 농림지역 토지입니다. 강력한 규제와 **맹지**라는 치명적인 단점으로 인해 개발 투자 가치는 매우 낮습니다. 그러나 권리 관계가 비교적 깔끔한 공유물분할 경매 물건이며, 감나무 약 26여 주가 포함된 현황 과수원이라는 점을 고려할 때, **순수 농업 목적 또는 주말농장/소규모 과수원 운영**을 위한 실사용자에게 적합합니다.

6.2. 투자 포인트

최저 입찰가 대비 감정가가 높지 않은 물건이므로, 맹지 리스크를 감안한 보수적인 입찰가를 설정할 경우 낮은 비용으로 과수원을 확보할 수 있습니다.

제시외 수목(감나무)이 매각에 포함되어 있어 별도의 식재 비용 없이 즉시 과수원 운영이 가능합니다.

투자 목적보다는 **실제 농사를 지을 의향이 있는 실수요자**에게 권고되며, 맹지 통행권 확보 방안을 면밀히 검토한 후 입찰하는 것이 중요합니다.

법원 정보

창원지방법원 경매4계