나이스옥션 법원경매 창원 2024타경110902 [1] 경상남도 김해시 외동 1263-2 1층 106호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경110902 [1] 경상남도 김해시 외동 1263-2 1층 106호 근린생활시설 경매

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창원지방법원 경매4계 2024타경110902 | 소재지: 경상남도 김해시 분성로 216, 1층 106호 | 감정가: 3,464,000,000원 | 최저가: 1,241,497,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서 개요

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경110902 (1)

소재지: 경상남도 김해시 외동 1263-2 태신드림시티 1층 106호 (일괄매각으로 105호, 106호 포함)

용도: 근린생활시설

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (집합건물)

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 면적 및 감정가 정보

토지(대지권) 면적: 61.51㎡ (약 18.61평)

건물 면적: 651.22㎡ (약 197.00평)

감정가: 3,464,000,000 원 (삼십사억 육천사백만 원)

2. 입지 및 상권 분석

2.1. 입지 조건 (최고의 입지:)

본건 소재지인 경남 김해시 외동 일대는 근린생활시설, 오피스텔, 의원, 대형마트 등이 밀집된 상업 및 주거 혼재 지역의 핵심 상권입니다.

감정평가서상 주위 환경은 보통 수준으로 평가되었으나, 대로3류(25m~30m)와 중로2류(15m~20m)에 접하고 있어 차량 접근성이 매우 양호하고 시인성이 뛰어난 1층 코너 또는 메인 입지일 가능성이 높습니다.

토지이용계획상 일반상업지역 및 지구단위계획구역(상업용지)에 해당하며, 이는 건물의 용도 및 활용도 측면에서 매우 유리한 조건을 제공합니다.

북서측 대로3류와 남동측 중로2류를 통해 차량 출입이 용이하며, 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 상권 분석 및 주변 시설

본건이 위치한 김해 내외동 상권은 풍부한 배후 주거세대와 함께 전통시장 및 대형 상업 시설이 공존하여 고정 수요와 유동인구가 모두 확보되는 활발한 상권으로 분석됩니다.

1층 대형 근린생활시설로 병의원, 대형 프랜차이즈 F&B, 전시장 등 유동인구를 흡수할 수 있는 업종에 적합합니다.

현재 건물이 공실 상태이며, 105호, 106호의 경계벽이 없어 통합된 대형 평수로 이용 가능하다는 점은 대형 임차인을 유치하는 데 큰 장점으로 작용할 수 있습니다.

혐오시설 검색 결과, 해당 지역은 일반적인 도심 상업지역으로 생활 편의시설이 밀집되어 있어 특이할 만한 혐오시설은 확인되지 않으나, 정확한 내용은 반드시 현장 조사를 통해 확인하시기 바랍니다.

2.3. 생활 정보

본건이 소재한 "태신드림시티"는 철근콘크리트구조의 12층 건물 중 1층에 위치하며, 공용 수세식 화장실, 승강기, 주차타워, 소방설비 등 기본적인 상업시설 설비를 갖추고 있습니다.

주변에 오피스텔, 의원, 대형마트 등이 있어 생활 편의시설 접근성이 매우 우수합니다.

3. 권리분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리 관계 분석

본건은 소유자가 심OO, 채무자가 심OO로 동일하며, 채권자 해OOOOOOOO의 부동산 임의경매 사건입니다.

매각대상은 토지/건물 일괄매각으로 진행되어 명확한 권리 이전이 가능합니다.

특이사항 및 주의사항 외 별도 임대관계는 미상으로 조사되어, 임차인 여부는 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

3.2. 잠재적 리스크 (핵심 주의사항)

**미납 관리비:** 2024년 7월 기준으로 목록 1(106호)은 50,183,740원, 목록 2(105호)는 29,604,280원으로 합계 약 7,979만원에 달하는 미납 관리비가 존재하는 것으로 조사되었습니다.

법원의 판례에 따라 전(前) 소유자가 체납한 관리비 중 공용 부분에 대한 관리비는 낙찰자가 인수할 가능성이 있으므로, 입찰 전 관리사무소에 미납 내역 및 공용/전용 비율을 정확히 확인하여 인수 금액을 보수적으로 산정해야 합니다.

**현황 공실 및 경계 불분명:** 현재 공실이며 105호와 106호 사이에 경계벽이 없습니다. 이는 대형 임차인을 유치하기에 용이한 장점이나, 경매 진행 시 호별 위치를 평면도 및 기둥을 기준으로 확인해야 하며, 향후 재분할 시 관련 법규 및 비용을 검토해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 김해시 외동의 주요 상업지역에 위치한 1층 대형 근린생활시설로, 우수한 입지 조건과 높은 시인성으로 인해 상업용 부동산으로서의 가치가 높습니다.

총 651.22㎡ (약 197.00평)의 대형 면적을 경계벽 없이 통합 사용할 수 있다는 점은 대규모 병의원, 금융기관, 전문 식음료 프랜차이즈 등 우량 임차인을 유치하기에 유리한 요소입니다.

다만, 약 8천만원에 육박하는 미납 관리비는 투자 시 가장 큰 리스크 요인이므로, 이를 감안하여 입찰 가격을 신중하게 결정해야 합니다.

4.2. 투자 포인트

**대형 통합 면적:** 105호와 106호가 통합되어 약 197평의 넓은 공간을 확보하고 있어, 희소성 있는 대형 상가 매물입니다.

**최적의 상업 입지:** 대로변에 접하여 시인성과 접근성이 뛰어나며, 일반상업지역 내에 위치하여 다양한 업종의 입점이 가능합니다.

**가격 경쟁력:** 감정가 대비 미납 관리비 인수 리스크를 반영하여 입찰할 경우, 실질적인 투자금액을 낮춰 가격 경쟁력을 확보할 수 있습니다. (미납 관리비 처리 방안 필수 검토)

**용도 확장성:** 현재 공실 상태이므로, 낙찰 후 희망하는 업종에 맞춰 내부 시설을 즉시 구축할 수 있습니다.

법원 정보

창원지방법원 경매4계