나이스옥션 법원경매 창원 2024타경111707 [1] 경상남도 창원시 성산구 상남동 17-3 미리내빌딩 10층 1001호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경111707 [1] 경상남도 창원시 성산구 상남동 17-3 미리내빌딩 10층 1001호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매4계 2024타경111707 | 소재지: 경상남도 창원시 성산구 마디미로21번길 8, 10층 1001호 (상남동,미리내빌딩) | 감정가: 295,000,000원 | 최저가: 105,728,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 기본 정보

사건번호는 창원지방법원 2024타경111707 (1)이며, 경매 구분은 부동산임의경매입니다. 본건은 토지 및 건물 일괄매각으로 진행되며, 감정가는 295,000,000원으로 평가되었습니다. 채무자와 소유자는 안OO로 동일하며, 채권자는 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

1.2. 물건 소재지 및 면적

소재지는 경상남도 창원시 성산구 상남동 17-3 미리내빌딩 10층 1001호 및 1002호(일괄 감정)입니다.

본 물건의 총 전유면적은 189.21제곱미터 (약 57.24평)이며, 대지권(토지) 면적은 37.44제곱미터 (약 11.33평)입니다.

용도는 근린생활시설 및 위락시설로, 현재는 집합건축물대장상 1001호(제2종근린생활시설/일반음식점, 105.6제곱미터)와 1002호(위락시설/유흥주점, 83.61제곱미터)로 분할 및 용도변경되어 이용 중입니다.

2. 입지 조건 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 창원시 상남동 소재 상남시장 동측 인근에 위치하고 있습니다. 상남동은 창원시 성산구의 대표적인 상업 및 유흥 중심지로서, 유사한 상업용 빌딩과 업무시설 등이 밀집된 핵심 상업지대입니다. 제반 주위환경은 매우 양호한 편입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 접근이 용이하며, 북동측으로 왕복 2차선 포장도로에 접해 있어 접근성이 좋습니다. 대중교통 이용 또한 편리하여 전반적인 교통 상황은 보통 이상으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용계획

토지는 일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(배후도시)에 속해 있어 상업 활동에 최적화된 용도지역입니다.

3. 권리 분석

3.1. 소유 관계 및 경매 구분

소유자와 채무자가 동일인인 임의경매 사건으로, 등기부 상의 권리관계는 복잡하지 않을 것으로 예상됩니다. 다만, 정확한 인수 권리 유무는 매각물건명세서 확인이 필수입니다.

3.2. 인수 사항 및 주요 리스크

가장 중대한 인수 리스크는 미납 관리비입니다. 2024년 8월 31일 기준으로 미납된 관리비가 11,139,720원으로 조사되었습니다. 이 중 공용부분에 해당하는 관리비는 낙찰자에게 인수될 가능성이 높으므로, 입찰 시 반드시 이 금액을 감안하여 가격을 산정해야 합니다.

3.3. 현황 및 이용 상태 불확실성

본건은 이해관계자 부재로 현장 내부 확인이 곤란하여 외부 관찰 및 공부를 통해 평가되었습니다. 따라서 내부 이용 상황(임대 여부 및 현황)과 관리 상태에 대한 재확인이 필요하며, 이는 낙찰 후 명도 과정에서 변수로 작용할 수 있습니다. 임대 관계는 현재 미상입니다.

4. 상권 분석 및 건물 현황

4.1. 상권 특성

상남동 상권은 창원 지역에서 유동인구가 풍부하고 소비력이 높은 핵심 상업지구입니다. 본건의 용도인 '일반음식점' 및 '위락시설(유흥주점)'은 이 상권의 특성과 부합하여 높은 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

4.2. 건물의 구조 및 이용 상태

건물은 철근콘크리트 구조의 10층 건물 중 10층에 위치합니다. 외벽은 화강석 붙임 및 드라이비트 마감이며, 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다. 공부상 제2종근린생활시설 및 위락시설로 이용 중이며, 2013년 분할 및 용도변경이 이루어져 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 용도 분할에 따른 임대 제약

본건은 등기부 상 1001호(단일호실)이나, 건축물대장상 1001호(일반음식점)와 1002호(유흥주점) 두 개 호실로 분할 및 용도변경 되어 있습니다. 이는 임차인 모집 시 2가지 용도를 동시에 수용할 수 있는 업종 또는 임차인을 구해야 하거나, 각각 분리 임대를 고려해야 함을 의미하며, 임차인 선정에 제약이 될 수 있습니다.

5.2. 고액의 미납 관리비

1,100만 원 이상의 미납 관리비는 낙찰자가 부담해야 할 인수 채무로 작용할 가능성이 크므로, 투자 수익률 계산 시 반드시 반영해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 투자 포인트

핵심 상권인 창원 상남동에 위치한 상업용 부동산으로, 일반상업지역 내 대형 상가입니다. 전유면적이 189.21제곱미터(약 57.24평)로 넓어 규모 있는 영업이 가능하며, 높은 임대수익률을 기대할 수 있는 입지적 강점을 가지고 있습니다. 특히, 위락시설이 포함되어 있어 유흥업종 수요가 확실한 상권에 적합합니다.

6.2. 종합 의견

본건은 창원 최고의 상업 입지라는 강력한 장점을 가지고 있으나, 미납 관리비 인수 가능성과 내부 현황 미확인이라는 리스크를 동시에 안고 있습니다. 입찰자는 미납 관리비 규모와 내부 임차 현황을 정확히 파악하고, 이를 보수적으로 계산하여 입찰가를 산정하는 전략이 필요합니다. 상남동 상권에 대한 이해도가 높고, 리스크 관리 능력이 있는 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

법원 정보

창원지방법원 경매4계