나이스옥션 법원경매 창원 2024타경112434 [1] 경상남도 창원시 진해구 경화동 1199-5 우진그린빌라 5층501호 연립주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경112434 [1] 경상남도 창원시 진해구 경화동 1199-5 우진그린빌라 5층501호 연립주택 경매

• 사건번호: 2024타경112434
• 주소: 경상남도 창원시 진해구 진해대로 640, 5층501호 (경화동,우진그린빌라)
• 감정가: 92,000,000원
• 최저가: 32,972,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 연립주택

창원지방법원 경매4계 2024타경112434 | 소재지: 경상남도 창원시 진해구 진해대로 640, 5층501호 (경화동,우진그린빌라) | 감정가: 92,000,000원 | 최저가: 32,972,000원 | 용도: 연립주택

1. 물건 개요 및 요약

1.1. 기본 정보

사건번호는 창원지방법원 2024타경112434 (1)이며, 경상남도 창원시 진해구 경화동 1199-5 우진그린빌라 5층 501호에 위치한 연립주택입니다. 본 물건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 사건으로, 감정가는 92,000,000원으로 산정되었습니다. 소유자 및 채무자는 김OO으로 동일하며, 채권자는 새OOOOOOO입니다.

1.2. 면적 및 구조

본건은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상 6층 건물 중 5층에 위치하며, 건물의 주용도는 연립주택입니다. 외벽은 몰탈위 페인트, 창호는 샷시창이며, 기본적인 위생 및 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

- 토지 면적: 32.40㎡ (약 9.80평)

- 건물 면적 (전용면적): 76.59㎡ (약 23.17평)

- 매각대상: 토지/건물 일괄 매각 (제시외 면적 없음)

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 입지 조건

본건은 진해구 경화동 소재 경화초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 주택과 학교 등이 혼재된 주거 지역입니다. 해당 부지는 근린생활시설 및 연립주택 부지로 이용 중이며, 서측 및 북측으로 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다. 감정평가서상 인근 도로 여건 등을 고려했을 때 교통 상황은 양호하다고 판단됩니다.

2.2. 상권 분석

본건이 주택과 학교 중심으로 이루어진 지역에 위치하고 있어 대형 상권보다는 생활 밀착형 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다. 일상생활에 필요한 편의시설(편의점, 소규모 식당, 마트 등)은 도보권 내에서 이용이 가능할 것으로 보입니다. 이는 실수요자의 거주 만족도를 높이는 요소가 될 수 있습니다.

2.3. 생활 정보

가장 큰 생활 인프라는 인근의 경화초등학교로, 초등학생 자녀를 둔 세대에게 선호도가 높은 학군입니다. 또한, 본건의 토지는 '도시지역, 제2종일반주거지역'으로 지정되어 있어 주거 편의성이 높은 지역이며, 향후 재산권 행사에 있어 큰 제한 없이 주거 환경을 유지할 수 있습니다.

3. 법률 및 권리 분석

3.1. 권리 분석

본 경매 사건은 부동산 임의경매이며, 소유자와 채무자가 김OO으로 동일하여 형식적인 관계에 해당됩니다. 이는 통상적으로 권리관계가 비교적 단순할 가능성을 시사합니다. 매각 대상은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 방식이므로, 낙찰 후 토지나 건물 중 하나만 취득하는 문제(법정지상권, 일괄매각 배제 등)는 발생하지 않아 권리상 안정성이 높습니다. 또한, 제시외 건물이 0.00㎡로, 권리상 인수될 미등기 제시외 건축물 리스크가 없어 깨끗한 물건으로 판단됩니다.

3.2. 잠재적 리스크

- 임대관계 미상: 감정평가서상 임대관계는 '미상임'으로 기재되어 있습니다. 낙찰자가 인수할 수 있는 대항력 있는 임차인이 존재하는지 여부를 입찰 전 반드시 확인해야 합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 있다면 낙찰자가 보증금을 인수해야 하는 큰 리스크가 발생할 수 있습니다.

- 공법상 제한: 토지이용계획상 '비행안전제4구역(지원)', '지원항공작전기지' 및 '상대보호구역(경화초등학교)' 등의 제한이 존재합니다. 이는 건축물의 신축, 증축 또는 용도 변경에 일부 제약을 가할 수 있으며, 향후 주택 개발이나 가치 상승에 제한 요소로 작용할 수 있습니다.

- 혐오시설: 인근의 특정 혐오시설에 대한 정보는 현재 제공되지 않았습니다. 현장 답사를 통해 주변 환경 및 시설 상태를 직접 확인하는 것이 필수적입니다.

4. 종합 의견 및 투자 전략

4.1. 종합 의견

본 물건은 실수요자 중심의 주거 환경이 형성된 경화동 내 연립주택으로, 토지/건물 일괄 매각 및 제시외 건물 없음으로 권리관계가 명확합니다. 주거 지역 내 입지 조건이 양호하며, 경화초등학교 인근이라는 학군 이점을 가지고 있습니다. 다만, 임대차 관계에 대한 철저한 분석(명도 리스크)과 공법상 제한(개발 리스크)에 대한 이해가 수반되어야 합니다.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지: 경화초등학교 인근에 위치하여 안정적인 주거 환경을 제공하며, 대중교통 이용이 용이한 평지에 가까운 입지입니다.

저렴한 진입 가격: 9,200만 원대의 감정가로, 창원시 내 아파트 대비 상대적으로 저렴한 가격에 주택을 소유할 기회를 제공합니다.

안정적인 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 복잡한 권리 문제가 없으며, 권리 분석의 난이도가 낮은 편입니다.

실수요 중심: 23평형대 (전용 76.59㎡)로 핵가족이나 신혼부부에게 적합한 면적이며, 주거 선호도가 높은 5층에 위치하고 있습니다.

법원 정보

창원지방법원 경매4계