나이스옥션 법원경매 창원 2024타경112977 [2] 경상남도 김해시 한림면 신천리 101 임야 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경112977 [2] 경상남도 김해시 한림면 신천리 101 임야 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매4계 2024타경112977 | 소재지: 경상남도 김해시 한림면 신천리 101 | 감정가: 31,411,000원 | 최저가: 11,257,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요 및 특성 분석

1.1. 기본 정보

사건번호는 창원지방법원 2024타경112977 (2)호이며, 경매구분은 부동산강제경매입니다.

소재지는 경상남도 김해시 한림면 신천리 101로, 용도는 공부상 '임야'입니다.

매각대상은 토지 전부에 대한 매각이며, 토지 면적은 311.00㎡ (약 94.09평)입니다.

감정가는 31,411,000원으로 책정되었습니다.

1.2. 물건 현황 및 특이사항

본건은 공부상 임야이나, 현황은 '목장용지, 도로, 전'으로 복합적으로 이용 중인 상태입니다.

접근성은 본건까지 차량출입이 가능하며, 남측으로 노폭 약 5미터 내외의 비포장도로와 접하고 있어 차량 통행에 무리는 없어 보입니다.

토지이용계획상 계획관리지역(2024-01-25) 및 생산관리지역에 걸쳐 있으며, 성장관리계획구역(한림 신천구역 산업형)을 포함하고 있어 향후 개발 방향을 주시할 필요가 있습니다.

특이사항으로 '법정지상권' 성립 여지가 있으며, 현황상 인접 토지와 지적 경계가 불분명하므로 정확한 경계 확인을 위해서는 측량이 필수적입니다. 또한, 타인 소유로 조사된 제시외 건물이 인근 토지와 연계하여 소재하나, 이는 평가 및 매각에서 제외되었고 감정가는 이를 감안한 가격입니다. 이동 용이한 비닐하우스 역시 매각 제외됩니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경남 김해시 한림면 신천리 "새동네마을" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공장, 목장용지, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가되며, 생산 시설 및 농업 관련 시설과의 연계성이 높다고 판단됩니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

본건은 농경지 및 공장 등이 혼재된 지역에 소재하여 직접적인 상권 형성은 미약합니다. 주요 생활 편의시설은 인근 마을이나 한림면 소재지 등을 이용해야 하는 전형적인 농촌/준산업 지역입니다.

2.3. 잠재적 리스크 (혐오시설 등)

주변에 공장 및 목장용지가 혼재되어 있어, 이로 인한 소음이나 환경적인 요소(분진, 냄새)가 발생할 수 있는 잠재적 리스크를 안고 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 권리 관계

소유자 및 채무자는 최OO이고, 채권자는 정OO입니다. 부동산강제경매 사건으로 진행됩니다.

3.2. 법정지상권 및 기타 리스크

가장 중요한 특이사항은 '법정지상권'의 성립 여부입니다. 법정지상권이 성립하는 경우 토지 이용에 제약을 받을 수 있으므로, 매각 이후 건물 소유자와의 관계 정립이 필요합니다.

또한, 경매 대상 토지 외에 타인 소유의 제시외 건물이 연계되어 존재하므로, 이로 인한 토지 이용 및 명도 관련 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

마지막으로, 인근 토지와 경계가 불분명하여 측량 없이는 정확한 경계 파악이 어렵다는 점이 리스크입니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건 토지(기호 2)는 공부상 임야이나 현황은 생산활동(목장용지, 전) 및 접근(도로)에 이용되고 있는 실용적인 토지입니다. 다만, 법정지상권 성립 가능성과 경계 불분명 문제가 주요 리스크 요인으로 작용합니다.

계획관리지역 및 생산관리지역에 걸쳐 있어 향후 개발 및 용도 변경의 여지는 존재하나, 복잡한 권리 관계와 경계 문제에 대한 면밀한 검토와 해결 전략이 선행되어야 할 물건입니다.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지: 본건까지 차량 출입이 가능하며 비포장도로에 접해 있어 접근성이 양호합니다.

개발 잠재력: 계획관리지역 및 생산관리지역에 걸쳐 있어 농림지역 등의 규제가 강한 지역보다는 개발 행위 및 용도 변경에 비교적 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

현황 이용: 공부상 임야임에도 불구하고 현재 목장용지 및 전 등으로 이용 중인 점은 현황 이용 가치가 높다는 것을 시사합니다.

감정가 대비: 감정가는 제시외 건물 등을 감안하여 평가되었으나, 복잡한 권리 관계 해결 후 실 이용 가치를 높일 경우 시세 대비 저가 취득의 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

창원지방법원 경매4계