나이스옥션 법원경매 창원 2024타경112977 [1] 경상남도 김해시 한림면 신천리 97 임야 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경112977 [1] 경상남도 김해시 한림면 신천리 97 임야 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매4계 2024타경112977 | 소재지: 경상남도 김해시 한림면 신천리 97 | 감정가: 11,360,000원 | 최저가: 4,071,000원 | 용도: 임야

1. 물건 보고서 (토지매각)

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경112977 (1)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지매각 (지분율: 14200)

소재지: 경상남도 김해시 한림면 신천리 97

용도 (공부상): 임야

용도 (현황): 전 및 법면

토지면적: 142.00㎡ (약 42.96평)

감정가: 11,360,000원

2. 권리 분석

2.1. 이해관계자 현황

소유자: 최OO

채무자: 최OO

채권자: 정OO

본 건은 부동산강제경매 사건으로, 소유자와 채무자가 동일합니다. 등기부상 권리관계는 매각으로 소멸되는지 여부 등을 재차 확인해야 하나, 제시된 정보만으로는 권리의 복잡성은 낮을 것으로 추정됩니다.

2.2. 특이 및 주의사항

본 건 토지는 인근까지 차량 출입은 가능하나, 접도 여부를 확인했을 때 도로에 직접 접하지 않은 맹지입니다.

공부상 지목은 '임야'이나, 현황은 '전 및 법면'으로 이용 중입니다. 낙찰 후 현황대로 이용하려면 지목 변경 가능성 및 절차를 검토해야 합니다.

인근 토지와의 지적 경계가 불분명하여 정확한 위치 및 경계 확인을 위해서는 반드시 전문적인 측량이 필요합니다.

제시외수목(감나무 외 4주)이 토지에 포함되어 매각되므로, 수목 처리 비용 및 계획을 고려해야 합니다.

3. 물건 현황 및 입지 분석

3.1. 입지 조건 및 환경

본건 토지는 경남 김해시 한림면 신천리 소재 "새동네마을" 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 공장, 목장용지, 농경지, 임야 등으로 형성된 지역으로, 농촌 지역과 소규모 산업 시설이 혼재된 환경입니다.

교통 상황은 본건 인근까지 차량 출입이 가능하여 보통시되나, 본건 자체는 맹지입니다.

3.2. 토지 이용계획 및 제한사항

토지이용계획확인서상 계획관리지역(2024-01-25)이며, 성장관리계획구역(한림 신천구역 산업형)으로 지정되어 있습니다.

이 외에도 가축사육제한구역(400m 제한지역), 배출시설설치제한지역, 준보전산지로 지정되어 있어, 개발 및 이용에 상당한 제한이 따를 수 있습니다. 특히 계획관리지역이라 하더라도 다수의 중첩 규제가 존재하므로, 개발 가능성 타진 시 반드시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

3.3. 상권 분석 및 생활정보

주변은 공장, 목장용지, 농경지 위주로 형성되어 있어, 상업 시설이나 주거 편의시설이 발달된 상권은 아닙니다.

"새동네마을" 인근의 농촌 생활권으로 판단되며, 기본적인 생활 편의시설 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

4. 잠재적 리스크

4.1. 법적 및 행정적 리스크

토지가 맹지이므로 건축이 불가능할 수 있습니다. 건축을 위해서는 인접 토지 소유자로부터 도로 사용 승낙을 받아야 하는 중대한 리스크가 있습니다.

공부상 '임야'와 현황 '전 및 법면' 간의 차이로 인해 향후 지목 변경 시 법적 절차와 비용이 발생할 수 있습니다.

토지 이용계획상 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등 다수의 규제가 있어 개발 목적에 따라 활용 가능성이 극히 제한적일 수 있습니다.

인근 토지와의 지적 경계가 불분명하여 측량 결과에 따라 실사용 면적이나 경계 분쟁의 여지가 있습니다.

4.2. 혐오시설 및 기타

감정평가서에 명시된 주위 환경은 공장, 목장용지 등으로, 농업 또는 산업 활동과 관련된 환경에 대한 거부감이 있다면 고려해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 건 토지는 면적이 약 43평으로 소규모이며, 맹지이고, 지적 경계가 불분명하며, 다수의 중첩된 규제를 받고 있는 '고난이도' 물건입니다.

낮은 감정가(11,360,000원)는 소규모 맹지라는 특성이 반영된 것으로 보입니다.

토지를 전원주택 등 개발 목적으로 투자하기에는 리스크가 크므로, 주변 토지 소유자 또는 농업용 경작 목적 등 명확하고 한정적인 활용 계획을 가진 투자자에게 적합해 보입니다.

5.2. 투자 포인트

계획관리지역: 용도지역상 개발 여지는 있으나, 다른 규제들(준보전산지 등)로 인해 실제 개발은 어려울 수 있습니다.

현황 이용 가능성: 공부상 임야와 달리 현황이 '전'으로 이용 중이므로, 당장 농경지로 이용할 계획이 있다면 활용 가치는 있을 수 있습니다.

저가 투자: 소액으로 토지에 투자할 기회가 될 수 있습니다. 단, 맹지 해소 및 측량 등 추가 비용과 노력이 수반되어야 합니다.

법원 정보

창원지방법원 경매4계