나이스옥션 법원경매 창원 2024타경112977 [4] 경상남도 김해시 한림면 신천리 345 전 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경112977 [4] 경상남도 김해시 한림면 신천리 345 전 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매4계 2024타경112977 | 소재지: 경상남도 김해시 한림면 신천리 345 | 감정가: 41,067,000원 | 최저가: 14,718,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경112977 (4)

소재지: 경상남도 김해시 한림면 신천리 345

용도: 전 (지목상)

감정가: 41,067,000원

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 면적 및 지분

토지면적: 390.00㎡ (약 117.98평)

토지 지분율: 39000 (전체 지분)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

1.3. 관계자 현황

소유자: 최OO

채무자: 최OO

채권자: 정OO

2. 물건 상세 현황 및 특징

2.1. 소재지 및 이용 현황

본건 토지는 김해시 한림면 신천리 "망천마을" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지 및 임야 등으로 형성된 지역입니다.

현재 이용상태는 부정형의 토지로서 '휴경지'로 이용 중입니다.

2.2. 토지 이용계획 및 제한

본 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(한림 신천구역 산업형)에 해당하여 향후 개발 가능성이 있습니다.

다만, 가축사육제한구역(200m 제한지역), 배출시설설치제한지역으로 지정되어 있으며, 특히 '역사문화환경보존지역(2008-01-01, 2024-02-29)'으로 중복 지정되어 있어 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

3. 권리 분석 및 특이사항

3.1. 농지취득자격증명 (농취증)

본건은 지목이 '전'이므로 매수인은 반드시 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출시 입찰보증금은 몰수되므로 사전에 농취증 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

3.2. 분묘기지권

토지 하단부에 소유자 확인이 불분명한 분묘 2기가 소재합니다. 감정가는 분묘 소재를 감안하여 평가되었으나, 분묘기지권 성립 여부는 불분명합니다.

분묘기지권이 성립하는 경우 토지 사용에 제한을 받을 수 있으며, 성립 여부를 놓고 추후 법적 다툼이 발생할 리스크가 있습니다.

4. 입지 조건 및 생활 정보

4.1. 입지 조건

주위 환경은 농경지와 임야 위주로 형성되어 전형적인 농촌 지역의 특성을 보입니다.

인근에 '새동네마을' 및 '망천마을'이 위치하고 있어 마을과 멀지 않은 곳에 자리합니다.

4.2. 교통 상황

본 토지는 맹지이나, 인근까지는 차량 출입이 가능하여 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

다만, 맹지인 관계로 토지 이용 및 향후 개발에 제약이 있으며, 진입로 확보를 위한 별도의 노력이 필요합니다.

4.3. 상권 분석 및 생활 정보

농경지와 임야 위주의 환경으로 상권 및 생활 편의시설은 미흡할 것으로 판단됩니다.

생활 편의시설 이용을 위해서는 차량으로 인근 중심지로 이동이 필요합니다.

5. 잠재적 리스크 및 주의사항

5.1. 법적 리스크 (농지 및 분묘)

농지취득자격증명 필수 제출 리스크와 분묘기지권 성립 가능성에 대한 리스크를 동시에 안고 있습니다.

5.2. 지적 및 현황 리스크 (맹지 및 경계)

본 토지는 도로에 직접 접하지 않은 맹지입니다. 또한, 인근 토지와 지적 경계가 불분명하여 정확한 경계 확인을 위해서는 전문적인 측량이 필수적입니다.

5.3. 이용계획 제한

계획관리지역임에도 불구하고 가축사육제한구역 및 '역사문화환경보존지역'의 중복 지정으로 인해 향후 건축 및 개발 시 허가에 제한이 따를 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 계획관리지역 내 휴경지(전) 토지로서, 상대적으로 낮은 감정가로 입찰할 수 있는 메리트가 있습니다.

그러나 맹지, 농취증 제출, 분묘 2기 소재, 역사문화환경보존지역 등 다수의 법적/현황적 리스크가 복합적으로 존재합니다.

단기 차익을 노리기보다는 리스크를 명확히 인지하고 장기적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 계획관리지역 및 성장관리계획구역(산업형)에 위치하여 장기적으로 용도 변경이나 개발의 가능성을 내포하고 있습니다.

저렴한 농지 투자: 분묘 및 맹지 등의 리스크가 감정가에 반영된 것으로 판단되어, 리스크 대비 비교적 저렴한 가격으로 농지 투자에 접근할 수 있습니다.

향후 가치 상승 가능성: 만약 인근 토지 소유자와 협의하여 도로를 확보(맹지 해소)하고, 분묘 문제를 원만히 해결한다면 토지의 가치는 크게 상승할 여지가 있습니다.

법원 정보

창원지방법원 경매4계