나이스옥션 법원경매 대전 2024타경7246 [1] 세종특별자치시 장군면 봉안리 265-8 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 터울 · 평가일 2024.07.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 장군면 대교리 소재 "세종그르노블 고운" 남측 인근에 위치하며,
주위는 주거나지, 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 근교 농촌지대
로서, 제반 주위환경은 보통인편임.

교통상황

본건 공히 본건까지 제반 차량 접근 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반
교통여건은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

- 기호(1)토지 : 부정형의 토지로서, 현황 "도로"로 이용중임.

- 기호(2)토지 : 부정형의 토지로서, 현황 "도로"로 이용중임.

- 기호(3)토지 : 대체로 사다리형의 토지로서, 현황 "주거나지" 상태임.

- 기호(4)토지 : 장방형의 토지로서, 현황 "주거나지" 상태임.

- 기호(5)토지 : 부정형의 토지로서, 현황 "도로"로 이용중임.

- 기호(6)토지 : 부정형의 토지로서, 현황 "도로"로 이용중임.

- 기호(7)토지 : 대체로 사다리형의 토지로서, 현황 "주거나지" 상태임.

- 기호(8)토지 : 사다리형의 토지로서, 현황 "주거나지" 상태임.

- 기호(9)토지 : 부정형의 토지로서, 현황 "도로"로 이용중임.

- 기호(10)토지 : 부정형의 토지로서, 현황 "주거나지" 상태임.

- 기호(11)토지 : 정방형의 토지로서, 현황 "주거나지" 상태임.

- 기호(12)토지 : 대체로 사다리형의 토지로서, 현황 "주거나지" 상태임.

- 기호(13)토지 : 부정형의 토지로서, 현황 "도로"로 이용중임.

인접 도로상태

- 기호(1,2,5,6,13)토지 : 본건 토지가 노폭 약6미터 정도의 포장도로로 이용중임.

- 기호(3)토지 : 본건 북서측으로 노폭 약6미터 정도의 포장도로를 이용중임.

- 기호(4)토지 : 본건 북서측 및 북동측으로 노폭 약6미터 정도의 포장도로를 이용중임.

- 기호(7)토지 : 본건 북서측으로 노폭 약6미터 정도의 포장도로를 이용중임.

- 기호(8)토지 : 본건 남서측으로 노폭 약4미터 정도의 비포장도로를 이용중임.

- 기호(9)토지 : 본건 토지가 노폭 약4미터 정도의 비포장도로로 이용중임.

- 기호(10)토지 : 본건 북서측 및 남동측으로 노폭 약6미터 정도의 포장도로를 이용중임.

- 기호(11)토지 : 본건 남동측으로 노폭 약6미터 정도의 포장도로를 이용중임.

- 기호(12)토지 : 본건 남서측으로 노폭 약4미터 정도의 비포장도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상,

- 기호(1)토지 : 보전관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역),
중점경관관리구역임.

- 기호(2)토지 : 보전관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역),
준보전산지, 중점경관관리구역임.

- 기호(3)토지 : 보전관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역),
준보전산지, 중점경관관리구역임.

- 기호(4)토지 : 보전관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역),
준보전산지, 중점경관관리구역임.

- 기호(5)토지 : 보전관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역),
중점경관관리구역임.

- 기호(6)토지 : 보전관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역),
준보전산지, 중점경관관리구역임.

- 기호(7)토지 : 보전관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역),
준보전산지, 중점경관관리구역임.

- 기호(8)토지 : 보전관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역),
준보전산지, 중점경관관리구역임.

- 기호(9)토지 : 보전관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역),
준보전산지, 중점경관관리구역임.

- 기호(10)토지 : 보전관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역),
준보전산지, 중점경관관리구역임.

- 기호(11)토지 : 보전관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역),
준보전산지, 중점경관관리구역임.

- 기호(12)토지 : 보전관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역),
준보전산지, 중점경관관리구역임.

- 기호(13)토지 : 보전관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역),
중점경관관리구역임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

본건 기호(2,6,9)토지의 공부상 지목은 "임야"이나 현황 "도로"로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대내역은 미상임.

- 세종시청 건축과에 문의한바, 본건 기호(3,4)토지는 건축주 "이XX"가 제1종근린생활시설
(소매점)이 건축인허가를 득한 상태인 것으로 조사되었는바, 경매(입찰) 진행시 건축인허
가의 유효성 여부 등을 재확인하시기 바람.

- 세종시청 건축과에 문의한바, 본건 기호(7,8,10,11,12)토지는 현황"주거나지" 상태이나
건축인허가 여부의 조회가 불가능한 것으로 조사되었는바, 경매(입찰) 진행시 건축인허가
여부 등을 재확인하시기 바람.

- 본건은 전원주택 단지 내 소재하는 토지로서, 기준시점 현재 단지로의 진입로 및 단지 내
도로를 이용중인바, 경매(입찰)진행시 단지로의 진입로 및 단지 내 도로 등의 적정지분
소유 여부 등에 따라 향후 본건 단지로의 진입로 및 단지 내 도로 등의 사용에 영향을 미
칠 수 있으니 경매(입찰) 진행시 반드시 별도의 조치를 취하시기 바람.

- 본건이 소재하는 지역은 지적경계가 불분명하여 감정인의 개략적인 실측 및 위성사진 등
을 참고하여 개략적으로 확인하였는바, 필요시 전문가에 의한 정확한 지적 경계 측량을
하시기 바람.

물건 비고

- 일괄 매각. 목록1,2,5,6,9,13은 지분 매각(공유자 우선매수권 없음).
-목록15 지상 정원수, 정원석, 잔디, 수도 시설 등은 토지 포함 평가.
- 목록16에 부합된 제시외 건물(25타경502087 감정평가서상 ㄱ,ㄴ,ㄷ,ㄹ) 매각 포함.
- 목록3,4는 제1종근린생활시설(소매점)이 건축인허가를 득한 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2024타경7246 (1)

소재지: 세종특별자치시 장군면 봉안리 265-8

용도: 단독주택

감정가: 4,703,454,800원

토지면적: 6,969.00㎡ (약 2,108.0평)

토지지분: 5,556.42㎡ (약 1,680.8평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 138.13㎡ (약 41.78평)

건물지분: 138.13㎡ (약 41.78평)

건물 제시외면적: 26.00㎡ (약 7.87평)

매각대상: 토지지분 / 건물 전체 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (추정)

특이사항: 중복병합사건, 공유자우선매수신고

건물 정보:

- 소재지 (건축물대장상): 세종특별자치시 장군면 봉안리 265-5번지 (새주소: 세종특별자치시 대교길 156-19)

- 주용도: 단독주택

- 건축면적: 66.9㎡ (약 20.24평)

- 연면적: 138.13㎡ (약 41.78평)

- 사용승인일: 2018년 12월 10일

2. 입지조건

주변 환경:

본건은 세종특별자치시 장군면 봉안리 소재 "세종그르노블 고운" 남측 인근에 위치합니다. 주위는 전원주택 단지, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 근교 농촌지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황:

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용 또한 가능합니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

도로 상태:

기호(1,2,5,6,13) 토지는 노폭 약 6미터의 포장도로를 이용하고 있습니다. 기호(3,4,7,10,11) 토지는 북서측 또는 남동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있습니다. 일부 토지(기호 8,9,12)는 남서측으로 노폭 약 4미터의 비포장도로를 이용하고 있으며, 기호(9) 토지 역시 노폭 약 4미터의 비포장도로를 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본건 토지는 보전관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 중점경관관리구역에 속해 있습니다. 일부 토지는 준보전산지로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

등기부 현황 (말소기준권리: 2019-07-15 근저당권):

토지 및 건물 등기부상 주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 근저당권 (2019.07.15.): 케이씨유엔피엘대부주식회사, 채권최고액 324,000,000원 (말소기준권리)

* 임의경매 (2025.03.27.): 세종신용협동조합, 채권액 240,510,396원 (대전지방법원 2025타경502087)

* 소유권 이전 및 보존 등기 다수 존재 (홍수용 외 1명, 인임숙, 주식회사 행복한도시, 김인숙 외 1명, 정옥근 등)

* 공유자전원지분전부이전청구권가등기 (2024.04.26.): 정영자 (매매예약)

총 등기부채권액 (말소기준권리 이후): 약 564,510,396원 (324,000,000원 + 240,510,396원)

임차인 현황:

인수할 보증금 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

본건이 위치한 세종특별자치시 장군면 봉안리는 근교 농촌지대로, 주거나지, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다. 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용은 가능할 것으로 보입니다. 대규모 상권보다는 지역 기반의 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 추정됩니다.

5. 생활정보

주변 환경:

본건은 전원주택 단지 내에 위치하여 조용하고 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다. 세종시 신도심과의 인접성으로 인해 도시의 편의시설 접근성도 고려할 수 있습니다.

교통:

차량 이용 시 주변 지역 접근성이 양호하며, 인근 버스 승강장을 통해 대중교통 이용도 가능합니다.

주변 시설:

인근에 근린생활시설이 존재하여 기본적인 상점 이용이 가능합니다. 구체적인 편의시설, 의료, 교육 시설에 대한 정보는 상세 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

중복 병합 사건: 본 사건은 여러 경매 사건이 병합되어 진행 중이므로, 사건 진행 경과를 면밀히 파악해야 합니다.

공유자 우선 매수 신고: 공유자가 우선 매수권을 행사할 수 있는 가능성이 있습니다.

토지 지분 매각 (일부 목록): 일부 목록(1,2,5,6,9,13)은 지분 매각으로 처리되며, 이 경우 공유자 우선매수권이 없습니다. 다만, 전체 물건이 일괄 매각 대상이므로 전체 소유권 취득을 전제로 합니다.

도로 이용 및 지적 경계: 일부 토지는 폭이 좁거나 비포장된 도로를 이용하고 있으며, 지적 경계가 불분명한 경우가 있습니다. 전문가에 의한 정확한 지적 경계 측량이 필요합니다.

건축 인허가 관련 불확실성: 일부 토지(기호 3,4)는 제1종 근린생활시설(소매점) 건축 인허가를 득한 상태이나, 인허가의 유효성 여부는 재확인해야 합니다. 또한, 일부 토지(기호 7,8,10,11,12)는 현황 주거나지 상태이나 건축 인허가 조회가 불가능하여 입찰 시 확인이 필요합니다.

단지 내 진입로 및 도로 사용: 전원주택 단지 내에 위치하므로, 단지 진입로 및 내부 도로의 적정 지분 소유 여부가 향후 사용에 영향을 미칠 수 있습니다.

총 채권액이 감정가 상회: 등기부상 총 채권액(약 5.64억원)이 감정가(약 4.70억원)보다 높게 형성되어 있습니다. 이는 낙찰가가 감정가를 초과하거나, 유찰될 가능성, 또는 채권 총액을 고려한 신중한 접근이 필요함을 시사합니다.

주변 혐오시설:

제공된 정보 및 검색 결과에서 본건 인근에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 세종특별자치시 장군면의 자연환경 속에 위치한 단독주택 부지 및 건물입니다. 넓은 토지 면적과 잠재적인 개발 가능성(근린생활시설 건축 인허가 득한 토지 등)을 갖추고 있습니다. 하지만 중복 병합 사건, 공유자 우선매수 가능성, 일부 토지의 도로 이용 조건 및 지적 경계 불분명, 건축 인허가 관련 불확실성 등 복합적인 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 특히, 등기부상의 총 채권액이 감정가를 상회하는 점은 입찰 시 매우 신중한 검토가 요구됩니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 기반으로 접근해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

넓은 토지 면적: 총 6,969㎡ (약 2,108평)에 달하는 넓은 토지는 전원생활을 위한 대규모 주택 건설, 전원 마을 조성 등 다양한 활용 가능성을 제공합니다.

세종시의 성장 잠재력: 세종시는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 도시로, 본건이 속한 지역 역시 성장관리계획구역 등으로 지정되어 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

건축 인허가 득한 토지: 목록 3, 4 토지에 제1종 근린생활시설(소매점) 건축 인허가가 득한 상태로, 추가적인 개발 및 활용 계획 수립 시 이점을 가질 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 4,703,454,800원입니다. 등기부상 파악되는 총 채권 총액은 약 564,510,396원으로, 감정가를 상회하는 수준입니다.

현재 시세 분석을 위한 구체적인 실거래가 및 주변 시세 정보가 부족한 상황입니다. 다만, 세종시 장군면 지역 토지의 평당 시세는 검색 결과 약 130만원에서 568만원까지 다양하게 형성되어 있으며, 본건의 토지 용도(보전관리지역, 일부 준보전산지, 도로 이용 등) 및 개발 제한 사항을 고려해야 합니다.

등기부상 채권액이 감정가를 초과하는 점은 낙찰가 산정에 중요한 변수가 될 수 있습니다. 일반적으로 채권 총액을 고려하여 입찰가를 결정해야 하나, 감정가가 시장가치와 차이가 있을 수 있습니다.

충분한 현장 조사와 권리 분석, 그리고 법률 전문가와의 상담을 통해 정확한 시장 가치를 파악하는 것이 필수적입니다.

종합적인 고려 하에, 잠재적인 시장 가치 및 투자 위험성을 감안하여 다음과 같은 예상 입찰가 범위를 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 4,800,000,000원 ~ 5,500,000,000원

주의사항: 제시된 예상 입찰가는 시장 상황 및 추가적인 조사 결과에 따라 달라질 수 있으며, 본 건의 복잡한 권리 관계 및 제반 사항을 충분히 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.