나이스옥션 법원경매 울산 2023타경7685 [1] 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2782-6 양산로얄팰리스 2차 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 울산 · 평가일 2023.09.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 양산시 물금읍 범어리 소재 지하철"부산대양산캠프스역"에서 남서측 인근 메기로 광대로변에 위치하며 주위는 중심상업지역으로 각종 근린생활시설들이 밀집하게 형성되어 있고 서측은 대단위 아파트들과 초,중학교가 있는 지역으로 환경 양호한 지역입니다,

교통상황

간선도로인 광대의 메기로에 접하여 제반 교통사정 편리합니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 철골철근콘크리트조 철근콘크리트평스라브지붕 지하6층 지상20층 중 제2층 201호로서 외벽 : 징크페널 및 강화유리 마감. 내벽 : 몰탈페인팅마감. 천정 : 텍스마감 바닥 : 타일마감 창호 : 강화유리 구획된 각 점포호의 천정부분과 바닥은 공사중에 있습니다.

이용상태

건축허가서상 2층 201호는 제1종근린생활시설(의원)로 붙임 도면과 같이 내부로 구획되어 콘크리트로 되어 있음,

설비내역

아직 설비내역은 없습니다.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로 인접 광대인 메기로와 동고 평탄합니다

인접 도로상태등

동측으로 로폭 40미터, 남측으로 로폭 20미터 북서측으로 로폭 15미터의 포장도로에 접하는 삼면획지입니다.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역,제1종지구단위계획구역,대로1류(폭 35m~40m)(접합),중로1류(폭20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)〈가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률〉

공부와의 차이

건축법상 사용승인이 나지 않은 공사 중인 건물입니다

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물로 공정율 95%정도임.
2. 대지권 미등기이며, 대지권 유무는 알 수 없음. 최저매각가격에 대지권가격이 포함됨.
3. 이 사건 건물의 토지 '양산시 물금읍 범어리 2782-6'은 소유자 두류홀딩스 주식회사에서 2016. 8. 22. 신탁을 원인으로 수탁자 코리아신탁주식회사로 소유권이 이전되었으며 2020.06.17., 2023.08.18. 양산시의 압류등기(2건)가 되어 있으므로 입찰시 확인바람.
4. 공정율 변동(75% → 95%)으로 인하여 재평가함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 울산지방법원 2023타경7685 (1)

소재지: 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2782-6 양산로얄팰리스 2차 2층201호

용도: 근린상가

감정가: 564,000,000원

토지면적: 0.00㎡ (0평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

건물면적: 1874.34㎡ (약 567평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 민OO (※ 등기부상 강제경매 개시채권자는 민미홍 외 12명으로 확인됨)

특이사항: 대지권미등기

주의사항:

* 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물로 공정률 95% 정도임.

* 대지권 미등기이며, 대지권 유무는 알 수 없음. 최저매각가격에 대지권 가격이 포함됨.

* 이 사건 건물의 토지 '양산시 물금읍 범어리 2782-6'은 소유자 두류홀딩스 주식회사에서 2016. 8. 22. 신탁을 원인으로 수탁자 코리아신탁주식회사로 소유권이 이전되었으며 2020.06.17., 2023.08.18. 양산시의 압류등기(2건)가 되어 있으므로 입찰시 확인 바람.

* 공정률 변동(75% → 95%)으로 인하여 재평가함.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상남도 양산시 물금읍 범어리 소재 지하철 "부산대양산캠퍼스역"에서 남서측 인근 메인 광대로변에 위치하며, 주위는 중심상업지역으로 각종 근린생활시설들이 밀집하게 형성되어 있고 서측은 대단위 아파트들과 초, 중학교가 있는 지역으로 환경 양호.

* 교통상황: 간선도로인 광대의 메인 도로에 접하여 제반 교통사정 편리함.

* 건물의 구조: 철근콘크리트조 철골철근콘크리트조 철근콘크리트평슬라브지붕 지하6층 지상20층 중 제2층 201호로서 외벽: 징크패널 및 강화유리 마감. 내벽: 몰탈페인팅마감. 천정: 텍스마감. 바닥: 타일마감. 창호: 강화유리. 구획된 각 점포호의 천정부분과 바닥은 공사 중에 있음.

* 인접 도로상태: 동측으로 로폭 40미터, 남측으로 로폭 20미터, 북서측으로 로폭 15미터의 포장도로에 접하는 삼면획지임.

* 토지이용계획 및 제한상태: 중심상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 중로1류(폭20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역)〈가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률〉.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 8월 23일 접수된 김선희의 가압류 등기(울산지방법원 2023카단1167)가 말소기준권리임.

* 등기사항 요약:

* 소유권보존: 두류홀딩스주식회사 (갑1)

* 신탁: 코리아신탁주식회사 (신탁원부 기재, 상세 내용은 별도 확인 필요)

* 주요 권리 현황:

* 2023년 8월 25일 접수된 민미홍외 12명의 강제경매 개시 결정 등기(울산지방법원 2023타경7685)가 본 경매의 근거임. (총 채권액: 1,101,420,263원)

* 이 외에도 수많은 가압류 등기들이 존재하며, 등기부채권 총액은 56,518,136,383원임.

* 모든 등기된 권리(가압류, 강제경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정임. (말소기준권리: 갑2, 2023-08-23, 김선희)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 확인된 바로는 없음. (명세서상 지상권 등은 비고란에 공란)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대관계: 미상.

* 금액이 미상이라도 주의 필요 문구: 현재 파악된 임차인은 없으며, 인수할 보증금도 없는 것으로 확인되나, 내부 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요함.

1.3. 상권분석

* 지역적 특성: 중심상업지역 내 위치하여 다양한 근린생활시설이 밀집해 있으며, 대단위 아파트 단지와 학교가 인접하여 유동인구 및 배후수요 풍부.

* 업종 밀집도: 각종 상업시설(병원, 식당, 사무실 등) 밀집 지역으로 경쟁 및 시너지 효과 동시에 존재.

* 본 물건 용도 (예상): 건축허가상 제1종근린생활시설(의원)로 기재되어 있으나, 공사 중단 상태로 용도 변경 및 신규 업종 입점 가능성 존재.

* 주변 혐오시설: 현재 파악된 인근 혐오시설은 없음.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 부산대양산캠퍼스역 도보 약 10분 내외 거리, 간선도로(광대로) 인접하여 대중교통 및 자가 차량 이용 편리.

* 교육: 인근 초등학교 및 중학교 위치하여 자녀 교육 환경 양호.

* 편의시설: 대형마트, 병원, 은행, 식당 등 각종 상업 및 편의시설 인접.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축 사용승인 미필: 건축법상 사용승인을 받지 않아 건물 사용에 제약이 있을 수 있으며, 사용승인 획득을 위한 추가 비용 및 시간 소요 예상. 공정률 95%로 준공은 거의 임박했으나, 마감 공사, 설비 등 준공 절차 진행 필요.

* 대지권 미등기: 건물이 집합건물임에도 불구하고 대지권 등기가 누락된 상태. 추후 대지권 확보 과정에서 법적, 금전적 문제 발생 가능성 있음. 낙찰가에 대지권 가격이 포함되어 있다고 하나, 실제 대지권 확보 가능 여부 및 절차 확인 필수.

* 토지 신탁 및 압류 등기: 토지에 대한 신탁 설정 및 양산시 압류 등기가 존재하여 토지 소유권 이전 및 매각 절차에 복잡성 내포. 입찰 전 신탁 해지, 압류 해제 등 관련 절차 및 비용 확인 필요.

* 미완공 건물 상태: 내부 바닥 및 천정 공사 중단 상태로, 낙찰 후 추가적인 내부 공사 비용 발생 불가피.

* 미확인 임대차 관계: 임대관계가 미상으로, 보증금 인수 부담은 없으나, 숨겨진 임차인이 존재할 경우 명도 저항 등 문제가 발생할 수 있음.

* 높은 채권 총액: 등기부채권 총액이 매우 높아, 경매 과정의 불안정성이 잠재적으로 존재할 수 있음 (단, 대부분의 권리는 소멸 예정).

1.6. 종합의견

본 물건은 양산시 물금읍의 중심상업지역 내 초역세권에 위치하여 탁월한 입지 조건을 자랑합니다. 그러나 현재 건축 사용승인이 나지 않은 미준공 상태이며, 대지권 미등기, 토지 신탁 및 압류 등기라는 중대한 법적, 행정적 하자를 안고 있습니다. 공정률 95%로 건축은 거의 완료되었으나, 사용승인 획득 및 대지권 등기, 신탁/압류 해제 등 후속 절차 진행에 상당한 비용과 시간이 소요될 것으로 예상됩니다. 또한, 내부 공사 미완료 및 미확인 임대차 관계는 추가적인 위험 요인으로 작용할 수 있습니다. 따라서 본 물건은 높은 투자 수익을 기대할 수 있는 잠재력을 지니고 있으나, 그만큼 철저한 권리 분석, 비용 산출, 위험 관리 능력을 갖춘 투자자에게 적합합니다.

1.7. 투자포인트

* 최상의 입지: 부산대양산캠퍼스역 초역세권, 중심상업지역 내 대로변 위치로 뛰어난 접근성 및 가시성 확보.

* 풍부한 배후수요: 인근 대단위 아파트 단지 및 상업시설 밀집 지역으로 안정적인 임대 수요 기대.

* 지역 개발 호재: 양산시 물금 신도시의 지속적인 발전과 인구 유입에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 저가 매수 기회: 미준공, 미등기 등 복합적인 문제로 인해 시세 대비 낮은 가격으로 취득할 수 있는 기회.

1.8. 예상입찰가

본 물건은 감정가 564,000,000원으로 평가되었으나, 건축 미준공, 대지권 미등기, 토지 신탁 및 압류 등기, 내부 공사 미완료 등 다수의 중대한 위험 요인을 내포하고 있습니다. 따라서 입찰 시 예상되는 추가 비용(사용승인 관련 제반 비용, 대지권 등기 비용, 내부 공사 비용, 신탁/압류 해제 관련 비용 등)과 명도 비용, 그리고 이러한 하자에 따른 시장 가치 하락분까지 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

구체적인 예상 입찰가는 현재 정보만으로는 산정하기 어려우며, 반드시 현장 조사, 전문가(건축사, 법무사, 경매 컨설턴트 등)와의 상담을 통해 정확한 실사 후 결정해야 합니다. 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 리스크를 감안한 보수적인 접근이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.