나이스옥션 법원경매 울산 2023타경7685 [1] 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2782-6 양산로얄팰리스 2차 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2023타경7685 [1] 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2782-6 양산로얄팰리스 2차 2층201호 근린상가 경매

• 사건번호: 2023타경7685
• 주소: , 양산로얄팰리스 2차 2층201호
• 용도: 근린상가

울산지방법원 경매5계 2023타경7685 | 소재지: , 양산로얄팰리스 2차 2층201호 | 감정가: 5,640,000,000원 | 최저가: 3,948,000,000원 | 용도: 근린상가

1. 울산지방법원 2023타경7685 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2023타경7685 (1)

소재지: 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2782-6 양산로얄팰리스 2차 2층201호

용도: 근린상가

감정가: 5,640,000,000원

토지면적: 0.00㎡ (0평)

토지지분: 0㎡ (0평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

건물면적: 1874.34㎡ (약 567평)

건물지분: 1874.34㎡ (약 567평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 민OO

특이사항: 대지권미등기

주의사항:

1. 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물로 공정율 약 95%입니다.

2. 대지권 미등기이며, 대지권 유무는 알 수 없습니다. 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되어 있습니다.

3. 공정율 변동(75% → 95%)으로 인해 재평가되었습니다.

1.2. 감정평가서 요약

위치 및 주위환경

경상남도 양산시 물금읍 범어리 소재 지하철 "부산대양산캠퍼스역"에서 남서측 인근에 위치하며, 광대로변에 접하고 있습니다. 주위는 중심상업지역으로 각종 근린생활시설이 밀집해 있으며, 서측으로는 대단위 아파트와 초, 중학교가 있어 환경이 양호합니다.

교통상황

간선도로인 광대로에 접해 있어 제반 교통사정이 편리합니다.

건물의 구조

철근콘크리트조, 철골철근콘크리트조, 철근콘크리트 평슬래브 지붕의 지하 6층, 지상 20층 건물 중 제2층 201호입니다. 외벽은 징크패널 및 강화유리 마감, 내벽은 몰탈 페인팅 마감, 천정은 텍스 마감, 바닥은 타일 마감, 창호는 강화유리입니다. 구획된 각 점포의 천정과 바닥은 공사 중에 있습니다.

이용상태

건축허가서상 2층 201호는 제1종 근린생활시설(의원)로 내부 구획이 되어 있으며, 콘크리트 상태입니다.

설비내역

현재 설비 내역은 없습니다.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로, 인접 광대로와 접하며 평탄한 지세입니다.

인접 도로상태 등

동측으로 폭 40미터, 남측으로 폭 20미터, 북서측으로 폭 15미터의 포장도로에 접하는 삼면획지입니다.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 중로1류(폭20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든 축종 제한 지역)〈가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률〉에 해당합니다.

공부와의 차이

건축법상 사용승인이 나지 않은 공사 중인 건물입니다.

기타 참고사항

임대관계: 미상입니다.

기타: 특이사항 없음.

2. 입지조건

부산대양산캠퍼스역 역세권에 위치하며, 대로변에 접하고 있어 가시성과 접근성이 매우 뛰어납니다. 주변 상업시설 밀집 지역으로 유동인구가 풍부하며, 대규모 아파트 단지와 학교가 인접해 있어 배후 수요 또한 기대할 수 있습니다. 중심상업지역으로서 향후 개발 가능성도 높다고 판단됩니다.

3. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 채권자는 민OO입니다. 가장 중요한 권리 분석 사항은 '대지권미등기'와 '건축법상 사용승인을 받지 않은 공사 중인 건물'이라는 점입니다. 대지권이 미등기 상태이므로 낙찰 후 별도의 절차가 필요할 수 있으며, 건물 역시 사용승인이 나지 않아 현 상태로는 정상적인 영업 활동이 어렵습니다. 낙찰자는 이러한 미등기 및 미사용승인 건에 대한 법적, 행정적 문제를 해결해야 할 책임이 있습니다. (주의: 대지권 유무는 알 수 없으나, 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되어 있습니다.)

4. 상권분석

물건지 인근은 양산 물금신도시의 중심 상업지역으로, 다양한 근린생활시설, 병원, 학원, 금융기관 등이 밀집해 있어 활발한 상권이 형성되어 있습니다. 또한, 인근 대단지 아파트와 학교는 안정적인 고객 확보에 유리한 환경을 제공합니다. 부산대양산캠퍼스역을 이용하는 유동인구 또한 풍부하여 상업 시설로서의 잠재력이 높습니다.

5. 생활정보

주변에 대규모 아파트 단지가 다수 분포하고 있으며, 초등학교, 중학교 등 교육 시설이 근접해 있습니다. 병원, 은행, 관공서 등 생활 편의 시설 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '미사용승인', '공사 중인 건물' 상태입니다. 건축법상 사용승인을 받기 위한 추가 공사 및 행정 절차가 필요하며, 이 과정에서 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 또한, '대지권 미등기' 상태로 인해 대지권 확보에 대한 불확실성이 존재하며, 이는 향후 재산권 행사나 담보 가치에 영향을 줄 수 있습니다. 감정가가 60억 원에 육박하지만, 공정률 95%임에도 불구하고 사용승인이 나지 않은 점, 대지권 미등기라는 점 등을 고려할 때, 낙찰 후 인수해야 할 법적, 행정적 부담이 클 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 훌륭한 입지 조건과 풍부한 잠재 수요를 갖춘 중심 상업지역 내 상가 건물입니다. 역세권이며 대로변에 위치하여 상업적 가치가 높습니다. 그러나 현재 '미사용승인' 및 '공사 중'이라는 중대한 하자를 안고 있으며, '대지권 미등기'라는 권리상의 불확실성도 존재합니다. 이러한 문제 해결을 위한 상당한 추가 비용과 시간, 노력이 필요할 것으로 예상됩니다. 잠재적 리스크를 충분히 인지하고, 이를 해결할 수 있는 능력이 있는 투자자에게는 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

1. 탁월한 입지: 중심상업지역, 역세권, 대로변 위치로 뛰어난 가시성 및 접근성 보유.

2. 풍부한 배후 수요: 인근 대단지 아파트, 학교, 풍부한 유동인구.

3. 향후 개발 가치: 지속적으로 성장하는 양산 물금신도시 내 중심 상권.

4. 잠재적 가치: 공정률 95%로 마감 공사 및 사용승인 후 정상적인 영업 활동 가능 시 큰 수익 기대.

(참고: 주변 시설 검색 결과, 해당 지역은 중심상업지구와 주거지역, 교육 시설이 혼합된 지역으로, 일반적으로 혐오 시설이 밀집해 있을 가능성은 낮습니다. 제공된 정보 상에서도 혐오 시설에 대한 언급은 없습니다.)

법원 정보

울산지방법원 경매5계