나이스옥션 법원경매 거창 2024타경243 [2] 경상남도 합천군 청덕면 초곡리 397-10 창고시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 거창 2024타경243 [2] 경상남도 합천군 청덕면 초곡리 397-10 창고시설 경매

• 사건번호: 2024타경243
• 주소: 경상남도 합천군 청덕면 정동길 97
• 용도: 창고시설

거창지원 경매2계 2024타경243 | 소재지: 경상남도 합천군 청덕면 정동길 97 | 감정가: 82,059,000원 | 최저가: 18,822,000원 | 용도: 창고시설

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 거창지원 2024타경243 (2)

소재지: 경상남도 합천군 청덕면 초곡리 397-10 외

용도: 창고시설 (일부 주택 및 전 포함)

감정가: 82,059,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함, 단 목록 6번 토지 제시외 건물(㉫)은 제외)

소유자/채무자/채권자: 진OOOOO / 정OOOOOOO / 의OOO

1.2. 면적 및 구조 현황

토지면적: 1,471.00㎡ (약 444.98평)

토지 지분율: 147100

건물면적: 97.50㎡ (약 29.49평)

건물 지분율: 9750

제시외 건물면적: 266.50㎡ (약 80.62평) - *주의: 일괄매각에 제시외 건물 포함.

제시외 토지면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항 및 주의사항 요약

특이사항: 농지취득자격증명 요구, 법정지상권 성립 여지 있음.

주의사항:

- 일괄매각이나, 목록 6번 토지(전)의 감정서상 제시외 건물(㉫)은 매각에서 제외되며, 이에 영향을 받는 토지 가격으로 최저매각가격을 정함.

- 목록 6번 토지는 농지취득자격증명서(농취증) 제출이 필수적이며, 미제출 시 매수보증금 반환이 불가함. (회신서상 원상복구 후 농취증 발급 가능하다고 함, 입찰 전 해당 관청에 문의 요망).

- 기호(2) 건물은 일반건축물대장상 '위반건축물'로 등재되어 있음.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 경상남도 합천군 청덕면 초곡리 "바깥정골마을" 남동측 인근에 위치한 마을 주변 농경지대입니다. 부근은 농가주택, 농경지, 축사 등이 혼재하는 지역입니다.

접근성은 차량 접근이 가능하고, 관내 교통편과 도로 사정 등을 고려할 때 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.

도로 상태는 기호(1), (3), (4), (6) 토지 모두 북동측으로 현황 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하고 있어 접근에 용이합니다.

2.2. 토지 이용현황

기호(1): 사다리형, 현황 '주택부지'

기호(3): 부정형, 현황 '창고부지'

기호(4): 정방형, 현황 '창고부지'

기호(6): 부정형, 현황 '전(비닐하우스 소재)'

* 토지의 대부분이 농림지역이며 농업진흥구역에 해당되어 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다. 가축사육제한구역에도 해당됩니다.

2.3. 상권분석 및 생활정보

본건은 마을 주변 농경지대에 위치하여 상업 시설이 발달된 상권은 형성되어 있지 않습니다.

생활 편의시설은 인근 마을을 중심으로 제한적으로 이용해야 하며, 합천읍 등 중심지까지의 접근성이 중요한 고려 사항입니다. 기본적인 생활 편의는 자차를 통한 이동이 필수적입니다.

주변에 농가주택과 농경지가 주를 이루어 전원생활이나 농업 관련 용도로 활용하기에 적합한 환경입니다.

2.4. 주변 환경 (혐오시설 등)

감정평가서에 명시된 대로 부근에 농가주택, 농경지 외에 **축사**가 소재하는 농경지대인 점을 고려할 때, 축사로 인한 악취 등의 **잠재적 혐오요인**이 존재할 수 있습니다. 입찰 전 현장 확인을 통해 인근 축사의 규모와 거리, 운영 실태 등을 반드시 확인해야 합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건 권리 분석

본건은 토지 및 건물 일괄매각 건으로, 제시외 건물 (ㄱ)부터 (ㅋ)까지 대부분 포함되나, **목록 6번 토지상의 제시외 건물 (㉫)은 매각에서 제외**됩니다. 이 점은 반드시 유의해야 합니다.

- 기호(2) 건물은 벽돌구조 슬래브지붕 단층의 **단독주택**으로 이용되고 있으며, **위반건축물**로 등재되어 있습니다. 매수 후 이행강제금 등의 위험이 있으며, 원상복구 명령을 받을 수 있습니다.

- 기호(5) 건물은 경량철골구조 강판지붕 단층의 **창고**로 이용되고 있습니다.

- **법정지상권 성립 여지**가 특이사항으로 기재되어 있어, 이 부분에 대한 정밀한 권리분석(토지 및 건물 소유자 변동 이력, 건축 시점 등)이 필수적입니다. 법정지상권이 성립하면 토지 사용에 제약을 받을 수 있습니다.

3.2. 매수인이 인수할 사항

- **농지취득자격증명(농취증) 제출 의무:** 목록 6번 토지(현황 '전')는 농지법상 농지이므로 매수인은 농취증을 제출해야 합니다. 미제출 시 보증금이 몰수됩니다. 원상복구 후 발급이 가능하다는 회신서가 첨부되어 있으나, 구체적인 발급 가능성은 입찰 전 관할 지자체에 확인해야 합니다.

- **위반건축물 리스크:** 기호(2) 주택의 위반건축물 등재로 인한 이행강제금 납부 및 원상복구 의무를 인수할 수 있습니다.

- **법정지상권 리스크:** 법정지상권이 성립한다면 건물 철거를 요구할 수 없으며, 토지 사용에 대한 지료만 청구할 수 있습니다. 이는 부동산의 가치와 활용에 큰 영향을 미치므로, 입찰 전 심도 있는 분석이 필요합니다.

- **임대차 관계:** 임대관계는 '미상'으로 기재되어 있으므로, 낙찰 후 명도 진행 시 점유 관계에 대한 추가적인 확인과 조치가 필요할 수 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 잠재적 리스크

1. **법정지상권 성립 여부:** 가장 큰 리스크로, 성립 시 토지 활용도가 크게 저하되고 명도 문제가 복잡해집니다.

2. **농지취득자격증명:** 농취증 미제출 시 보증금 몰수라는 명확한 리스크가 있습니다. 원상복구 조건이 걸려있으므로, 원상복구 비용과 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

3. **위반건축물:** 주택 부분의 위반건축물 문제는 이행강제금 발생 및 원상복구 부담으로 작용합니다.

4. **주변 환경:** 주변에 축사가 소재하는 농경지대이므로, 악취 등의 환경적 요인이 거주 및 활용에 부정적 영향을 줄 수 있습니다.

4.2. 투자 포인트

1. **광활한 토지 면적:** 총 1,471.00㎡ (약 444.98평)의 넓은 토지를 확보할 수 있으며, 특히 창고시설 및 주택으로 구성되어 있어 농업 및 전원생활 관련 복합 용도로의 활용 잠재력이 있습니다.

2. **다양한 시설 확보:** 창고(기호5), 주택(기호2), 그리고 제시외 건물들까지 일괄 취득 가능하여 농업용 창고, 작업장, 주거 공간 등을 동시에 활용할 수 있습니다.

3. **농림지역/농업진흥구역:** 토지 이용에 제약은 있지만, 농업 관련 시설이나 귀농/귀촌을 목적으로 하는 실수요자에게는 적합한 물건일 수 있습니다. (단, 농지법 준수 필요)

4. **경쟁력 있는 가격 (유찰 시):** 감정가 대비 유찰 횟수가 많아질 경우, 법정지상권 및 농취증 문제 해결을 위한 비용을 감안하더라도, 최종적으로는 주변 시세 대비 낮은 가격에 취득할 가능성이 있습니다.

4.3. 투자 제언

본 물건은 '농지취득자격증명', '법정지상권', '위반건축물'이라는 세 가지 중대한 권리적/법률적 리스크를 안고 있습니다. 따라서 일반적인 투자보다는 **이러한 리스크를 해결할 수 있는 법률적 지식이나 경험을 갖춘 전문 투자자**나, **농지 활용 및 전원주택 리모델링에 대한 명확한 계획을 가진 실수요자**에게 적합합니다.

특히 법정지상권 성립 여부와 농취증 발급 가능성(원상복구 조건 등)에 대한 **사전 검토 및 비용 산출**이 투자 성공의 핵심이 될 것입니다. 리스크에 대한 충분한 분석 후 입찰을 결정해야 합니다.

법원 정보

거창지원 경매2계