나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51736 [1] 서울특별시 강동구 길동 415-13 강동큐브2차 8층802호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세경감정 · 평가일 2025.07.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강동구 길동 소재 수도권 지하철 5호선 ‘길동역’ 남서측 인근에 소재하는 구분소유부동산(길동큐브2차)으로서, 주위는 다세대, 아파트, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 차량을 통한 진·출입이 가능하며, 북동측 인근으로 수도권 지하철 5호선‘길동역', 남서측 인근으로 수도권 지하철 5호선 '강동역'이 위치하고, 인근 간선도로변(양재대로, 천호대로)을 따라 다수의 노선버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지하1층 지상15층 건물 내 제8층 제802호로서, (사용승인일 : 2013.04.30.)
- 외벽·창호 : 몰탈 위 페인팅 및 타일 마감, 알루미늄 창호 등,
- 내벽·천장·바닥 : 벽지, 천장지, 타일, 마루깔기 및 각종 내장재 마감 등임.

이용상태

대상물건은 기준시점 현재 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 도시가스설비, 난방설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 인근토지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 일단의 사다리형 토지로서, 기준시점 현재 도시형생활주택 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건 남측으로 폭 약 20m 내외, 서측으로 폭 약 10m 내외의 아스팔트 포장도로 등에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)
도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(도시관리계획(지구단위계획)결정(변경)서고시 제2025-247호 및 제2025-248호(2025.5.1.)참조), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2021-11-04)(도로폭원 확대(길동 456, 456-1 도로변))(접합), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-2025.07.16.일자 등기사항전부증명서상 소유자는 '박정일'이고, 2024년 2월 28일 임차권등기명령에 의해 주택임차권(임차보증금 금 103,000,000원, 확정일자 2023년 8월 31일, 임차권자 한국토지주택공사)이 설정되어 있음.

물건 비고

서울보증보험 주식회사로부터 2025. 09. 09.자에 ‘잔여금에 대한 대항력을 포기하며, 향후 배당금으로 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의’한다는 내용의 문건이 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 개요

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51736 (1)

* 소재지: 서울특별시 강동구 길동 415-13 강동큐브2차 8층802호

* 용도: 도시형생활주택

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 지하1층, 지상15층 건물 중 제8층 제802호

* 사용승인일: 2013년 4월 30일

* 감정가: 110,000,000원

3. 면적 정보

* 토지면적: 3.69㎡ (약 1.12평)

* 토지지분: 3.69㎡ (약 1.12평)

* 건물면적: 15.12㎡ (약 4.57평)

* 건물지분: 15.12㎡ (약 4.57평)

4. 매각 정보

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOOOO

2. 입지조건

1. 위치 및 주변 환경

* 서울특별시 강동구 길동 소재 수도권 지하철 5호선 ‘길동역’ 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 다세대주택, 아파트, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2. 교통 상황

* 차량 접근이 용이하며, 지하철 5호선 ‘길동역’ 및 ‘강동역’이 인근에 있습니다.

* 다수의 버스 노선이 운행되는 간선도로변에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역입니다.

* 소로2류(폭 8m~10m), 중로2류(폭 15m~20m)에 접해 있습니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등에 해당됩니다.

3. 권리분석

1. 권리 현황

* 말소기준권리는 강동구(서울특별시)의 압류(2025.03.17.)입니다.

* 등기부상 소유권 이전, 주택임차권, 압류, 강제경매 등 다수의 권리 변동이 있었습니다.

* 등기부채권 총액은 103,000,000원입니다.

2. 임차인 현황

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 103,000,000원

* 차임: 50,000원

* 전입일자: 2023년 9월 26일

* 확정일자: 2023년 8월 31일

* 배당신고일자: 2024년 2월 29일

* 대항력: 없음

3. 인수되는 권리

* 임차인 현황 및 등기부 요약 상, 임차권은 말소 예정이며, 매각으로 인해 인수되는 보증금은 0원입니다.

* 서울보증보험 주식회사로부터 2025년 9월 9일자로 '잔여금에 대한 대항력을 포기하며, 향후 배당금으로 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의'한다는 내용의 문건이 제출되었습니다.

4. 상권분석

1. 주변 상업 시설

* 대상 물건은 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

2. 해당 물건 용도

* 현재 기준시점 현재 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.

3. 주변 시세 분석

* 제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보에 따르면, 2015년 준공된 41.77㎡ ~ 42.1㎡ 면적의 주택들이 29,000만원 ~ 40,000만원 선에서 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 694만원 ~ 950만원 수준입니다.

* 본건 물건의 전용면적은 15.12㎡ (약 4.57평)으로, 주변 시세의 소형 면적 대비 가격으로 환산 시, 3.3㎡당 가격이 다소 높게 형성될 수 있습니다.

* 감정평가액 110,000,000원(1억 1천만원)은 해당 면적과 위치를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

1. 편의시설

* 인근에 다양한 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 양호합니다.

* 지하철 5호선 길동역과 강동역 접근이 용이합니다.

2. 교육시설

* 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역에 해당됩니다.

3. 기타

* 수도권 지하철 5호선 길동역 남서측 인근에 위치하며, 북동측으로는 강동역이 있어 교통이 편리합니다.

* 인근 간선도로변으로 다수의 노선버스 정류장이 소재합니다.

6. 잠재적 리스크

1. 권리 관계

* 등기부상 압류 및 강제경매가 등재되어 있었으나, 말소기준권리보다 후순위 권리로서 매각으로 소멸됩니다.

2. 임차인 관련

* 한국토지주택공사(LH) 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 서울보증보험 주식회사와의 조건 변경 문건으로 인해 매수인에게 돌아오는 임차보증금 관련 부담은 없습니다.

3. 건물 노후도

* 2013년 사용승인된 건물로 비교적 신축에 속하지만, 주기적인 관리가 필요할 수 있습니다.

4. 지역 제한

* 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역 등 다양한 용도지역 및 제한 사항이 있어 향후 개발 및 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강동구 길동에 위치한 도시형생활주택으로, 지하철 5호선 길동역과 강동역을 이용할 수 있는 역세권 입지를 갖추고 있습니다. 건물은 2013년에 준공되어 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있으며, 현재 소형 주택(원룸형)으로 이용 중에 있습니다.

권리 분석상 말소기준권리보다 후순위인 압류 및 강제경매, 그리고 임차권은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다. 특히, 한국토지주택공사(LH) 임차인은 대항력이 없으며, 서울보증보험과의 조건 변경 문건으로 인해 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없습니다. 이는 물건의 안전성을 높이는 중요한 요소입니다.

다만, 제공된 주변 매매 정보는 본건보다 면적이 큰 주택들이 주를 이루고 있어 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 그럼에도 불구하고, 본건의 감정가 110,000,000원은 15.12㎡(약 4.57평)의 소형 주택임을 감안할 때 시세와 부합하는 수준으로 판단됩니다.

현시점에서는 주변에 특이한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 5호선 길동역, 강동역 도보 이용 가능

* 소형 면적: 15.12㎡(약 4.57평)의 소형 평형으로 1인 가구나 투자용으로 적합

* 권리상 안전: 말소되는 권리만 존재하며, 인수 부담 있는 임차보증금 없음

* 최근 건물: 2013년 준공으로 비교적 현대적

* 교통 및 생활 인프라: 대중교통 이용 편리, 주변 상업시설 이용 용이

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 110,000,000원이며, 인수되는 임차보증금이 없는 점, 소형 면적의 투자 가치 등을 고려할 때, 감정가 수준에서 낙찰 가능성이 있습니다.

입찰가 산정 시, 주변 유사 면적대의 시세, 건물의 상태, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 적정 입찰가 범위: 100,000,000원 ~ 120,000,000원

상세한 투자 분석 및 실현 가능성에 대한 면밀한 검토 후 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.