나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51741 [1] 서울특별시 송파구 문정동 80-8 집앤사베스타 4층404호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다인감정 · 평가일 2025.07.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 송파구 장지동 소재 '문현고등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는
단독주택, 다세대주택, 아파트, 학교 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환
경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역(8호선 장지역)이
소재하여 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 6층건 내 제4층 제404호로서,
(사용승인일 : 2020.11.09.)
외벽 : 석재붙임, 벽돌쌓기 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
청호 : 샷시창호임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 승강기설비, 주차장
설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 2필 일단의 가장형 토지로 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 남서측으로 노폭 약 4m, 남동측으로 노폭 약 8m의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1, 2 공히
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2010-02-19)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-11-01)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절
대보호구역(2024-11-01)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과
밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.
30. 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

을구 4번 주택임차권등기

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51741 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 문정동 80-8 집앤사베스타 4층404호

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서

감정가: 355,000,000원

1.2. 면적 및 구조

토지면적: 19.12㎡ (약 5.78평)

토지지분: 19.12㎡ (약 5.78평)

건물면적: 29.20㎡ (약 8.83평)

건물지분: 29.2㎡ (약 8.83평)

용도: 도시형생활주택

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 6층건 내 제4층 제404호

1.3. 건물 정보

준공일자: 2020년 11월 09일

건물명: 집앤사 베스타

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 서울특별시 송파구 장지동 소재 '문현고등학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

토지는 인접 필지와 등고평탄한 2필 일단의 가장형 토지로서 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근은 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

지하철 8호선 장지역이 인접해 있어 대중교통 환경은 보통입니다.

대상 물건은 남서측으로 노폭 약 4m, 남동측으로 노폭 약 8m의 도로에 각각 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 주요 내용은 다음과 같습니다.

- 갑구 3번: 2020년 11월 27일 소유권 이전 (매매)

- 을구 4번: 2024년 12월 02일 주택임차권 등기 (권리자: 서영진, 권리금액: 330,700,000원, 말소: 인수)

- 갑구 4번: 2025년 07월 11일 강제경매 개시 결정 (권리자: 서영진, 권리금액: 330,700,000원, 말소: 말소기준권리)

3.2. 임차인 분석

* 임차인 현황:

임차인: 주택도시보증공사(서영진)

보증금: 330,700,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 11월 27일

확정일자: 2020년 11월 18일

대항력: 있음

3.3. 인수되는 권리

을구 4번의 주택임차권 등기는 말소기준권리(갑구 4번 강제경매)보다 선순위에 해당하는 전입일자(2020년 11월 27일) 및 확정일자(2020년 11월 18일)를 가지고 있습니다.

이에 따라 해당 임차권은 매각으로 소멸되지 않으며, 낙찰자가 인수해야 하는 권리입니다.

낙찰자는 임차인 서영진에게 보증금 330,700,000원을 배당받지 못할 경우 직접 지급해야 합니다.

주의사항: 임차인 현황에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 등기부등본 상 '을구 4번 주택임차권등기 말소: 인수'로 명시되어 있으므로 인수 보증금 330,700,000원은 반드시 낙찰자가 부담해야 할 금액입니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 사례 분석

최근 인근 지역의 다세대 주택 매매 사례는 다음과 같습니다.

- 베루스송파 (문정동 8-10): 2017년식, 38㎡, 2026년 5월 6일 360,000,000원에 거래 (약 947만원/㎡)

- 파빌리온 (문정동 70-5): 2018년식, 22.83㎡, 2026년 5월 15일 280,000,000원에 거래 (약 1,226만원/㎡)

- 정원2 (문정동 33-4): 2014년식, 40.79㎡, 2026년 5월 1일 358,000,000원에 거래 (약 878만원/㎡)

4.2. 전반적인 시세 동향

본건의 감정가는 355,000,000원이며, 면적은 29.20㎡ (약 8.83평)입니다.

이는 평당 약 1,216만원 수준으로, 인근 파빌리온 사례(22.83㎡, 약 1,226만원/㎡)와 유사한 가격대로 형성되어 있습니다.

최근 거래 사례들을 종합할 때, 본건의 시장 가치는 감정가 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 학군 및 공공시설

문현고등학교가 북측 인근에 위치하고 있습니다.

토지이용계획 상 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정된 지역이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 문제

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인(서영진)의 보증금 330,700,000원이 인수된다는 점입니다.

이는 낙찰자가 추가로 부담해야 할 금액으로, 총 인수 비용이 매우 높아질 수 있습니다.

낙찰가가 감정가(355,000,000원)로 결정될 경우, 총 부담액은 약 685,700,000원 (355,000,000원 + 330,700,000원)에 달합니다.

이로 인해 본 건은 투자 수익률을 확보하기 매우 어려운 물건일 수 있습니다.

6.2. 법적 제약사항

토지이용계획 상 제2종일반주거지역(7층 이하), 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제6구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.3.24.~2025.9.30.) 등으로 지정되어 있습니다.

특히, 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지의 경우 허가를 받아야 할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 송파구 문정동에 위치한 도시형생활주택으로, 2020년에 준공되어 비교적 신축에 속합니다.

입지 및 교통 여건은 보통 수준이며, 인근 시세도 감정가와 유사하게 형성되어 있습니다.

그러나, 가장 큰 문제는 대항력 있는 임차인의 보증금 330,700,000원을 인수해야 한다는 점입니다.

이로 인해 실질적인 낙찰자의 총 부담액이 시장 가치를 크게 초과할 가능성이 높아, 일반적인 투자 관점에서는 매우 신중한 접근이 필요합니다.

임차인과의 협상 또는 배당 절차의 최종 결과에 따라 인수 금액이 달라질 수 있으나, 현재 제공된 정보로는 인수 보증금 부담이 매우 크다고 판단됩니다.

주변에 혐오시설에 대한 언급은 제공된 정보 내에 없습니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축인 2020년식 건물입니다.

* 서울 송파구라는 입지적 장점이 있습니다.

* 감정가는 인근 시세를 반영하고 있어, 적정 가치 산정의 기준이 됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 인수해야 할 임차인의 보증금을 고려하여 산정해야 합니다.

인수 보증금(330,700,000원)이 감정가(355,000,000원)와 매우 근접하기 때문에, 낙찰가를 감정가 수준으로 입찰할 경우 실질적인 총 부담액이 시장 가치를 초과하게 됩니다.

투자자가 수익을 실현하기 위해서는 다음과 같은 계산이 필요합니다.

적정 시장 가치(감정가 약 355,000,000원) - 인수 보증금(330,700,000원) = 약 24,300,000원.

이는 명도 비용, 취득세, 기타 부대 비용을 제외한 순수 낙찰 가능 금액으로, 실제 입찰가는 이보다 높게 책정될 수 있습니다.

따라서, 잠재적 수익률을 고려할 때, 실질적인 낙찰 상한선은 약 24,300,000원 + α (취득세, 명도비용, 법적 수수료 등) 으로 추정됩니다.

이 물건은 인수 보증금 리스크가 매우 크므로, 입찰 시 철저한 분석과 함께 임차인과의 협상 가능성 등을 신중하게 검토해야 합니다.

정확한 정보 확인 없이는 높은 위험을 감수해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.