나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10976 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 822-14 위드캐슬 제4층 제401호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10976 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 822-14 위드캐슬 제4층 제401호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경10976
• 주소: 서울특별시 강서구 곰달래로49가길 7-1 위드캐슬, 제4층 제401호
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매16계 2025타경10976 | 소재지: 서울특별시 강서구 곰달래로49가길 7-1 위드캐슬, 제4층 제401호 | 감정가: 269,000,000원 | 최저가: 215,200,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경10976 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10976 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 822-14 위드캐슬 제4층 제401호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 269,000,000원

* 토지면적: 24.41㎡ (약 7.38평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 35.03㎡ (약 10.60평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 특이사항: HUG 인수조건 변경, 대항력 있는 임차인

* 주의사항: 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 822-14번지, '서울신정고등학교' 남측 인근에 소재하고 있습니다. 주위는 다세대주택과 학교 등이 혼재하는 일반적인 주거지대입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편으로 교통사정은 보통으로 평가됩니다. 또한, 중요시설물보호지구(공항) 및 원추표면구역(공항)에 해당되는 점으로 보아 김포공항과 인접한 지역적 특성이 있습니다.

1.3. 건물의 구조 및 이용상태

본 건물은 철근콘크리트조 평스라브 지붕의 5층 다세대주택으로, 외벽은 벽돌 타일, 내벽은 타일 및 페인트 마감이며 창호는 샷시창호로 되어 있습니다. 현재 주거용으로 이용 중이며, 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비 등 기본적인 편의시설이 갖추어져 있습니다.

1.4. 토지 현황

본건 토지는 2필지가 일단의 장방형 평지로서 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 동측과 남측으로 노폭 약 4m의 도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 무리가 없습니다.

1.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 이 외에 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역(공항), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역에 해당되어 관련 법규에 따른 건축 및 이용 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 권리분석

본건의 가장 큰 특징은 '대항력 있는 임차인'이 존재한다는 점입니다. 특히, 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수조건 변경 및 매각 주의사항에 명시된 바와 같이, 매수인은 배당받지 못하는 임차보증금 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 신규 매수인이 인수해야 할 부담이 될 수 있으므로, 정확한 임차보증금 액수와 현재까지의 배당 가능성 등을 철저히 파악해야 합니다. HUG 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용도 확인이 필요합니다.

1.7. 상권분석

해당 물건이 위치한 화곡동 일대는 다세대주택이 밀집한 주거지역입니다. 주변에 서울신정고등학교가 있어 교육 환경이 조성되어 있으며, 주거 편의를 위한 기본적인 상업시설들이 분포하고 있습니다. 대규모 상업지구나 업무지구와는 거리가 있으나, 지역 주민을 위한 생활밀착형 상권으로 볼 수 있습니다.

1.8. 생활정보

주변에 서울신정고등학교가 있어 교육 시설 접근성이 좋습니다. 버스정류장이 인접해 있어 서울 시내 각지로의 이동이 용이하며, 차량 이용 시에도 강서로 등 주요 도로망 이용이 편리합니다. 다만, 중요시설물보호지구(공항) 및 원추표면구역에 해당되는 점은 항공기 소음 등과 관련하여 생활 환경에 영향을 줄 수 있습니다.

1.9. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 '대항력 있는 임차인'으로 인한 보증금 미회수 가능성입니다. 매수인은 임차보증금 잔액에 대한 청구권을 포기해야 하므로, 이는 상당한 금전적 부담으로 작용할 수 있습니다. 또한, HUG 인수조건 변경 내용에 대한 면밀한 검토가 필요하며, 공항 관련 지역 제한으로 인해 향후 건물 증축이나 리모델링 시 제약이 있을 수 있습니다.

1.10. 종합 의견

본 물건은 다세대주택 밀집 지역에 위치하며 교통 및 주거 환경은 무난하나, '대항력 있는 임차인'과 HUG 관련 복잡한 조건으로 인해 신중한 접근이 요구됩니다. 임차보증금 인수 부담을 감수할 수 있는지, 관련 조건들을 명확히 이해하고 감당할 수 있는지가 투자의 성패를 좌우할 것입니다.

1.11. 투자 포인트

부동산 강제경매 물건으로, 일반 매매보다 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다. 대항력 있는 임차인으로 인한 부담이 명확하므로, 해당 부담을 충분히 고려한 합리적인 입찰가 산정이 가능하다면 시세보다 저렴하게 매입하여 장기적인 시각으로 투자할 가치가 있을 수 있습니다. 다만, 권리관계 및 인수 조건을 정확히 파악하는 것이 무엇보다 중요합니다.

법원 정보

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