나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10956 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 351-36 더그레이스 제2층 제202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10956 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 351-36 더그레이스 제2층 제202호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경10956
• 주소: 서울특별시 강서구 가로공원로76가길 83-8 더그레이스, 제2층 제202호
• 용도: 도시형생활주택

서울남부지방법원 경매16계 2025타경10956 | 소재지: 서울특별시 강서구 가로공원로76가길 83-8 더그레이스, 제2층 제202호 | 감정가: 306,000,000원 | 최저가: 244,800,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. Title: 서울남부지방법원 2025타경10956 (1) 물건 보고서

2. 1.1.물건 기본 정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10956 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 351-36 더그레이스 제2층 제202호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 306,000,000원

* 토지 면적: 20.07㎡ (약 6.07평)

* 건물 면적 (전용면적): 29.97㎡ (약 9.07평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

3. 1.2.입지조건

* 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 남측 인근에 위치합니다. [cite: Provided Text]

* 주변은 다세대주택 등이 형성된 주택지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. [cite: Provided Text]

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 교통이 편리한 편입니다. [cite: Provided Text]

* 강서구 화곡동 일대는 고도 제한 등의 규제로 개발이 더뎠던 지역이나, 최근 '휴먼타운 2.0' 및 '모아타운' 사업을 통해 도시 재생 및 정비가 활발히 진행되고 있어 향후 주거 환경 개선이 기대됩니다.

4. 1.3.권리분석

* 본건은 부동산강제경매로 진행됩니다.

* 채권자는 주OOOOOOO입니다.

* 주택임대차 관련하여 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

* 매각 조건으로 "임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각"되었습니다. 이는 매수인이 임차인의 미배당 보증금에 대한 책임을 인수하지 않기 위한 조건이나, 해당 조건 이행 여부를 면밀히 확인해야 합니다. [cite: Provided Text]

* HUG(주택도시보증공사) 인수조건 변경 관련 사항이 있습니다.

5. 1.4.상권분석

* 본건은 주택지대에 위치하며, 인근에 화원중학교가 있어 주거 기능 중심의 상권을 형성하고 있습니다. [cite: Provided Text]

* 강서구 화곡동 일대는 최근 '모아타운' 및 '휴먼타운 2.0' 사업 등으로 주거 환경 개선 및 정비가 이루어지고 있어, 점진적인 상권 활성화가 예상됩니다.

* 향후 지역 개발 계획에 따라 상권의 변화 가능성이 있습니다.

6. 1.5.생활정보

* 건물은 철근콘크리트구조로 2020년 6월 12일 사용승인되었습니다. [cite: Provided Text]

* 내부에는 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다. [cite: Provided Text]

* 건물 외벽은 벽돌(타일)붙임, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일붙임, 창호는 샤시 창호로 마감되었습니다. [cite: Provided Text]

* 인근에 버스정류장이 소재하며, 차량 접근성이 양호하여 대중교통 및 자가용 이용이 편리합니다. [cite: Provided Text]

* 김포공항 인근 지역으로, 공항시설법에 따른 높이 제한(고도 지구) 및 군사기지 및 군사시설 보호법의 영향을 받을 수 있습니다.

7. 1.6.잠재적 리스크

* 가장 중요한 리스크는 임대차 관련 권리 분석입니다. 대항력 있는 임차인의 존재와 HUG 인수조건에 대한 명확한 이행 확인이 필수적입니다. 주의사항에 명시된 조건(보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소)이 제대로 이행되지 않을 경우, 매수인이 임대차보증금 잔액을 인수해야 할 가능성이 있습니다. [cite: Provided Text]

* 김포공항 인근 지역 특성상 항공기 소음의 영향을 받을 수 있습니다. 이는 주거 쾌적성에 영향을 미칠 수 있으며, 관련 소음 대책 지역 및 법규 등을 추가적으로 확인해야 합니다.

* 화곡동 일대는 노후 저층 주거지가 많아 일부 지역에서 주차난, 협소한 도로 등의 문제가 제기되고 있으나, 현재 활발한 정비 사업 추진으로 개선될 여지가 있습니다.

8. 1.7.종합 의견

* 본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 신축(2020년 준공) 다세대주택으로, 현재 다수의 정비 사업이 진행 중인 지역에 속해 있어 향후 주거 환경 개선 및 가치 상승의 잠재력을 가지고 있습니다. 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 보통 수준이며, 학교와의 인접성도 양호합니다.

* 다만, 경매 물건의 경우 대항력 있는 임차인의 존재와 HUG 관련 조건부 매각이라는 중대한 권리 관계를 내포하고 있어, 낙찰 후 인수해야 할 채무나 부담이 있는지 철저한 권리 분석과 현장 조사가 반드시 선행되어야 합니다. 또한, 김포공항 항공기 소음의 영향권을 고려해야 합니다.

9. 1.8.투자 포인트

* 최근 준공된 건물이므로 비교적 양호한 건물 상태를 기대할 수 있습니다.

* 강서구 화곡동 일대의 적극적인 도시 재생 및 재개발 사업 진행으로 인한 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 적절한 권리 분석과 위험 관리 하에, 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

* 경매 특성상 시세 대비 저렴한 가격에 취득할 기회를 얻을 수 있습니다.1. 서울남부지방법원 2025타경10956 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10956 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 351-36 더그레이스 제2층 제202호

용도: 다세대주택

감정가: 306,000,000원

토지 면적: 20.07㎡ (약 6.07평)

건물 면적 (전용면적): 29.97㎡ (약 9.07평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 남측 인근에 위치합니다. [cite: Provided Text]

주변은 다세대주택 등이 형성된 주택지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. [cite: Provided Text]

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 교통이 편리한 편입니다. [cite: Provided Text]

강서구 화곡동 일대는 고도 제한 등의 규제로 개발이 더뎠던 지역이나, 최근 '휴먼타운 2.0' 및 '모아타운' 사업을 통해 도시 재생 및 정비가 활발히 진행되고 있어 향후 주거 환경 개선이 기대됩니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행됩니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

주택임대차 관련하여 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

매각 조건으로 "임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각"되었습니다. 이는 매수인이 임차인의 미배당 보증금에 대한 책임을 인수하지 않기 위한 조건이나, 해당 조건 이행 여부를 면밀히 확인해야 합니다. [cite: Provided Text]

HUG(주택도시보증공사) 인수조건 변경 관련 사항이 있습니다.

1.4. 상권분석

본건은 주택지대에 위치하며, 인근에 화원중학교가 있어 주거 기능 중심의 상권을 형성하고 있습니다. [cite: Provided Text]

강서구 화곡동 일대는 최근 '모아타운' 및 '휴먼타운 2.0' 사업 등으로 주거 환경 개선 및 정비가 이루어지고 있어, 점진적인 상권 활성화가 예상됩니다.

향후 지역 개발 계획에 따라 상권의 변화 가능성이 있습니다.

1.5. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조로 2020년 6월 12일 사용승인되었습니다. [cite: Provided Text]

내부에는 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다. [cite: Provided Text]

건물 외벽은 벽돌(타일)붙임, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일붙임, 창호는 샤시 창호로 마감되었습니다. [cite: Provided Text]

인근에 버스정류장이 소재하며, 차량 접근성이 양호하여 대중교통 및 자가용 이용이 편리합니다. [cite: Provided Text]

김포공항 인근 지역으로, 공항시설법에 따른 높이 제한(고도 지구) 및 군사기지 및 군사시설 보호법의 영향을 받을 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 임대차 관련 권리 분석입니다. 대항력 있는 임차인의 존재와 HUG 인수조건에 대한 명확한 이행 확인이 필수적입니다. 주의사항에 명시된 조건(보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소)이 제대로 이행되지 않을 경우, 매수인이 임대차보증금 잔액을 인수해야 할 가능성이 있습니다. [cite: Provided Text]

김포공항 인근 지역 특성상 항공기 소음의 영향을 받을 수 있습니다. 이는 주거 쾌적성에 영향을 미칠 수 있으며, 관련 소음 대책 지역 및 법규 등을 추가적으로 확인해야 합니다.

화곡동 일대는 노후 저층 주거지가 많아 일부 지역에서 주차난, 협소한 도로 등의 문제가 제기되고 있으나, 현재 활발한 정비 사업 추진으로 개선될 여지가 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 신축(2020년 준공) 다세대주택으로, 현재 다수의 정비 사업이 진행 중인 지역에 속해 있어 향후 주거 환경 개선 및 가치 상승의 잠재력을 가지고 있습니다. 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 보통 수준이며, 학교와의 인접성도 양호합니다.

다만, 경매 물건의 경우 대항력 있는 임차인의 존재와 HUG 관련 조건부 매각이라는 중대한 권리 관계를 내포하고 있어, 낙찰 후 인수해야 할 채무나 부담이 있는지 철저한 권리 분석과 현장 조사가 반드시 선행되어야 합니다. 또한, 김포공항 항공기 소음의 영향권을 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

최근 준공된 건물이므로 비교적 양호한 건물 상태를 기대할 수 있습니다.

강서구 화곡동 일대의 적극적인 도시 재생 및 재개발 사업 진행으로 인한 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

적절한 권리 분석과 위험 관리 하에, 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

경매 특성상 시세 대비 저렴한 가격에 취득할 기회를 얻을 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계