나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10961 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 903-11 케이엠파크빌 제3층 제303호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10961 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 903-11 케이엠파크빌 제3층 제303호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경10961
• 주소: 서울특별시 강서구 강서로5가길 12 케이엠 파크빌, 제3층 제303호
• 용도: 오피스텔

서울남부지방법원 경매16계 2025타경10961 | 소재지: 서울특별시 강서구 강서로5가길 12 케이엠 파크빌, 제3층 제303호 | 감정가: 210,000,000원 | 최저가: 168,000,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울남부지방법원 2025타경10961 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10961 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 903-11 케이엠파크빌 제3층 제303호

용도: 오피스텔

감정가: 210,000,000원

토지면적: 6.35㎡ (약 1.92평)

토지지분: 6.354㎡ (약 1.92평)

건물면적: 23.14㎡ (약 7.00평)

건물지분: 23.14㎡ (약 7.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 요약

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 케이엠파크빌 오피스텔로서, 지하철 2호선과 5호선 환승역인 까치산역 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역이며, 차량 진출입이 가능하고 대중교통 이용이 편리한 입지입니다. 건물은 철근콘크리트구조 10층 건물 중 3층에 해당하며, 2019년 11월 14일에 사용 승인되었습니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기, CCTV, 기계식 주차 설비가 갖추어져 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 "까치산역" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 인근 지역은 오피스텔, 다세대 주택, 숙박시설 및 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어진 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 환경

까치산역(지하철 2호선, 5호선)이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 인근에 노선버스 정류장이 다수 있어 서울 시내 및 수도권으로의 이동이 용이합니다. 차량을 이용한 건물 접근성 또한 양호하며, 남측으로 약 6m 폭의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 면적 및 건물 정보

3.1. 면적 정보

- 토지면적: 6.35㎡ (약 1.92평)

- 토지 지분: 6.354㎡ (약 1.92평)

- 건물면적: 23.14㎡ (약 7.00평)

- 건물 지분: 23.14㎡ (약 7.00평)

- 토지 및 건물 제시외 면적: 0.00㎡

3.2. 건물 정보

- 건물 구조: 철근콘크리트 평스라브지붕 10층 건물 중 제3층 제303호

- 사용승인일: 2019년 11월 14일

- 외벽: 석재붙임 마감 등

- 창호: 샷시 창호 등

- 이용 상태: 오피스텔로 이용 중

4. 권리분석

4.1. 주요 권리 사항

- 특이사항: HUG(주택도시보증공사) 인수조건 변경, 대항력 있는 임차인 존재, 선순위 임차권 존재.

- 주의사항: 본건 매각 물건에는 임차인 이승욱의 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사가 존재합니다. 매수인은 주택도시보증공사에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인이 임차인의 보증금 반환 의무를 인수하지 않으며, 해당 임차권은 말소 대상이 될 수 있음을 의미하나, 계약 조건 확인이 필수적입니다.

5. 상권 및 생활정보

5.1. 주변 상권

본건이 위치한 지역은 오피스텔, 다세대 주택, 숙박 시설 및 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 젊은층과 직장인들의 주거 수요가 꾸준한 지역입니다. 상업 시설 이용이 편리하며, 역세권 입지로 인해 유동인구 또한 일정 수준 확보될 것으로 예상됩니다.

5.2. 생활 편의시설

까치산역 주변으로 마트, 병원, 은행, 음식점 등 다양한 생활 편의시설이 밀집해 있어 주거 생활이 매우 편리합니다. 또한, 인근 교통망을 통해 강서구청 등 주요 관공서 및 쇼핑 시설 접근성도 우수합니다.

6. 토지이용계획 및 제한상태

- 기호1, 2: 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

- 또한, 가축사육제한구역, 원추표면구역(공항시설법), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법) 등 관련 법규에 따른 제한 사항이 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 임차권 관련 사항

임차인이 존재하며, 특히 대항력과 선순위 임차권이 있어 권리 분석에 주의가 필요합니다. 매각 시 조건부로 임차권 승계 및 보증금 반환 청구권 포기가 요구되므로, 인수되는 권리 및 부담을 명확히 파악해야 합니다.

7.2. 혐오시설 유무

주변 시설 검색 결과, 본건 소재지 주변에서 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 일반적인 도심 지역 특성상 소음이나 교통량 등에 대한 고려는 필요할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 지하철 2, 5호선 환승역인 까치산역 역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 소형 면적으로 1인 가구나 소규모 사업체 운영에 적합하며, 감정가 대비 합리적인 투자가 가능할 수 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인 및 HUG 인수조건 변경 등 권리관계가 복잡하므로, 매수인은 해당 내용을 철저히 검토하고 법률 전문가와 상담하는 것이 필수적입니다.

9. 투자 포인트

9.1. 역세권 입지

까치산역(2, 5호선)을 도보로 이용 가능한 역세권 오피스텔로, 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

9.2. 신축 건물

2019년 준공된 신축 건물로, 내부 상태가 양호하고 관리가 용이할 것으로 예상됩니다.

9.3. 소형 면적

23. 14㎡(약 7평)의 전용면적은 1인 가구 또는 소규모 사업체의 임대 수요를 충족시키기에 적합합니다.

9.4. 잠재적 시세 상승

강서구 지역 개발 및 교통망 확충에 따른 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계