나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10937 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 403-86 메인팰리스 제7층 제701호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10937 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 403-86 메인팰리스 제7층 제701호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경10937
• 주소: 서울특별시 구로구 개봉로 25, 메인팰리스 제7층 제701호
• 용도: 오피스텔

서울남부지방법원 경매16계 2025타경10937 | 소재지: 서울특별시 구로구 개봉로 25, 메인팰리스 제7층 제701호 | 감정가: 330,000,000원 | 최저가: 264,000,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10937 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 403-86 메인팰리스 제7층 제701호

용도: 오피스텔

감정가: 330,000,000원

토지면적: 12.15㎡ (약 3.68평)

건물면적: 33.08㎡ (약 10.00평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 구로구 개봉동에 위치하며, '개봉초등학교' 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 가능한 지역입니다. 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 북측으로는 약 4미터, 동측으로는 약 20미터의 포장도로와 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 HUG 인수조건 변경, 대항력 있는 임차인, 선순위 임차권 등이 존재하는 복잡한 권리 관계를 가지고 있습니다. 특히, 임차인 이상원의 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못한 임대차보증금 잔액에 대한 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 매수인은 이러한 조건을 반드시 확인하고 이행해야 합니다.

건물은 철근콘크리트 구조 평지붕 14층 건물 중 제7층 제701호이며, 외벽은 석재 타일, 창호는 샷시로 마감되었습니다. 건축물대장상 오피스텔로 이용 중이며, 위생 및 급배수 시설, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다. 토지는 2필지가 일단의 장방형 토지로 주상복합 건부지로 이용 중입니다. 토지이용계획상으로는 도시지역, 제3종일반주거지역이며, 도로, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지, 지목 도로 한정) 등에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다.

1.4. 상권분석

개봉초등학교 인근에 위치하여 지역 내 유동인구가 존재하며, 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역 특성상 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 교통 편의성이 양호하여 외부 방문객 접근성 또한 무난한 편입니다.

1.5. 생활정보

단지 주변으로 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 인근에 개봉초등학교가 소재하고 있습니다. 주변 지역에 대해 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 직접적인 언급은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인과 관련된 복잡한 권리 관계입니다. 주택도시보증공사(HUG)가 요구하는 임차보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소 조건은 매수인이 부담해야 할 주요 의무 사항이며, 이에 대한 철저한 검토가 필요합니다. 또한, 2029년 9월 9일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 향후 매각 시 제한이 있을 수 있습니다. 임대 관계가 미상으로 파악되어, 실제 임대 현황 및 보증금 관련 사항을 별도로 확인해야 할 필요가 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 구로구에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성은 무난한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인 존재 및 HUG 관련 특수 조건으로 인해 권리 분석 및 인수 조건에 대한 정밀한 검토가 필수적입니다. 매수인은 임차 관련 제반 사항을 명확히 인지하고, 관련 법규 및 조건을 충족시킬 수 있는지 신중하게 판단해야 합니다. 복잡한 권리 관계로 인해 전문가의 도움을 받아 진행하는 것이 권장됩니다.

1.8. 투자 포인트

입지: 서울특별시 구로구에 위치하여 지역적 가치를 가지고 있습니다.

향후 가치 상승 잠재력: 권리 관계가 정리된 후, 시장 상황에 따라 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

수익형 부동산으로서의 가능성: 임대차 관련 문제가 해결될 경우, 임대 수익을 창출할 수 있는 오피스텔로서의 잠재력을 가지고 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계