나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10947 [1] 서울특별시 구로구 오류동 6-63 루체비스타 제15층 제1502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영민 · 평가일 2025.07.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 지하철 1호선 ""오류동역' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 단지까지 제반 차량의 출입이 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 1호선 ""오류동역"" 등이 소재하는 바 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

기호(가)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 15층 건물 내 제15층 제1502호로서,
(사용승인일: 2020.03.20)
외벽 : 석재 붙임 마감 등,
내벽 : 인테리어 마감 등,
창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형아파트)임.(자세한 내용은 별첨'내부구조도'참조.)

설비내역

위생 및 급.배수 설비, 도시가스에 의한 개별 난방설비, 승강기설비, 기계식주차장 설비, 화재탐지 및 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 인접지 및 인접도로와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 도시형생활주택(원룸형아파트), 업무시설(오피스텔), 제1종근린생활시설(소매점, 의원) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 20m내외의 왕복4차선 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)은 도시지역, 일반상업지역(2003-09-02), 도로(2015-10-01)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>이며,

기호(2)는 도시지역, 일반상업지역, 도로(2015-10-01)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10947 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 오류동 6-63 루체비스타 제15층 제1502호

용도: 도시형생활주택

감정가: 305,000,000원

토지면적: 5.13㎡ (약 1.55평)

건물면적: 29.98㎡ (약 9.07평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

특이사항: 대항력있는임차인, 공동담보

주의사항:

특수물건정보: 대항력있는임차인, 공동담보

감정평가서요약 요향표: 구분건물감정평가요항표

2. 입지조건

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 지하철 1호선 오류동역 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.

단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 지하철 1호선 오류동역이 있어 교통 상황은 양호합니다.

본건 동측으로 노폭 약 20m 내외의 왕복 4차선 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

본건 부동산의 등기부등본상 권리 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 갑10 (2025-07-15): 한국주택금융공사의 강제경매 개시결정 (말소기준권리)

말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황 및 등기부 요약:

* 임차인: 김철종

* 보증금: 280,000,000원

* 전입일자: 2022-07-08

* 확정일자: 2022-05-02

* 배당신고일자: 2024-02-20

* 대항력: 있음

* 비고: 등기부상 주택임차권(을3)으로 등재되어 있으며, 매수인에게 인수됩니다. 즉, 배당에서 보증금 전액 변제가 이루어지지 않으면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 인수되는 보증금: 280,000,000원

* 임차인: D M D CRDE ABREUNOGUEIRAJOAOMIGUEL, PINTOSILVAPACHECO TOMAS, SERRANOMIRANDA DIOGO MIGUEL, 표현성

* 이들 임차인들은 전입일자(사업일자)는 있으나, 확정일자, 배당신고일자 등이 누락되어 있거나 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

* 이들의 보증금은 0원으로, 별도의 인수 부담은 없습니다.

* 등기부상 기타 권리:

* 갑4 (2020-04-28): 소유권이전 3번 신탁등기 말소 (주식회사예건주택건설)

* 갑5 (2020-04-28): 소유권이전 (김효주)

* 갑8 (2024-02-01): 서울특별시 압류 (말소기준권리)

* 갑9 (2024-05-24): 구로구(서울특별시) 압류

* 갑11 (2025-07-23): 국민건강보험공단 압류

* 갑12 (2026-01-23): 고양세무서장 압류

이상의 압류 권리들은 강제경매 절차에 따라 매각으로 소멸됩니다.

* 총체적 권리관계: 본 건의 가장 큰 권리관계 부담은 대항력 있는 임차인 김철종 씨의 보증금 280,000,000원 인수 부담입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 구로구 오류동 일대는 아파트, 다세대주택, 오피스텔 등 주거시설과 근린생활시설이 복합적으로 분포하는 지역입니다.

건축물 현황상 도시형생활주택(원룸형아파트), 업무시설(오피스텔), 제1종근린생활시설(소매점, 의원) 등으로 이용 중인 것으로 보아, 상업 및 주거 기능이 혼재된 일반적인 도심 상권으로 평가됩니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 지하철 1호선 오류동역을 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 환경: 아파트, 다세대주택, 오피스텔 등과 상가 시설이 혼재되어 있어 주거 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

* 건물 내 설비: 위생 및 급배수 설비, 도시가스 개별난방, 승강기, 기계식 주차장, 화재탐지 및 소화설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주거 형태: 도시형생활주택(원룸형아파트)으로 1인 가구 또는 소형 가구에 적합한 구조입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 부담: 임차인 김철종 씨의 보증금 280,000,000원이 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 이는 상당한 추가 비용 발생 가능성을 내포합니다.

* 배당금 변제 불확실성: 낙찰가에 따라 김철종 씨의 보증금 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우, 잔액만큼 매수인이 추가로 부담해야 합니다. 현재 감정가 305,000,000원 대비 인수 보증금이 높아, 배당에서 전액 변제가 어려울 가능성이 있습니다.

* 향후 명도 관련 분쟁 가능성: 임차인과의 명도 과정에서 협의가 원만하지 않을 경우, 시간 및 비용이 추가적으로 발생할 수 있습니다.

* 최근 주변 시세와 인수 금액의 괴리: 제공된 주변 다세대 주택 매매 정보(3.3억~7.4억, 면적 36.44~74.43㎡)를 고려할 때, 본건의 전용면적(29.98㎡)에 대한 시장 가치는 약 1억 8천만원 ~ 2억원 내외로 추정되나, 인수 보증금이 2.8억원에 달하여 시세 대비 높은 총 투자 비용이 예상됩니다.

7. 종합의견

본건은 신축(2020년 사용승인)된 도시형생활주택으로 입지 및 교통 여건은 양호하나, 대항력 있는 임차인의 보증금 280,000,000원이 매수인에게 인수되는 중대한 부담이 있습니다. 이로 인해 실제 총 투자 비용이 시장 가치를 초과할 위험이 매우 높습니다. 다만, 만약 경매 물건의 최종 낙찰가가 매우 낮게 형성되거나, 임차인의 보증금 상당 부분이 배당으로 변제될 경우 투자 가치를 고려해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 사용승인된 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있습니다.

* 양호한 입지: 오류동역 인근으로 교통이 편리하며, 주거 및 근린생활시설 이용이 용이한 지역입니다.

* 원룸형 주택: 1인 가구 증가 추세에 따라 원룸형 주택에 대한 수요는 꾸준히 존재합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가를 산정함에 있어 가장 중요한 요소는 임차인 김철종 씨의 보증금 280,000,000원 인수 부담입니다.

감정가 305,000,000원 및 주변 유사 물건의 시세 (약 1.8억~2.1억원 추정)를 고려할 때, 인수되는 보증금 2.8억원을 포함하면 총 투자 비용이 시세를 크게 상회할 수 있습니다.

따라서, 낙찰 후 임차인에게 배당되는 금액을 최대한으로 고려하더라도, 매수인의 총 투자 비용(입찰가 + 인수 보증금 - 배당금)이 부동산의 시장 가치를 초과하지 않도록 보수적인 접근이 필요합니다.

만약 임차인에게 보증금의 약 절반(140,000,000원)이 배당된다고 가정할 때, 총 투자 비용을 감정가 수준(305,000,000원)으로 맞추기 위한 입찰가는 다음과 같이 산정될 수 있습니다.

총 투자 비용 = 입찰가 + (인수 보증금 - 배당금)

305,000,000원 = 입찰가 + (280,000,000원 - 140,000,000원)

305,000,000원 = 입찰가 + 140,000,000원

입찰가 = 165,000,000원

상기 분석을 바탕으로, 예상 입찰가는 165,000,000원으로 제안합니다.

다만, 본 물건은 임차인 보증금 인수 부담이 크므로, 실제 입찰 시에는 배당 예상액 및 시장 상황을 면밀히 재검토하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.