나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10848 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 903-11 케이엠파크빌 제4층 제401호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-04-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10848 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 903-11 케이엠파크빌 제4층 제401호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매13계 2025타경10848 | 소재지: 서울특별시 강서구 강서로5가길 12 케이엠 파크빌, 제4층 제401호 | 감정가: 214,000,000원 | 최저가: 136,960,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울남부지방법원 2025타경10848 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10848 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 903-11 케이엠파크빌 제4층 제401호

용도: 오피스텔

감정가: 214,000,000원

토지면적: 6.23㎡ (약 1.88평)

토지지분: 6.228㎡ (약 1.88평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 22.68㎡ (약 6.86평)

건물지분: 22.68㎡ (약 6.86평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 지하철 5호선 까치산역 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변에는 업무시설(오피스텔), 모텔, 호텔, 근린생활시설 등이 밀집된 일반상업지역으로 형성되어 있어 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 출입이 가능하며, 북측 인근에 지하철 5호선 까치산역이 있고, 동측 인근의 강서로를 이용하는 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.3. 상권분석

일반상업지역 내에 위치한 오피스텔 건물로, 주변에 다양한 상업 시설 및 업무 시설이 밀집해 있습니다. 이는 임대 수요 측면에서 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조의 평스라브지붕 10층 건물 중 4층 401호에 해당합니다. 2019년 11월 14일에 사용 승인되어 비교적 신축에 속하는 건물입니다. 외벽은 인조대리석, 내벽은 종이벽지 및 타일, 창호는 하이샷시 복층유리로 마감되었습니다. 위생, 급배수 시설과 도시가스 개별난방 설비가 갖추어져 있으며, 승강기, 천정형 에어컨, 화재 탐지 및 경보기, CCTV, 기계식 주차장 등 편의 시설도 구비되어 있습니다. 주용도는 업무시설(오피스텔)이나, 현재는 주거용 오피스텔로 이용되고 있는 것으로 파악됩니다. 남측으로는 폭 약 6M의 포장도로, 동측으로는 폭 약 3M의 막힌 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 기타 가축사육제한구역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 속해 있습니다.

1.5. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 매각의 주요 조건으로는 임차인 및 주택임차권 승계인, 주택도시보증공사가 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건이 붙어 있습니다. 2024년 2월 15일 자로 서울남부지방법원의 임차권등기명령(2024카임384)에 의해 주택 임차권이 설정되었으며, 임차보증금은 229,000,000원입니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 중요한 잠재적 리스크는 임차권 관련 문제입니다. 주택임차권 보증금이 229,000,000원으로, 현재 감정가 214,000,000원보다 높습니다. 매각 조건에 '대항력 포기 조건'이 명시되어 있으나, 이 조건이 매각기일에 원만하게 해결되지 않거나 임차인이 대항력을 포기하지 않을 경우, 매수인이 임차인의 보증금 반환 의무를 승계하거나 명도에 어려움을 겪을 수 있습니다. 또한, 공항 관련 보호지구 및 협조구역 지정으로 인해 향후 건물 이용이나 증축 등에 제약이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 지하철역 인근의 신축 오피스텔로 입지적 장점이 있습니다. 그러나 임차보증금이 감정가보다 높은 상황에서 '대항력 포기 조건'이 매각의 핵심 관건입니다. 이 조건이 명확하게 이행되지 않으면 매수인에게 예상치 못한 부담이 될 수 있습니다. 따라서 입찰 전 임차인의 대항력 포기 여부 및 관련 내용을 철저히 확인하는 것이 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

* 임차인의 대항력 포기 조건이 원만히 성사될 경우, 비교적 낮은 금액으로 신축 오피스텔을 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 지하철역 인근의 입지 조건을 바탕으로 향후 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 주변 상권 분석 및 향후 개발 가능성을 고려하여 시세 차익을 노릴 수 있습니다.

1.9. 주변 시설 조사 (혐오시설 관련)

현재 제공된 정보와 일반적인 지도 검색 결과상, 본건 소재지(서울특별시 강서구 화곡동 903-11) 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설이 직접적으로 확인되지는 않습니다. 주변은 오피스텔, 모텔, 호텔, 근린생활시설 등이 밀집된 상업지역으로, 혐오시설의 존재 가능성은 낮아 보입니다. 다만, 정확한 정보 확인을 위해서는 현장 방문 및 추가적인 심층 조사가 필요할 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계