나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10668 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 341-33 제3층 제302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 2,5호선 ""까치산역"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철2, 5호선 ""까치산역""이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 평스라브지붕 지하1층/지상4층 건물내 제3층 제302호로서
(사용승인일자: 2000. 8. 31.)

외벽: 드라이비트 및 몰탈 위 페인팅 등 마감.
창호: 샷시창 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.<후첨, ""내부구조도""참조>

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 정방형 토지로서, 건부지(다세대주택)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 4m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항)가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10668 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 341-33 제3층 제302호

용도: 다세대주택

감정가: 302,000,000원

토지면적: 33.10㎡ (약 9.99평)

건물면적: 69.43㎡ (약 20.99평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 장OO

사용승인일자: 2000년 8월 31일

건물 구조: 철근콘크리트벽식구조

층수: 지하 1층, 지상 4층 건물 내 3층 302호

건축물 대장상 대지면적: 273㎡ (약 82.58평)

건축물 대장상 건축면적: 150.3㎡ (약 45.47평)

건축물 대장상 연면적: 684.62㎡ (약 207.16평)

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 2, 5호선 "까치산역" 동측 인근에 위치합니다.

주위는 공동주택, 단독주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 2, 5호선 "까치산역"이 소재하여 대중교통 여건은 보통입니다.

토지는 정방형이며, 본건 북동측으로 노폭 약 4m의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매 물건입니다.

말소기준권리는 2024년 11월 19일 접수된 장수환의 근저당권 (채권액 45,000,000원)입니다.

매각으로 인해 근저당권, 압류 등 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

등기부 채권 총액은 45,000,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다 (지상권 없음).

임차인 현황:

* 연정우

전입일자: 2022년 6월 13일

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 있음

비고: 주민등록등본상 채무자 이순호의 세대주임.

주의사항: 대항력 있는 임차인 연정우가 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 명도 시 추가 협상 또는 비용이 발생할 수 있습니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 산정되어 있습니다.

1.3. 상권분석

본건은 다세대주택, 단독주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역에 위치합니다.

지하철 2, 5호선 까치산역 인근으로 대중교통 이용이 용이하여 기본적인 상권은 형성되어 있으나, 대규모 상업 시설보다는 소규모 근린생활시설 위주로 구성되어 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 2, 5호선 "까치산역"을 도보 또는 짧은 거리로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 주변 지역으로의 이동이 편리합니다.

주변 환경: 다양한 주거 형태와 함께 소규모 상가들이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

건축 연도: 2000년 8월 31일 사용 승인된 건물로, 건축된 지 약 26년이 경과하여 노후화된 부분을 고려해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 '연정우'의 존재: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 명확한 법적 관계 파악 및 명도 협상이 필요합니다. 실제 인수 보증금 존재 여부, 명도 저항 가능성 등을 면밀히 조사해야 합니다.

건축물 노후화: 2000년 준공된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

토지이용계획 제한: 공항 관련 보호 구역(중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역) 및 가축사육제한구역 등으로 묶여 있어 향후 건축 행위에 제한이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, 지하철 2, 5호선 까치산역 인근에 있어 교통이 양호한 편입니다.

주거 밀집 지역 내에 위치하며, 주변에 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다.

2000년에 건축되어 다소 노후화되었으며, 특히 대항력 있는 임차인 '연정우'의 보증금 및 차임이 0원으로 명시된 점은 명도 과정에서 잠재적인 위험 요소로 작용할 수 있습니다. 이에 대한 철저한 조사가 선행되어야 합니다.

공항 관련 구역 등 토지이용계획상의 제한 사항도 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 접근성: 까치산역을 이용한 편리한 대중교통 이용 가능.

주거지로서의 기본 수요: 화곡동 일대는 주거 밀집 지역으로 임대 수요 확보 가능성.

시세 조사 통한 잠재적 가치: 감정가 및 주변 시세 대비 저평가 여부 검토.

1.8. 예상 입찰가

본건은 전용면적 69.43㎡ (약 20.99평)의 다세대주택으로, 감정가는 302,000,000원입니다.

제공된 주변 시세 정보 분석 결과, 유사한 시기에 건축된 인근 다세대주택의 매매가는 25,500만원(53.84㎡)에서 30,000만원(37.05㎡, 신축 가능성) 수준으로 확인되었습니다.

본 건과 유사한 연식(2000년)의 53.84㎡ 다세대주택이 25,500만원에 거래된 점을 고려할 때, ㎡당 약 474만원의 시세가 형성되어 있음을 추정할 수 있습니다.

이를 본 건 면적(69.43㎡)에 적용하면 약 328,800,000원의 시세를 예상해 볼 수 있습니다.

하지만, 본건에는 대항력 있는 임차인 '연정우'가 보증금 0원으로 등재되어 있어 명도 과정에서 추가적인 비용 또는 협상 부담이 발생할 수 있는 점을 반드시 고려해야 합니다.

이러한 잠재적 리스크와 경매 특성상 유찰 가능성 등을 감안하여, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

따라서, 본 건의 적정 입찰가는 약 280,000,000원에서 300,000,000원 사이로 예상하며, 실제 명도 진행 상황 및 추가적인 조사 결과를 반영하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.