나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10978 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 351-36 더그레이스 제5층 제503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문감정 · 평가일 2025.07.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화원중학교' 남측 인근에 위치하고, 주위는 다세대주택, 단독주택, 연립주택, 아파트 등이 소재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철(까치산역 2호선, 5호선)이 소재하며 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제5층 제503호로서,
외벽 : 치장 벽돌 마감 등,
창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(방2, 거실1, 화장실1)(단지형다세대)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 주차장시설, 무인택배함 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대에 형성된 가장형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하),
중요시설물보호지구(공항),
가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
수평표면구역(수평표면)<공항시설법>,
상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10978 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 351-36 더그레이스 제5층 제503호

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중 제5층 제503호

용도: 도시형생활주택 (방2, 거실1, 화장실1)

1.2. 면적 정보

토지면적: 20.04㎡ (약 6.06평)

토지지분: 20.04㎡ (약 6.06평)

건물면적: 29.92㎡ (약 9.05평)

건물지분: 29.92㎡ (약 9.05평)

1.3. 매각 정보

감정가: 260,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화원중학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 단독주택, 연립주택, 아파트 등이 혼재하여 형성된 주거 밀집 지역입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이합니다. 대중교통 이용 편의를 보면, 인근에 버스정류장이 소재하고 있으며, 지하철 2호선 및 5호선 환승역인 까치산역이 인접해 있어 교통 환경은 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

본건의 말소기준권리는 2023년 06월 16일 접수된 압류(갑3)입니다. 이에 따라 해당 권리보다 후순위인 갑4(압류) 및 갑5(강제경매)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리 (임차인 분석)

집합건물 등기부등본상 을구 1번 순위로 주택임차권이 등기되어 있습니다. 해당 임차인은 정 (이름: 정주영)이며, 보증금 249,000,000원, 전입일자 2020년 09월 21일, 확정일자 2020년 08월 11일로 확인됩니다.

물건명세서에 따르면, 본 임차인은 매수인에게 대항할 수 있는 권리를 가지고 있으며, 경매 배당 절차에서 보증금이 전액 변제되지 아니할 경우 잔여 보증금은 매수인이 인수해야 합니다.

임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 등기부상 확정된 임차인이 존재하므로 보증금 인수 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

3.3. 총 채권액 및 인수 보증금

등기부상 채권 총액은 249,000,000원이며, 채권자인 한국주택금융공사의 경매 신청 금액은 279,052,033원입니다.

앞서 분석한 바와 같이, 대항력 있는 임차인 정 의 보증금 249,000,000원은 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수할 가능성이 매우 높습니다. 따라서 '인수 보증금 합계'는 249,000,000원으로 고려해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향 (매매/전월세)

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 시기에 건축된 다세대주택(2018년 건축, 전용면적 37.05㎡, 300,000,000원)이 2026년 5월 거래되었습니다. 이를 기준으로 환산 시, 본건 건물 면적(29.92㎡)에 대한 시세는 약 240,000,000원 내외로 추정됩니다.

하지만, 더 오래된 건물(2000년, 1995년 건축)의 경우 거래 금액 및 면적이 다양하게 나타나므로, 개별 건물의 연식, 관리 상태, 정확한 위치 등을 종합적으로 고려한 시세 판단이 필요합니다.

4.2. 주변 시설 및 개발 현황 (혐오시설 포함)

본건 주변은 주거 밀집 지역으로, 일상생활에 필요한 편의시설 및 상업시설이 비교적 잘 갖추어져 있습니다. 인근에 초등학교, 중학교 등 교육 시설이 위치하여 학군 관련 이점도 일부 존재합니다.

주요 제한사항으로 공항 관련 수평표면구역, 군사기지 관련 대공방어협조구역 등이 있으나, 이는 건축 및 개발 행위에 대한 일부 제약일 뿐, 통상적인 의미의 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본건이 속한 건물은 2020년 6월에 사용 승인된 철근콘크리트구조의 6층 건물입니다. 건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 주차장 시설, 무인 택배함 등이 설치되어 있어 기본적인 생활 편의를 제공합니다.

5.2. 내부 이용 상태

본건은 도시형생활주택으로, 방 2개, 거실 1개, 화장실 1개로 구성된 형태로 이용 중입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 위험

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 정 (보증금 249,000,000원)의 존재입니다. 경매 절차에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 하므로 실질적인 총 매입 비용이 증가할 수 있습니다. 이는 본건의 투자 수익률에 직접적인 영향을 미치는 요소입니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 공항 관련 중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법) 등에 포함되어 있어 향후 건축 등 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에도 해당됩니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동의 도심 생활권에 위치하며, 도시형생활주택으로서 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다. 까치산역 인접으로 교통 여건도 양호한 편입니다. 그러나 2020년 준공된 비교적 신축 건물임에도 불구하고, 대항력 있는 임차인이 보증금 전액을 인수할 가능성이 높아 투자에 신중한 접근이 요구됩니다. 인수 보증금 규모가 감정가와 유사하여, 명도 및 투자 회수 계획을 철저히 수립해야 할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 서울 강서구 내 역세권(까치산역)에 위치하여 입지적 장점 보유.

* 2020년 준공된 신축급 도시형생활주택으로 건물 상태 양호 기대.

* 주변 상권 및 생활 편의시설 이용 용이.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 260,000,000원이나, 대항력 있는 임차인 정 이 보증금 249,000,000원을 인수할 가능성이 매우 높습니다. 따라서, 매수인이 실질적으로 부담해야 하는 순수 투자 금액은 (입찰가 + 인수 보증금)이 됩니다.

'인수 보증금'을 제외한 순수 투자 가치를 고려하여 예상 입찰가를 산정할 때, (감정가 또는 시장가 - 인수 보증금)을 상한선으로 볼 수 있습니다.

본 건의 경우, (260,000,000원 - 249,000,000원) = 11,000,000원 수준이 최대 순수 투자 가능 금액으로 산정됩니다.

따라서, 현 시세 및 권리 분석 상의 위험성을 감안하여, 잠재적 위험 부담률을 고려한 예상 입찰가는 11,000,000원 ~ 20,000,000원 사이에서 신중하게 결정해야 할 것입니다. (단, 이는 총 매수 금액이 아닌, 인수 보증금을 제외한 순수 지분 가치에 대한 제안이며, 낙찰 후 총 지출액은 낙찰가 + 249,000,000원 + 기타 경비가 될 것입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.