나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10993 [1] 서울특별시 양천구 신월동 331-46 제가동 제2층 제202호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10993 [1] 서울특별시 양천구 신월동 331-46 제가동 제2층 제202호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경10993
• 주소: 서울특별시 양천구 신월동 331-46 제가동 제2층 제202호
• 감정가: 129,000,000원
• 최저가: 103,200,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매4계 2025타경10993 | 소재지: 서울특별시 양천구 신월동 331-46 제가동 제2층 제202호 | 감정가: 129,000,000원 | 최저가: 103,200,000원 | 용도: 다세대주택

1. 사건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경10993 (1)이며, 용도는 다세대주택입니다.

매각대상은 토지와 건물 일괄매각으로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다.

감정가는 129,000,000원입니다.

1.2. 소재지 및 면적

소재지는 서울특별시 양천구 신월동 331-46 제가동 제2층 제202호입니다.

토지면적은 26.89제곱미터(약 8.13평)이며, 건물 전용면적은 40.37제곱미터(약 12.21평)입니다.

제시외면적은 없습니다.

1.3. 관계자 현황

소유자 및 채무자는 박OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

2. 물건 상세 및 입지 분석

2.1. 물건 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트조 평슬라브지붕 지하1층/지상4층 건물 중 제2층 제202호입니다.

외벽은 벽돌 치장쌓기이며, 새시창호가 설치되어 있습니다.

위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있으며, 건축물대장상 다세대주택으로 이용 중입니다.

2.2. 입지조건 및 교통상황

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 국립과학수사연구원 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재된 일반 주거지역입니다.

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통입니다.

2.3. 상권분석 및 생활정보

토지이용계획상 도시지역, 제1종일반주거지역에 해당하며, 소로에 접하고 있어 주거용 건부지로서의 이용에는 문제가 없습니다.

인근에 다세대, 다가구 주택이 밀집되어 있어 기본적인 주거 편의시설과 근린생활시설은 갖추고 있는 지역입니다.

다만, 과밀억제권역 및 공항시설법에 따른 수평표면구역, 진입표면구역 등으로 지정되어 있어, 김포공항과 관련한 규제가 적용될 수 있습니다.

3. 권리 분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리 분석

본건은 부동산강제경매 물건으로, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸될 가능성이 높습니다.

매각 대상은 토지/건물 일괄매각이므로 건물 취득 후 별도의 법정지상권 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

3.2. 잠재적 리스크

가장 중요한 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

첫째, 공부와 현황 불일치입니다. 건축물현황도상 202호가 현관문표시상 201호로, 201호가 202호로 건축물현황도와 현관문 표시가 상이합니다. 이는 향후 점유 문제나 대출 시 감정평가에서 문제가 될 수 있으므로, 입찰 전 현장 확인을 통해 실제 점유 현황과 위치를 명확히 파악해야 합니다. 매각은 건축물현황도상 202호를 기준으로 진행되나, 201호 가격도 병기되어 있으므로 재확인이 필요합니다.

둘째, 임차인 관련 조건부 매각입니다. 주의사항에 "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각"이라고 명시되어 있습니다. 이는 매수인이 잔액을 인수하지 않는 조건으로 매각이 진행된다는 뜻이므로, 입찰자에게는 유리한 조건이나, 해당 조건이 정확히 어떻게 이행되는지에 대한 법원 및 관계기관 확인이 필수적입니다.

셋째, 주변 혐오시설 및 환경 요인입니다. 본건이 위치한 양천구에는 양천자원회수시설(쓰레기 소각장)이 위치해 있으며, 공항시설법 규제구역으로 김포공항과 관련한 소음 등의 환경적 요인이 있을 수 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 서울 양천구 신월동의 다세대주택으로, 감정가 대비 매각조건이 매수인에게 유리할 수 있는 조건부(임차권 잔액 포기) 매각 건입니다.

다만, 현황과 공부상의 호실 불일치라는 치명적인 리스크가 존재하므로, 입찰 전에 반드시 관할 법원 담당자와 해당 호실의 실제 위치 및 점유 관계를 철저히 확인해야 합니다.

리스크를 정확히 파악하고 입찰에 참여할 경우, 입찰가를 결정하는 데 있어 변수로 작용하여 경쟁률을 낮추고 낙찰가를 절감할 기회가 될 수 있습니다.

4.2. 투자 포인트

첫째, 감정가 129,000,000원으로 서울 지역 내에서 비교적 저렴한 가격대의 소형 주택 투자 기회입니다.

둘째, 임차보증금반환청구권 포기 조건이 붙어 있어, 낙찰자가 인수할 보증금 부담이 없을 것으로 예상됩니다. 이 조건은 명확히 확인 후 입찰해야 합니다.

셋째, 토지 지분이 26.89제곱미터(약 8.13평)로 확보되어 있어, 향후 재개발 또는 노후 주택 가치 상승 시 지분 투자로서의 가치도 기대할 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계