나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10968 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1105-3 우장산자하클래식 17층1703호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10968 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1105-3 우장산자하클래식 17층1703호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경10968
• 주소: 서울특별시 강서구 화곡로 317 우장산 자하클래식, 17층1703호
• 용도: 오피스텔

서울남부지방법원 경매1계 2025타경10968 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡로 317 우장산 자하클래식, 17층1703호 | 감정가: 310,000,000원 | 최저가: 248,000,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울남부지방법원 2025타경10968 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10968 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1105-3 우장산자하클래식 17층1703호

용도: 오피스텔

감정가: 310,000,000원

토지면적: 4.84㎡ (약 1.46평)

건물면적: 27.59㎡ (약 8.35평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2020년 8월 28일 (2020년 건축)

건물 구조: 철근콘크리트구조, 지하2층/지상19층 중 제17층 제1703호

특이사항: 임차인 및 임차권승계인의 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

1.2. 입지조건

위치: 서울특별시 강서구 화곡동, 강서구청 북측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설, 관공서, 다세대주택, 아파트 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 대체로 양호한 편입니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.3. 권리분석

경매 종류: 부동산강제경매로 진행됩니다.

채권자: 주OOOOOOO.

권리 관계: 본건은 임차인이 거주 중이나, 임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사를 통해 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인에게 임차인의 권리가 승계되지 않도록 하는 절차이며, 명도 관련 부담이 완화될 수 있으나, 정확한 말소 여부는 추가 확인이 필요합니다.

말소 기준 권리: 본건은 부동산강제경매로, 통상적으로 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 소멸됩니다. (구체적인 말소기준 권리 내역은 등기부등본을 통해 확인 필요)

1.4. 상권분석

지역 특성: 본건이 위치한 지역은 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설 등이 밀집한 복합 상업지구입니다.

토지 이용: 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설(소매점) 용도로 이용되고 있습니다.

인접 도로: 남동측으로 약 30m 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 및 보행자 접근성이 좋습니다.

개발 계획: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역에 속해 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.5. 생활정보

편의시설: 강서구청이 인접해 있어 각종 행정 업무 처리 및 관공서 이용이 편리합니다. 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

주거 환경: 오피스텔이 주를 이루는 지역으로, 비교적 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

건축 연혁: 2020년에 사용 승인된 신축 건물로, 최신 설비를 갖추고 있습니다.

내부 설비: 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비와 승강기, 기계식 주차장 등을 갖추고 있어 생활이 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

임차인 명도: 임차인의 대항력 포기 조건으로 진행되지만, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있으므로 철저한 사전 조사 및 준비가 필요합니다.

항공 관련 규제: 중요시설물보호지구(공항) 및 수평표면구역, 대공방어협조구역에 해당하여 항공기 소음이나 향후 건축 관련 높이 제한 등의 영향이 있을 수 있습니다.

법적 제한: 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역 등 도시관리계획에 따른 건축 관련 제한 사항이 존재합니다. (상세 내용은 건축과 문의 필요)

임대 관계 불확실성: 임대 관계가 미상으로, 현재 임대차 상황 및 보증금 등에 대한 확인이 필요하며, 공실 위험 또는 임대 수입 변동 가능성을 고려해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구의 중심 지역에 위치한 신축 오피스텔로, 쾌적한 주거 및 업무 환경을 제공합니다. 강서구청 등 관공서와 다양한 편의시설 접근성이 뛰어나며, 교통 또한 편리합니다. 2020년 사용 승인된 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있어 즉시 활용이 가능합니다. 다만, 임차인의 대항력 포기 조건이라는 특이사항과 항공 관련 규제 등 잠재적 리스크를 면밀히 분석하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

최고의 입지: 강서구청 인근의 편리한 행정 및 생활 인프라와 우수한 교통망을 갖춘 핵심 입지입니다.

신축 오피스텔: 2020년 준공된 비교적 새 건물로, 유지보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 권리 관계가 명확합니다.

명도 조건 완화 가능성: 임차인의 대항력 포기 조건은 명도 부담을 줄여줄 수 있는 요인입니다. (단, 추가 확인 필수)

잠재적 가치 상승: 일반상업지역 및 지구단위계획구역 내 위치하여 향후 지역 개발에 따른 시세 상승 여력을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계