나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10977 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 312-41 다원리치빌4차 제에이동 제1층 제102호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10977 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 312-41 다원리치빌4차 제에이동 제1층 제102호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경10977
• 주소: 서울특별시 구로구 개봉로3가길 82-22 다원리치빌4차, 제에이동 제1층 제102호
• 용도: 도시형생활주택

서울남부지방법원 경매1계 2025타경10977 | 소재지: 서울특별시 구로구 개봉로3가길 82-22 다원리치빌4차, 제에이동 제1층 제102호 | 감정가: 264,000,000원 | 최저가: 211,200,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 서울남부지방법원 2025타경10977 (1) 물건 보고서

* 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10977 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 312-41 다원리치빌4차 제에이동 제1층 제102호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 264,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

* 면적 정보

토지면적: 21.15㎡ (약 6.40평)

건물면적: 24.94㎡ (약 7.55평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

* 건축 정보

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층건

사용승인일: 2021년 01월 26일

해당층: 제1층 제102호

* 입지조건

본 건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "개명초등학교" 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트단지, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로, 주거 환경이 비교적 양호합니다.

차량 접근은 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능한 수준입니다. 가장 가까운 지하철역으로는 1호선 개봉역이 있으며, 도보로 약 15-17분 소요됩니다.

* 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행 중입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

매각기일에 명시된 "주의사항"에 따라, 임차인 및 임차권 승계인이 주택도시보증공사(HUG)의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 임차인이 낙찰자에게 임대차 관계에 대해 주장할 수 있는 권리를 포기한다는 의미로 해석될 수 있습니다. 따라서 명도 과정에서 발생할 수 있는 법적 분쟁이나 지연을 최소화할 수 있는 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다. 그러나 해당 조건의 구체적인 법적 효력과 이행 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

건물 이용 상태는 도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 되어 있으며, 임대 관계는 현재 미상입니다.

* 상권분석

개봉동 일대는 성숙된 주거 지역으로, 다양한 연령대의 주민들이 거주하고 있습니다. 본 건 주변으로는 다세대주택과 아파트 단지가 밀집해 있으며, 이면으로는 상업 시설 및 근린생활시설이 발달해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 개명초등학교를 비롯한 교육 시설과 공원 등도 가까이 있어 주거 만족도가 높은 지역입니다.

* 생활정보

본 건물은 2021년 1월 26일에 사용승인된 비교적 신축급 도시형생활주택입니다. 철근콘크리트 구조로 내구성이 확보되었으며, 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있어 편리한 생활이 가능합니다. 외벽은 타일붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시로 되어 있어 전반적으로 양호한 상태를 유지하고 있을 것으로 예상됩니다.

* 토지이용계획 및 제한사항

본 건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 속합니다.

주요 제한사항으로는 다음과 같습니다.

- 교육환경보호구역: 학생들의 학습과 보건 위생, 안전 및 교육 환경 보호를 위해 학교 경계로부터 직선거리 200m 범위 내 지역을 설정하며, 금지 행위 및 시설 설치에 제한이 있습니다.

- 대공방어협조구역: 국방부장관이 대공방어작전을 보장하기 위해 지정하는 구역으로, 건축물의 높이 등에 제한이 있을 수 있습니다. 본 건의 위탁고도는 해발 165m입니다.

- 과밀억제권역: 수도권정비계획법에 따라 인구와 산업이 지나치게 집중되었거나 집중될 우려가 있는 지역으로, 관련 규제를 받습니다.

참고로, '2종 7층 일반주거지역'에 대한 높이 제한 규제는 2021년 10월 이후 완화되어, 재개발·재건축 시 최고 25층까지 건축이 가능해졌습니다.

* 잠재적 리스크

- 임차인 대항력 포기 조건의 해석 및 이행: 해당 조건은 명도에 유리할 수 있으나, 법률 전문가의 검토를 통해 정확한 의미와 절차를 확인해야 합니다.

- 미상의 임대 관계: 현재 임차인의 존재 여부, 보증금, 월세 등 상세 내역 파악이 필요합니다.

- 법규상 제한: 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등 관련 법규에 따른 건축 또는 이용 제한 사항이 향후 재건축 또는 리모델링 시 문제가 될 수 있으므로, 정확한 범위를 확인해야 합니다.

- 혐오시설 존재 여부: 현재 조사된 주변 지역 정보상 뚜렷한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

* 종합 의견

본 물건은 2021년에 사용승인된 신축급 도시형생활주택으로, 생활 편의시설이 잘 갖춰진 주거 지역에 위치하고 있어 투자 가치가 있습니다. 임차인의 대항력 포기 조건은 명도 프로세스를 원활하게 할 수 있는 긍정적 요인입니다. 또한, 일괄 매각으로 토지와 건물 모두 취득할 수 있습니다. 다만, 제한 구역에 대한 추가적인 확인과 미상 임대 관계에 대한 철저한 조사가 필수적입니다.

* 투자 포인트

- 신축급 주거용 부동산: 2021년 준공 건물로, 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

- 안정적인 주거 입지: 초등학교, 근린생활시설 등 기본적인 생활 인프라가 풍부합니다.

- 명도 용이성: 임차인의 대항력 포기 조건으로 인해 낙찰 후 명도 관련 리스크가 줄어들 가능성이 높습니다.

- 일괄 매각: 토지 소유권까지 함께 취득할 수 있어 재산 가치 상승 기대.

- 미래 가치: 구로구 지역의 지속적인 개발 및 개선에 따른 미래 가치 상승 잠재력.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계