나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10933 [1] 서울특별시 구로구 구로동 466-299 베네치아 제1층 제102호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10933 [1] 서울특별시 구로구 구로동 466-299 베네치아 제1층 제102호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경10933
• 주소: 서울특별시 구로구 구로동로41길 55 베네치아, 제1층 제102호
• 용도: 도시형생활주택

서울남부지방법원 경매1계 2025타경10933 | 소재지: 서울특별시 구로구 구로동로41길 55 베네치아, 제1층 제102호 | 감정가: 301,000,000원 | 최저가: 240,800,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 서울남부지방법원 2025타경10933 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

*사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10933 (1)

*소재지: 서울특별시 구로구 구로동 466-299 베네치아 제1층 제102호

*용도: 다세대주택

*감정가: 301,000,000원

*토지면적: 18.86㎡ (약 5.70평)

*건물면적: 30.00㎡ (약 9.08평)

*매각대상: 토지/건물 일괄매각

*경매구분: 부동산 강제경매

*채권자: 주OOOOOOO

1.2. 구분건물감정평가요약

*위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 '고려대학교 구로병원' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 다가구주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

*교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 '구로동로'변 및 '가마산로'변에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

*건물 구조 및 상태: 본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평스라브 지붕 5층 건물 내 제1층 제102호로, 사용승인일은 2019년 04월 17일입니다. 외벽은 석재붙임 마감이며, 창호는 PVC 샷시 및 알루미늄 샷시 창호 등으로 마감되었습니다.

*이용상태 (공부상/현황): 공부상 도시형생활주택(단지형다세대) 및 제2종근린생활시설(사무소)로 이용 중입니다.

*설비내역: 기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비, 소방설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

*토지 형상 및 이용상태: 본건은 3필지 일단으로, 완경사지대에 인접 필지 대비 자체 지반 등고 평탄한 사다리형 토지이며, 도시형생활주택 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다.

*인접 도로상태: 본건 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

*토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>에 해당합니다.

*공부와의 차이: 해당사항 없습니다.

*기타 참고사항 (임대 관계): 임대 관계는 미상입니다.

1.3. 입지조건

*주변 교통 및 접근성: 본건은 구로동로변 및 가마산로변에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호한 편입니다. 구로역(1·2호선), 신도림역(1·2호선), 대림역(2·7호선) 등 주요 지하철역 접근도 용이한 편입니다.

*주변 생활 편의시설: 인근에 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 주변 마트로는 하모니마트, 오퍼스마트, CU 구로AK점 등이 있습니다.

*주변 교육 시설: 구로동 일대는 다양한 학원들이 밀집해 있으며, 구로구의 학군 정보는 평균적인 수준을 나타냅니다. 본건 주변의 구체적인 초등학교, 중학교, 고등학교 학군 정보는 추가 확인이 필요합니다.

*잠재적 혐오시설 유무: 주변 지역 검색 결과, 구로구 고척동에 서울남부교도소 부지에 '서울창업허브 구로'가 조성되는 등 과거 혐오시설 부지가 주민 친화공간으로 재탄생하는 사례가 있습니다. 본건 소재지 인근에서 직접적인 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.4. 권리분석

*매각 대상 권리 내역: 본건은 부동산 강제경매 사건으로, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

*특이사항 및 주의사항: 임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 명도 과정에서 발생할 수 있는 복잡성을 줄여줄 수 있는 긍정적인 요소입니다.

*권리 분석 요약: 해당 물건은 강제경매로 진행되었으며, 주의사항에 명시된 임차인의 대항력 포기 조건이 중요한 포인트입니다. 권리 상 특별한 문제는 없어 보이나, 상세한 내용은 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.

1.5. 상권분석

*지역 특성: 본건이 위치한 구로동은 주거지역과 상업지역이 혼재된 지역으로, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 밀집해 있습니다. 구로디지털단지 및 가산디지털단지와 인접해 있어 직주근접의 이점도 일부 기대할 수 있습니다.

*주변 상업 시설 분포: 고려대학교 구로병원 인근으로 다양한 상업시설이 분포하고 있습니다. 또한, 대형마트, 편의점 등 생활 밀착형 상업시설도 잘 갖추어져 있어 배후 수요가 풍부합니다.

*업종 현황 (추론): 주변 상업시설은 식당, 카페, 사무실, 편의점 등 일반적인 근린생활시설 위주로 구성되어 있을 것으로 추정됩니다.

1.6. 생활정보

*주거 편의성: 본건은 주거와 근린생활시설이 복합된 용도로 이용되고 있어, 거주와 동시에 사업(사무실 등)을 영위하기에 적합한 환경을 갖추고 있습니다. 또한, 주변 상업시설 및 대중교통 이용이 용이하여 생활 편의성이 높은 편입니다.

*주변 인프라 (병원, 마트 등): 약 1km 북서측에 '고려대학교 구로병원'이 위치하여 의료 인프라가 우수합니다. 다수의 버스 노선이 운행 중이며, 구로역, 신도림역, 대림역 등 주요 역을 이용할 수 있어 교통이 편리합니다.

1.7. 잠재적 리스크

*권리 관계 관련 리스크: 임차인의 대항력 포기 조건이 명시되어 있으나, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성은 언제나 존재합니다. 이에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다.

*물리적 리스크: 2019년 사용승인된 건물로 비교적 신축에 속하나, 건물의 노후화 및 유지보수 상태에 대한 현장 확인이 필수적입니다.

*시장 관련 리스크: 부동산 시장 변동성에 대한 일반적인 리스크는 존재합니다.

1.8. 종합 의견

본건은 서울특별시 구로구 구로동에 위치한 다세대주택으로, 감정가 3억 1백만원에 경매로 나왔습니다. 2019년에 건축된 건물로 비교적 신축이며, 고려대학교 구로병원 및 다양한 생활 편의시설과 인접하여 주거 및 상업 활동 모두에 유리한 입지를 갖추고 있습니다. 또한, 임차인의 대항력 포기 조건은 명도에 대한 부담을 줄여줄 수 있는 긍정적인 요소입니다. 주변 지역은 제2종일반주거지역으로, 향후 개발 가능성도 일부 존재합니다. 다만, 임대 관계 미상 및 현장 확인을 통한 건물 상태 점검은 필수적입니다.

1.9. 투자 포인트

*다세대주택 및 근린생활시설 복합 용도: 주거용으로 사용하거나 사무실 등 근린생활시설로 활용하여 임대 수익을 창출할 수 있는 다목적 활용이 가능합니다.

*우수한 교통 및 생활 인프라: 대중교통 이용이 편리하고, 병원, 마트 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 임차인 모집이 용이할 것으로 예상됩니다.

*상대적으로 신축 건물: 2019년 준공된 건물로, 즉각적인 수리 부담이 적을 것으로 보입니다.

*긍정적인 명도 조건: 임차인의 대항력 포기 조건은 명도 관련 리스크를 줄여 투자 안정성을 높여줍니다.

*지역 개발 가능성: 신속통합기획 재개발 후보지 선정 등 주변 지역의 개발 가능성을 고려할 때, 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계