나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10938 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 860-50 혜성펠리스 제101동 제5층 제502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10938 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 860-50 혜성펠리스 제101동 제5층 제502호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경10938
• 주소: 서울특별시 금천구 독산로 157 혜성펠리스, 제101동 제5층 제502호
• 용도: 도시형생활주택

서울남부지방법원 경매1계 2025타경10938 | 소재지: 서울특별시 금천구 독산로 157 혜성펠리스, 제101동 제5층 제502호 | 감정가: 242,000,000원 | 최저가: 193,600,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 물건보고서

(한 줄 띄움)

1.1. 물건 기본 정보

(두 줄 띄움)

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10938 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 860-50 혜성펠리스 제101동 제5층 제502호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택, 단지형다세대)

감정가: 242,000,000원

토지면적: 18.24㎡ (약 5.52평)

토지지분: 18.2399㎡ (약 5.52평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.03㎡ (약 8.78평)

건물지분: 29.03㎡ (약 8.78평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

(두 줄 띄움)

위치 및 주위환경: 본 건은 서울특별시 금천구 시흥동에 소재하는 '한울중학교' 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 주로 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본 건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

인접 도로상태: 본 건은 동측으로 노폭 약 20미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.3. 건물 및 토지 현황

(두 줄 띄움)

건물 구조: 철근콘크리트 구조의 지상 6층 건물 내 제5층 제502호이며, 2017년 1월 4일에 사용승인을 받았습니다.

건물 외관: 외벽은 치장벽돌 및 석재붙임 마감, 창호는 샷시 창호 마감으로 되어 있습니다.

이용상태: 본 건은 도시형생활주택(단지형 다세대)으로 현재 이용 중입니다.

설비내역: 통상적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 소화 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

토지 형상 및 이용상태: 본 건 토지는 인접 필지 대비 대체로 완경사의 장방형 토지로서, 도시형생활주택(단지형 다세대) 건부지로 이용되고 있습니다.

공부와의 차이: 공부와의 차이는 없습니다.

1.4. 토지이용계획 및 제한상태

(두 줄 띄움)

토지기호 1(시흥동 860-50) 및 토지기호 2(시흥동 860-52) 공히 아래와 같은 용도지역 및 제한사항이 있습니다.

용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역

기타 제한사항: 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 2024.9.10.~2029.9.9.)

1.5. 권리분석

(두 줄 띄움)

등기사항전부증명서 상 주택임차권 등기(2024년 2월 15일 접수, 임차보증금 금260,000,000원)가 등재되어 있으나, 구체적인 임대 관계는 미상입니다.

주의사항: 본 건은 임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건으로 매각됩니다. 이는 매수인이 임차인의 권리 주장에 대해 걱정할 부분이 줄어들 수 있는 긍정적인 요소입니다. 하지만 임차권 등기 존재 및 구체적인 임대차 관계 미확인으로 인해, 실제 명도 및 권리 관계에 대한 추가적인 확인과 신중한 접근이 필요합니다.

1.6. 상권분석

(두 줄 띄움)

본 물건이 위치한 금천구 시흥동 860-50번지 일대는 주거용 건물과 일부 근린생활시설이 혼재된 일반적인 주거 지역의 상권을 형성하고 있습니다. 주변에 한울중학교가 있어 학생들을 대상으로 한 소규모 상권이 발달했을 가능성이 있습니다. 대형 상업 시설보다는 생활 편의를 위한 기본적인 상업 시설이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

1.7. 생활정보

(두 줄 띄움)

주변 편의시설: 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의는 갖추고 있습니다. 대형마트, 종합병원 등은 차량 이용을 통해 접근해야 할 수 있습니다.

교육시설: 단지 인근에 한울중학교가 위치하고 있어 자녀 교육에 유리한 환경을 제공할 수 있습니다. 해당 지역의 교육 환경에 대한 상세 정보는 교육환경보호구역 지정 현황 등을 통해 추가 확인이 필요합니다.

주거환경: 다세대 주택 밀집 지역으로, 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공할 것으로 보입니다.

1.8. 잠재적 리스크

(두 줄 띄움)

임차인 대항력 포기 조건: 임차인의 대항력 포기 조건은 명도를 용이하게 할 수 있지만, 해당 조건의 법적 효력과 이행 여부를 면밀히 검토해야 합니다. 조건 불이행 시 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있습니다.

토지이용계획상의 제한: 다수의 토지이용계획 및 제한 사항(소규모주택정비 관리지역, 토지거래허가구역 등)이 존재하여, 향후 토지 활용이나 재산권 행사 시 제약이 따를 수 있습니다. 관련 법규를 상세히 확인하여 투자 계획에 반영해야 합니다.

주변 혐오시설 유무: 주변 지역 조사 결과, 본 건 인근에 특별한 혐오시설이 밀집해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 이는 주거 환경 측면에서 긍정적인 요소입니다.

1.9. 종합 의견

(두 줄 띄움)

본 건은 서울 금천구 시흥동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 신축 건물(2017년 준공)이며 기본적인 입지 조건과 교통 여건이 양호합니다. 특히 임차인의 대항력 포기 조건은 매수인의 부담을 경감시킬 수 있는 장점으로 작용합니다. 다만, 임차권 등기가 존재하고 구체적인 임대차 관계가 불명확한 점, 복잡한 토지이용계획상의 제한 사항들은 투자 전 면밀한 검토와 신중한 접근을 요합니다. 주변에 혐오시설이 없어 주거 환경은 양호한 편입니다.

1.10. 투자 포인트

(두 줄 띄움)

신축 건물: 2017년 준공으로 비교적 신축에 해당하여 즉시 입주 또는 임대 수익 창출이 가능합니다.

명도 리스크 완화: 임차인의 대항력 포기 조건 명시는 명도 과정에서의 잠재적 분쟁 가능성을 낮추어 줍니다.

시세 대비 합리적 가격 가능성: 경매 물건으로, 시장 가격 대비 합리적인 낙찰가를 기대해 볼 수 있습니다.

주거 환경 양호: 주변에 혐오시설이 없고 중학교가 인접해 있어 안정적인 주거 환경을 선호하는 실수요자나 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계