나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10911 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 421-17 우솔아트빌 제5층 제501호 도시형생활주택 경매
매각기일: 2026-03-26
물건 개요
나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10911 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 421-17 우솔아트빌 제5층 제501호 도시형생활주택 경매
- 사건번호: 2025타경10911
- 주소: 서울특별시 강서구 강서로17길 91 우솔아트빌, 제5층 제501호
- 용도: 도시형생활주택
서울남부지방법원 경매1계 2025타경10911 | 소재지: 서울특별시 강서구 강서로17길 91 우솔아트빌, 제5층 제501호 | 감정가: 284,000,000원 | 최저가: 227,200,000원 | 용도: 도시형생활주택
1. 서울남부지방법원 2025타경10911 (1) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10911 (1)
소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 421-17 우솔아트빌 제5층 제501호
용도: 다세대주택
감정가: 284,000,000원
경매구분: 부동산강제경매
채권자: 주OOOOOOO
매각대상: 토지/건물일괄매각
1.1. 1.면적 정보
토지면적: 15.30㎡ (약 4.63평)
토지지분: 15.3㎡ (약 4.63평)
토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)
건물면적: 25.33㎡ (약 7.66평)
건물지분: 25.33㎡ (약 7.66평)
건물 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)
1.1. 2.건물 상세 정보
구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 중 5층 501호
외벽: 석재 붙임 및 일부 타일 붙임 마감
내벽: 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감
창호: 샷시 창호
이용상태: 도시형생활주택 (방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등)
설비내역: 급배수, 도시가스 개별난방, 승강기 설비 등
1.1. 3.토지 상세 정보
형상 및 이용상태: 인접 필지 대비 등고평탄한 장방형 토지, 다세대주택 건부지로 이용 중
인접 도로: 북동측 약 6미터 포장도로, 북서측 약 4미터 막다른 포장도로 접함
이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역(수평표면), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한 허가구역(2024.09.10~2029.09.09)
1.1. 4.주요 특이사항 및 주의사항
특이사항: 없음 (제공된 정보 기준)
주의사항: 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각
기타 참고사항: 임대관계 미상
1.2. 입지조건
위치: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "월정초등학교" 남동측 인근. 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 아파트, 각급 학교 등이 혼재된 지역.
교통: 제반 차량 출입 가능. 인근 도로변에 노선버스정류장 소재하여 대중교통 여건 양호.
1.3. 권리분석
본 건은 부동산강제경매로 진행됩니다.
채권자는 주OOOOOOO이며, 해당 채권자의 권리행사로 경매가 개시되었습니다.
주의사항에 명시된 바와 같이, 임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인에게 임차인 관련 법적 분쟁의 소지를 줄여줄 수 있으나, 포기 조항의 구체적인 내용과 이행 여부를 면밀히 확인해야 합니다.
매각물건 명세서 및 현황 조사서 등을 통해 말소기준 권리 및 인수되는 권리 관계를 정확히 파악하는 것이 중요합니다.
1.4. 상권분석
본 물건이 위치한 지역은 다세대주택, 단독주택, 아파트 등 주거시설과 함께 근린생활시설이 혼재된 일반적인 주거지역입니다.
주변에 학교가 있어 학생 및 학부모 등 유동인구가 발생할 수 있으며, 이는 기본적인 상권 형성에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.
다만, 대규모 상업시설이나 업무지구와는 거리가 있어, 특화된 상권보다는 지역 기반의 소규모 상권으로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.
1.5. 생활정보
교육: 월정초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 비교적 양호합니다.
편의: 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.
주거환경: 다세대주택 밀집 지역으로 조용한 주거 환경을 제공할 것으로 예상됩니다.
1.6. 잠재적 리스크
임차인 관련: 대항력 포기 조건이 명시되어 있으나, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 관련 서류 및 협의 내용을 철저히 검토해야 합니다.
항공 소음 및 관련 규제: "중요시설물보호지구(공항)", "수평표면구역", "대공방어협조구역" 등의 지정은 김포공항 인근 지역으로서 항공기 소음의 영향을 받을 수 있으며, 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 따를 수 있습니다. 이러한 환경적 요인이 주거 만족도나 향후 가치 상승에 미칠 영향을 고려해야 합니다.
토지거래허가구역: 2029년 9월까지 토지거래 허가구역으로 지정되어 있어, 추후 매각 또는 거래 시 관련 절차를 준수해야 합니다.
임대관계 미상: 현재 임대 현황이 파악되지 않아, 인수 시 임대 수입 등 수익률 분석에 불확실성이 있을 수 있습니다.
주변 시설 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.
1.7. 종합 의견
본 물건은 서울특별시 강서구의 주거지역에 위치한 다세대주택으로, 월정초등학교와 인접하여 교육 환경이 우수하고 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.
강제경매로 진행되며, 임차인 관련 대항력 포기 조건이 명시되어 있어 권리 관계의 복잡성을 완화할 수 있는 여지가 있습니다.
다만, 공항 인근 지역으로서 항공 소음의 영향을 받을 수 있고, 토지거래허가구역 지정 등 추가적인 고려사항이 존재합니다. 임차인 관련 사항에 대한 철저한 확인이 필요합니다.
1.8. 투자 포인트
안정적인 주거지: 도심 접근성은 보통이나, 지역 내 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상되는 지역입니다.
교육 환경: 초등학교 인접은 가족 단위 실수요자들에게 매력적인 요소가 될 수 있습니다.
경매를 통한 시세차익: 시세 대비 저평가된 물건일 경우, 낙찰을 통해 시세차익을 기대할 수 있습니다. (단, 권리관계 및 명도 비용 고려)
대항력 포기 조건 활용: 임차인 관련 이슈가 명확히 정리될 경우, 비교적 깔끔한 인수가 가능하여 투자 리스크를 줄일 수 있습니다.
법원 정보
서울남부지방법원 경매1계