나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103381 [1] 서울특별시 동작구 대방동 391-75 명성하우스 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 대방동 소재 ""강남중학교"" 동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택 등의 공동주택 및 단독주택 등으로 이루어진 지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 배치되는 등 제반 대중교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 6층 건물 내 제4층 제401호로서,
외 벽 : 석재 등 마감,
내 벽 : 벽지 등 마감,
창 호 : 새시조 등 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 및 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 장방형으로서, 다세대주택 및 근린생활시설 등의 터로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 등으로 자동차 통행이 가능한 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(대방동 391-75)
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화
구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한
법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>.

(대방동 391-288, 391-578)
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 소로3류(폭 8m 미만)(2023-12-21)(저촉), 가축
사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에
관한 법률> 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시
확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
［추가기재사항］건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103381 (1)

소재지: 서울특별시 동작구 대방동 391-75 명성하우스 4층 401호

용도: 다세대주택

감정가: 338,000,000원

토지면적: 17.08㎡ (약 5.17평)

토지지분: 17.08㎡ (약 5.17평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 27.90㎡ (약 8.44평)

건물지분: 27.9㎡ (약 8.44평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주

특이사항: HUG 인수조건 변경

주의사항: (제공된 정보 없음)

특수물건정보: HUG 인수조건 변경

감정평가서 요약:

구분건물 감정평가 요항표

- 위치 및 주위환경: 강남중학교 동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택 등 공동주택 및 단독주택 등으로 이루어진 지대.

- 교통상황: 차량 접근 가능, 인근에 버스정류장 등 대중교통 이용 무난.

- 건물의 구조: 철근콘크리트 경사지붕 6층 건물 내 제4층 제401호. 외벽 석재 마감, 내벽 벽지 마감, 창호 새시.

- 이용상태: 다세대주택으로 이용 중.

- 설비내역: 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 완료.

- 토지의 형상 및 이용상태: 3필지 일단의 장방형 토지로 다세대주택 및 근린생활시설 터로 이용 중.

- 인접 도로상태: 동측으로 자동차 통행 가능한 포장도로에 접함.

- 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등. (상세 내용은 제공된 정보 참조)

- 공부와의 차이: 없음.

- 기타참고사항: 임대관계 미상.

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 본 건은 서울특별시 동작구 대방동에 위치하며, 강남중학교 동측 인근 지역에 있습니다. 주변은 다세대주택, 단독주택 등이 혼재된 주거지역으로 형성되어 있어 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 신대방삼거리역(7호선)이 근거리에 있다는 정보도 있으나, 본건과의 정확한 거리는 추가 확인이 필요합니다.

* 도로: 건물 동측으로 자동차 통행이 가능한 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 문제가 없습니다.

* 주변 시설: 본 건 인근에는 강남중학교가 있으며, 대방어린이도서관, 병원, 약국, 음식점, 카페 등 다양한 생활 편의시설이 도보 또는 차량으로 이용 가능한 거리에 위치하고 있습니다. (추가적인 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 발견되지 않았습니다.)

1.2. 권리분석

* 경매 구분: 부동산강제경매로, 채권자 주 에 의해 신청되었습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(HUG) (원은채 관련)

* 보증금: 297,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-14

* 확정일자: 2022-01-26

* 배당신고일자: 2024-02-21

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사(양도전:임차권자 원은채)로부터 2026.05.12.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의하겠다.’는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 또한, 집합건물 등기부요약상 '을6 주택임차권 원은채'는 말소된 것으로 확인됩니다.

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 갑5 (주택도시보증공사 가압류, 2023-09-08 접수)

* 매각으로 소멸되는 권리: 갑5, 갑6, 갑7, 갑8, 을6 (주택임차권) 등 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 개요: 없음)

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인이 대항력을 포기하고 말소되었으므로 낙찰자가 인수할 임차보증금은 없습니다.)

1.3. 상권분석

* 주변 시세 분석:

* 감정가: 338,000,000원

* 건물면적: 27.90㎡ (약 8.44평)

* 제공된 최근 매매 정보 분석 (2026년 7월 기준):

* "아너스힐3차" (2014년 준공, 54.17㎡): 67,000만원. 평당 약 1236만원.

* "더클래스" (2018년 준공, 29.25㎡): 33,000만원. 평당 약 1128만원.

* "대명빌라2차" (2001년 준공, 72.02㎡): 66,500만원. 평당 약 923만원.

* 본 물건(27.90㎡)과 유사한 면적 및 최근 준공 연도의 주변 다세대주택의 평당 시세는 약 1128만원 ~ 1236만원 수준으로 파악됩니다.

* 이를 기준으로 환산한 예상 시세는 약 27.90㎡ * 1182만원/㎡ (평균값) = 약 329,778,000원 입니다.

* 감정가(338,000,000원)는 주변 시세와 유사하거나 약간 높은 수준으로 평가되었습니다.

* 건물 특징:

* 명성하우스는 2019년 2월 사용승인을 받은 철근콘크리트 구조의 6층 건물입니다.

* 총 16세대로 구성되어 있으며, 주용도는 공동주택(다세대주택)입니다.

* 건축물대장 상 위반건축물 표시(무단용도 변경, 무단증축 등)가 되어 있는 점은 큰 리스크 요인입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 환경: 강남중학교 인근 주거지역에 위치합니다.

* 교통: 차량 접근 가능하며, 버스 정류장이 인근에 배치되어 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주거 시설: 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비가 갖추어져 있어 기본적인 생활 편의를 제공합니다.

* 편의시설: 인근에 다양한 상가, 병원, 약국 등이 위치하여 생활하기에 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 집합건축물대장 상 위반건축물 표시(무단용도 변경, 무단증축 등)가 되어 있습니다. 이는 건축물대장에 기재되어 잔존하며, 추후 이행강제금 부과, 철거 명령, 재산권 행사(매매, 담보대출 등)에 제약을 받을 수 있는 중대한 하자가 될 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사) 관련 인수조건 변경에 대한 명확한 내용은 추가 확인이 필요하나, 권리관계가 복잡하게 얽혀 있었을 가능성을 시사합니다. (단, 본건에서는 임차인이 대항력을 포기하고 말소되어 인수할 보증금은 없습니다.)

* 교육환경보호구역: 학교보건법에 따른 교육환경보호구역에 해당되어, 해당 구역 내에서의 행위 제한 여부를 관할 교육청을 통해 최종 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 동작구 대방동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 3억 3천 8백만원입니다. 주변 시세 분석 결과, 면적 대비 감정가는 적정 수준으로 판단되나, 가장 큰 문제는 집합건축물대장 상 위반건축물로 등재되어 있다는 점입니다. 이는 향후 재산권 행사 및 건물 가치에 상당한 부정적 영향을 미칠 수 있는 중대한 하자입니다. 권리관계상 임차인의 대항력은 소멸되었으며, 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. HUG 인수조건 변경 및 특수물건정보는 권리관계의 복잡성을 나타낼 수 있으나, 현재 등기부상 대부분의 권리가 말소 예정에 있어 직접적인 인수 부담은 적을 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 서울 동작구 대방동의 주거지역에 위치하여 기본적인 입지 여건을 갖추고 있습니다.

* 교통: 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 권리관계: 말소기준권리 하 모든 권리가 소멸될 예정이며, 대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 338,000,000원 및 주변 시세 329,778,000원(27.90㎡ 기준)을 고려하여 산정하되, 중대한 리스크인 '위반건축물' 문제를 반영하여 보수적으로 접근해야 합니다. 위반건축물로 인한 부담(이행강제금, 향후 건물 가치 하락, 매매/대출의 어려움 등)을 고려할 때, 본 물건의 시장 가치는 감정가보다 현저히 낮을 수 있습니다.

따라서, 감정가의 약 70~80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 약 236,600,000원 ~ 270,400,000원

본 입찰가는 위반건축물에 대한 추후 처리 비용 및 시장 상황을 감안하여 신중하게 결정해야 합니다. 실제 입찰 시에는 건축물 관련 전문가와 상담하여 위반건축물에 대한 구체적인 처리 방안 및 예상 비용을 파악한 후, 이를 반영하여 최종 입찰가를 산정하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.