나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103258 [1] 서울특별시 관악구 남현동 1079-22 한샘빌라 2층202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 남현동 소재 ""서울사당초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위
는 단독주택, 공동주택, 학교, 근린생활시설 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은
보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중 제2층 제202호로서,

외 벽 : 석재붙임 마감 등,

내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등,

창 호 : 샷시창호 등 입니다.

이용상태

집합건축물대장 상 ""사무소""이나, 현황 ""주거용""으로 이용 중입니다.

설비내역

각 호수별 기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 토지로서, ""주상용 건부지""로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 5미터의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

(남현동 1079-22)

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한
사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어
협조구역(위탁고도:150m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
중점경관관리구역(주요산 주변)입니다.

(남현동 1079-43)

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한
사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어
협조구역(위탁고도:150m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
중점경관관리구역(주요산 주변)입니다.

공부와의 차이

집합건축물대장 상 ""사무소""이나, 현황 ""주거용""으로 이용 중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 건축과-9914(2019.04.19)호에 의거 위반건축물표기[내역:42.55㎡
사무소 제2종근린생활시설(사무소)를 주거로 사용]되어 있습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 명세

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103258 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 남현동 1079-22 한샘빌라 2층202호

용도: 근린상가 (집합건축물대장상 '사무소', 현황 '주거용')

감정가: 305,000,000원

토지면적: 25.09㎡ (약 7.59평)

토지지분: 25.09㎡ (약 7.59평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 42.55㎡ (약 12.87평)

건물지분: 42.55㎡ (약 12.87평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 은평신용협동조합

1.2. 건물 정보

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중 제2층 제202호

외벽: 석재붙임 마감 등

내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등

창호: 샷시창호 등

설비내역: 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 등

1.3. 토지 정보

토지형상 및 이용상태: 2필지 일단의 부정형 토지로서, "주상용 건부지"로 이용 중

인접 도로상태: 본건 북동측으로 노폭 약 5미터의 포장도로에 접함

1.4. 토지이용계획 및 제한상태

(남현동 1079-22 및 1079-43)

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역), 대공방어협조구역(위탁고도:150m), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(주요산 주변)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 남현동 소재 "서울사당초등학교" 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 공동주택, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다. 서울사당초등학교는 도심 속 녹지 공간과 함께 비교적 조용한 주거 환경을 갖추고 있으며, 주변에는 소규모 공원과 주민 센터 등 생활 편의 시설이 잘 갖춰져 있어 가족 단위 거주자에게 적합한 환경입니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

* 소유권보존: 최철규 외 1명 (2016-02-15)

* 소유권이전 (신탁등기말소): 최철규 외 1명 (2017-03-10)

* 근저당권 (말소기준권리): 은평신용협동조합 (2017-03-10, 42,000,000원)

* 주택임차권 (말소): 이원상 (2017-09-18 전입, 2017-09-18 확정, 220,000,000원)

* 지분가압류 (말소): 파산자서울대역관악파크1차지역주택조합 (2023-08-14, 700,000,000원)

* 지분압류 (말소): 관악세무서장 (2024-07-23)

* 지분압류 (말소): 관악구 (2024-11-07)

* 지분압류 (말소): 관악구 (2024-11-07)

* 지분압류 (말소): 기흥세무서장 (2024-12-19)

* 임의경매 (말소): 은평신용협동조합 (2025-07-09, 42,000,000원) - 본건 경매 개시

* 지분압류 (말소): 국민건강보험공단 (2025-07-22)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이원상

* 보증금: 220,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2017-09-18

* 배당신고일자: 2023-09-20

* 대항력: 없음

3.3. 권리 인수 여부

말소기준권리(을1, 근저당권)보다 늦은 권리들은 경매 절차에 따라 소멸될 예정입니다. 임차인 이원상씨는 대항력이 없으므로, 보증금 220,000,000원에 대한 인수 금액은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 인근에는 서울사당초등학교와 같은 교육 시설과 일부 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 남현동 1079-22 일대는 1~2인 가구 및 소규모 사업체가 주로 위치한 지역으로, 서울사당초등학교를 중심으로 교육 시설과 함께 소규모 상점들이 밀집해 있습니다. 주택가와 근린생활시설이 혼합된 형태를 보이며, 지역 주민들의 생활 편의를 위한 업종이 발달했습니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 생활 밀착형 상권의 성격을 띕니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교육시설: 서울사당초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

* 기타: 주거지역 내 위치로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 용도 불일치 및 위반건축물

본건은 집합건축물대장 상 용도는 '사무소'(제2종 근린생활시설)이나, 현재는 '주거용'으로 이용 중입니다. 이는 건축물대장 상 위반건축물로 표기되어 있으며 (2019.04.19 건축과-9914호), 추후 원상 복구 명령이나 이행강제금 부과 등의 행정적 제재가 발생할 수 있습니다.

6.2. 건축물 관련 규제

본건 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 해당되어 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 및 주변 환경

현재 해당 주소지 또는 인근 지역에 대한 공공 기록이나 부동산 정보에서 직접적으로 '혐오시설'로 분류되는 시설이 확인되지는 않았습니다. 다만, 지역 개발 계획이나 민원 발생 가능성은 상시 존재하므로 지속적인 관찰이 필요합니다. 특별한 혐오 시설이나 소음 유발 시설은 확인되지 않았습니다.

6.4. 이해관계인 정보

임차인 이원상씨는 대항력이 없으나, 고액의 보증금(220,000,000원)을 보유하고 있습니다. 경매 절차에서 배당받지 못하는 금액이 발생할 경우 법적 분쟁으로 이어질 가능성은 낮으나, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 관악구 남현동의 주거 밀집 지역에 위치한 근린상가로, 현재 주거용으로 이용 중인 상태입니다. 감정가는 305,000,000원이며, 토지 및 건물 면적은 각각 약 7.59평, 12.87평입니다. 주변에 서울사당초등학교가 있어 교육 환경이 양호하며, 교통 접근성도 보통 수준입니다. 권리상 인수할 보증금은 없으나, 건축물대장 상 '사무소' 용도의 위반건축물이라는 점이 주요 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 소액 투자 가능성: 감정가 대비 상대적으로 낮은 금액으로 서울 시내 부동산을 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 주거용 개조 용이: 현황 주거용으로 사용 중이며, 위반건축물 해소 및 용도 변경을 통해 주거용으로 안정적인 사용이 가능합니다. (단, 관련 법규 확인 필수)

* 교육 환경: 서울사당초등학교 인근으로 가족 단위 수요가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 305,000,000원입니다. 임차인의 보증금 인수 금액이 없으므로, 이를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다. 주변 시세, 유사 물건 거래 사례, 본건의 위반건축물 문제 해소 비용, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

본 건은 위반건축물 상태 해소 및 용도에 따른 가치 상승 잠재력을 고려할 때, 감정가의 90% ~ 100% 수준 (274,500,000원 ~ 305,000,000원)에서 신중하게 검토해 볼 수 있습니다. 정확한 시세 조사 및 현장 방문을 통해 최적의 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.