나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103399 [1] 서울특별시 관악구 신림동 610-249 우성아트빌 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 ""남강고등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대, 연립 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위여건은 보통임.

교통상황

본 건물은 인근에 일반, 간선, 지선, 마을버스정류장이 소재하는 등 대중교통 편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층건 내 5층 501호로서,
(사용승인일 : 2019.12.31.)

외 벽 : 석재 붙임 등 마감.
내 벽 : 벽지 및 타일 붙임 등 마감.
창 호 : 샷시창호 마감.

이용상태

다세대주택 도시형생활주택(단지형)으로 이용중임.(후첨'호별배치도 및 내부구조도'참조).

설비내역

기본적인 난방설비, 위생 및 급배수시설, 승강기설비 갖추었으며, 피로티주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필 일단의 완경사, 장방형의 토지로서, 공동주택(다세대주택:도시형생활주택 단지형) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약4~5미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히, 도시지역, 제1종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(제한기간: (최초)제한공고(고시)일로부터 2년)<건축법>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.6.17.~2026.8.30.).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임 대 관 계: 임차권 설정되어있음.(등기사항전부증명서 참조).

기 타: 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울중앙지방법원 2025타경103399 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 관악구 신림동 610-249 우성아트빌 5층501호

1.3. 용도

도시형생활주택

1.4. 감정가

373,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 36.32㎡ (약 10.99평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적: 47.35㎡ (약 14.32평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄 매각

1.7. 경매구분

부동산 강제경매

1.8. 채권자

주택도시보증공사(HUG)

1.9. 특이사항

HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "남강고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대, 연립 및 근린생활시설 등이 혼재하는 일반적인 주거 및 상업 혼합지대로서, 제반 주위여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

인근에 일반, 간선, 지선, 마을버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편으로, 대중교통 편의도는 보통으로 평가됩니다.

2.3. 건물의 구조

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 건물 내 5층 501호이며, 2019년 12월 31일에 사용승인되었습니다.

외벽은 석재 붙임 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지 및 타일 붙임 등으로 마감되었습니다. 창호는 샷시창호로 마감되었습니다.

2.4. 이용상태

현재 다세대주택 도시형생활주택(단지형)으로 이용 중입니다.

2.5. 설비내역

건물 내 기본적인 난방 설비, 위생 및 급배수 시설, 승강기 설비가 갖추어져 있으며, 건물 하단에는 피로티 구조의 주차장이 마련되어 있습니다.

2.6. 토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 2필지로 구성되어 있으며, 완경사의 장방형 토지로서 공동주택(다세대주택:도시형생활주택 단지형)의 부지로 이용되고 있습니다.

2.7. 인접 도로상태

본건은 북동측으로 노폭 약 4~5미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.8. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 공히 도시지역, 제1종일반주거지역이며, 다음과 같은 법적 제한사항이 있습니다.

*가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

*건축허가·착공제한지역 (최초 제한공고일로부터 2년, 건축법) - 지정 기간 확인 필요

*교육환경보호구역 (상대/절대정화구역. 최종 확인은 동작교육청 문의 필요, 교육환경 보호에 관한 법률)

*대공방어협조구역 (위탁고도:194m, 군사기지 및 군사시설 보호법)

*과밀억제권역 (수도권정비계획법)

*토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2025.6.17.~2026.8.30.) - 현재 지정 기간 만료됨.

2.9. 공부와의 차이

없음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

*소유권 보존: 2020.01.07. (윤송미 외 2명)

*소유권 이전(매매): 2020.05.28. (사형택)

*주택 임차권: 2024.04.05. 접수, 권리금액 350,000,000원 (성연주), 전입 2022.03.25., 확정 2022.03.02. (등기상 말소 예정)

*압류: 2023.08.22. (서초세무서장) - 말소기준권리

*가압류: 2023.09.18. (주택도시보증공사), 권리금액 1,279,000,000원

*강제경매: 2025.07.14. 접수, 권리금액 350,000,000원 (주택도시보증공사) - 본 경매 사건

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(성연주)

* 보증금: 350,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-03-25

* 확정일자: 2022-03-02

* 배당신고일자: 2024-04-05

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 관련 확약서 제출됨.

3.3. 권리분석 요약

본건의 말소기준권리는 서초세무서장의 압류(2023.08.22.)입니다. 접수된 권리 중 주택임차권(을3, 성연주) 및 압류(갑7), 가압류(갑8), 강제경매(갑9)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 특히, 임차인 성연주씨의 경우 HUG로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다'는 내용의 확약서가 제출되어, 대항력 있는 임차인으로 보기 어렵고 인수 부담이 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 데이터를 분석한 결과, 본건과 유사한 다세대/도시형생활주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

*2019년식, 47.35㎡(14.32평)의 본건과 비슷한 규모의 2018년식 45.37㎡(13.72평) 물건이 2026년 7월 3일에 39,000만원에 거래되었습니다. 이를 평당 약 284만원 수준으로 볼 수 있습니다.

*2015년식 29.56㎡(8.94평) 물건은 32,000만원에 거래되었으며, 평당 약 358만원 수준으로, 연식 및 면적 차이를 감안해야 합니다.

*1991년식 30.92㎡(9.35평) 물건은 18,500만원에 거래되었으며, 연식이 오래된 점을 감안할 때 상대적으로 낮은 가격대를 형성하고 있습니다.

4.2. 본건 가치 평가

본건은 2019년 준공으로 비교적 신축에 해당하며, 면적 또한 최근 거래된 45.37㎡ 물건과 유사합니다. 최근 39,000만원에 거래된 사례를 고려할 때, 본건의 감정가 37,300만원은 시장 가격 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 임차인의 보증금이 350,000,000원으로 높으나, 권리분석상 인수 부담이 없을 것으로 예상되므로, 이는 시세 평가에 직접적인 영향을 미치지 않을 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건은 "남강고등학교" 인근에 위치하며, 주거 지역 내 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 대중교통 접근성 또한 양호합니다.

5.2. 주변 시설 검색 결과

(검색 결과) 서울특별시 관악구 신림동 610-249 일대 주변 지도 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 주로 주택, 상가, 학교 등이 혼재된 일반적인 도심 주거지역으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건

본건은 주택도시보증공사(HUG)가 채권자로서 경매를 신청하였으며, 임차인과의 인수조건 변경이 있었습니다. HUG 제출 확약서에 따라 임차인 성연주씨의 대항력이 소멸되고 보증금 반환 청구권만 남으므로, 낙찰자는 임차인 관련 금전적 부담을 인수하지 않을 것으로 예상됩니다. 다만, 계약서상 문구 해석 및 실제 법적 절차 진행에 따라 예상치 못한 문제가 발생할 가능성은 배제할 수 없습니다.

6.2. 토지이용계획상 제한

과거 토지거래허가구역으로 지정된 이력이 있으나, 현재 지정 기간이 만료되었습니다. 다만, 건축법 상 건축허가·착공 제한 지역 등 일부 법적 제한사항이 존재하므로, 향후 건축 관련 행위 시 해당 지자체의 규제 확인이 필요합니다.

6.3. 권리관계 복잡성

다수의 압류, 가압류, 임차권 등이 등기되었던 이력이 존재합니다. 비록 매각으로 소멸되는 권리가 대부분이지만, 복잡한 권리관계는 경매 과정에서 추가적인 변수를 야기할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건 우성아트빌 5층 501호는 2019년 준공된 신축급 도시형생활주택으로, 입지, 교통, 건물 상태 면에서 양호한 편입니다. 특히 HUG의 적극적인 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 인수 부담이 현저히 줄어든 점은 큰 장점입니다. 주변 시세 대비 합리적인 감정가 또한 긍정적인 요소입니다. 다만, 법적 제한사항 존재 가능성 및 복잡했던 권리관계의 잔존 리스크는 주의 깊게 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

*비교적 신축 건물 (2019년 준공)으로 관리 상태 양호 기대*

*역세권 인근은 아니지만, 대중교통 이용 편리한 주거지*

*HUG 인수조건 변경으로 인한 임차인 인수 부담 최소화*

*주변 시세 대비 합리적인 감정가, 시세 차익 기대 가능*

9. 예상 입찰가

현재 시세 및 본건의 감정가를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 370,000,000원 ~ 390,000,000원 수준으로 판단됩니다.

최근 유사 물건의 거래가 39,000만원에 이루어진 점을 감안하여, 본건의 입찰가 산정 시 적정 수준에서 보수적으로 접근하는 것을 추천합니다.

(참고: 본 입찰가 산정은 제공된 정보를 기반으로 하며, 실제 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 확정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.