나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103329 [1] 서울특별시 관악구 신림동 630-3 베네스트 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새온감정 · 평가일 2025.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 관악구 신림동 소재 ‘남강중학교’서측 인근에 소재하는 베네스트 제5층 제501호로서 주위환경은 다세대주택, 연립주택, 아파트 등이 소재하는 주거지대이며 각종 근린생활시설, 각급학교 등이 소재하는 환경임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 원거리에 신대방역(2호선)이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 6층 내 5층 501호로서
(사용승인일: 2012.06.15)
외벽: 몰탈위 페인팅마감, 일부 인조석마감 등
내벽: -.
창호: 하이새시창호 임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.
(후첨'호별배치도 및 내부구조도' 참조)

설비내역

본건은 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 사다리형 완경사지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 북측으로 약 8m 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종 확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역( 위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산주변)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

서울중앙지방법원 2025타경103329 (1)

소재지

서울특별시 관악구 신림동 630-3 베네스트 5층 501호

용도

다세대주택

감정가

224,000,000원

토지면적

17. 54㎡ (약 5.30평)

건물면적

27. 20㎡ (약 8.23평)

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산강제경매

채권자

주택도시보증공사 (등기부상 강제경매 신청 채권자로 확인됨. 제공된 정보의 ‘주OOOOOOO’는 주택도시보증공사의 축약명 또는 오기일 가능성이 있습니다.)

특이사항

대항력 있는 임차인, 선순위 임차권 존재

주의사항

대항력 있는 임차인 존재로 인한 보증금 인수 가능성

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

서울특별시 관악구 신림동에 소재하며, ‘남강중학교’ 서측 인근에 위치합니다. 본건 주변으로는 다세대주택, 연립주택, 아파트 등이 밀집한 주거지대이며, 각종 근린생활시설 및 각급 학교가 소재하여 주거 환경이 양호합니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 원거리에 신대방역(2호선)이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 기본사항

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103329 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

감정평가액: 224,000,000원

3.2. 말소기준권리

서울중앙지방법원의 가압류 결정(2022카단800666)으로, 접수일자 2022-01-12입니다. 이보다 늦은 날짜의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 주요 권리관계 요약

* 소유권보존: 남진홍 외 1명 (2012-06-25)

* 공유자전원지분전부이전: 이기섭 (2012-11-21)

* 주택임차권 (을11): 김성준 (보증금 187,000,000원, 전입일자 2021.03.23, 확정일자 2021.03.10) - 이 임차권은 대항력이 있어 매수인에게 인수될 수 있습니다.

* 소유권이전: 김영덕 (2021-04-16)

* 가압류 (말소기준): 서민금융진흥원 (2022-01-12)

* 가압류 (말소): 국민은행 (2022-02-08)

* 가압류 (말소): 서울보증보험주식회사 (2022-05-20)

* 강제경매 (본 경매): 주택도시보증공사 (2025-07-04)

3.4. 총 등기부채권액

238,260,916원

3.5. 임차인 현황 및 인수 권리

* 임차인: 김 (주택도시보증공사)

* 보증금: 187,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-03-23

* 확정일자: 2021-03-10

* 배당신고일자: 2023-04-14

* 대항력: 있음

본 건의 가장 중요한 권리사항은 을구 11번 주택임차권으로, 임차인은 대항력을 갖추고 있으며 보증금 187,000,000원에 대한 전액 변제가 배당에서 이루어지지 않을 경우, 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다. 권리분석상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 표시되어 있으나, 이는 경매절차상 소멸되는 권리를 기준으로 한 것이며, 상기 임차인의 보증금 187,000,000원은 매수인 부담으로 인수해야 할 가능성이 높습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

주변 지역은 다세대주택 및 연립주택이 밀집한 주거 지역입니다. 최근 유사한 시기에 거래된 주변 다세대 및 연립주택 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 3일 거래: 신림동 534-13번지 (기풍홈타워, 연립, 1998년식, 84.91㎡, 5층) - 630,000,000원

* 2026년 7월 6일 거래: 신림동 92-200번지 (제일빌라, 다세대, 1991년식, 30.92㎡, 1층) - 185,000,000원

* 2026년 7월 6일 거래: 신림동 561-1번지 (드림하우스, 다세대, 2015년식, 29.56㎡, 6층) - 320,000,000원

4.2. 본건 시세 추정

본건(신림동 630-3, 베네스트, 2012년식, 27.20㎡, 5층)의 감정가는 224,000,000원입니다.

최근 거래 사례 중 2015년식의 29.56㎡ 다세대주택이 320,000,000원에 거래된 점을 감안할 때, 본건의 현재 시장 가치는 감정가보다 높게 형성될 가능성이 있습니다.

유사 면적(약 27~30㎡) 및 연식(2012년식)을 가진 주택의 시장 가치를 약 280,000,000원 ~ 300,000,000원 수준으로 추정합니다. 이 추정치는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 금액을 고려하기 전의 시장 가치입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지상 6층 건물 내 5층 501호.

* 사용승인일: 2012.06.15 (비교적 신축 건물)

* 외벽: 몰탈위 페인팅 마감, 일부 인조석 마감.

* 창호: 하이새시 창호.

* 이용 상태: 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

5.2. 부대시설 및 환경

* 설비 내역: 위생, 급배수, 난방, 도시가스 설비 및 주차장 등이 완비되어 있습니다.

* 토지 이용: 사다리형 완경사지로서 공동주택 부지로 이용 중입니다.

* 도로 접합: 북측으로 약 8m 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 및 보행 접근이 용이합니다.

* 주변 환경: 주거 지역으로 조용하며, 남강중학교 인근에 위치하고 각종 근린생활시설 및 학교 등이 인접하여 주거 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차 보증금 인수

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 187,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인에게 인수된다는 점입니다. 이는 추가적인 자금 부담으로 이어질 수 있으므로, 입찰 전 반드시 배당표를 확인하고 잔액 인수 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 토지 이용계획 상 제한

본건 토지는 다음과 같은 용도지역 및 지구 제한 사항이 있습니다.

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

* 가축사육제한구역

* 교육환경보호구역 (상대/절대정화구역 - 동작교육청 확인 필요)

* 대공방어협조구역 (위탁고도: 194m)

* 과밀억제권역

* 중점경관관리구역(주요산주변)

이러한 제한 사항은 향후 건물 증축, 용도 변경 또는 재건축 시 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 유무

제공된 정보 및 일반적인 주거지역 특성상 주변에 혐오시설이 존재할 가능성은 낮으나, 최종적인 현장 조사를 통해 확인이 필요합니다. 현재까지 제공된 정보에서는 혐오시설에 대한 언급이 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 신림동에 위치한 비교적 신축(2012년 준공)의 다세대주택 5층 호실로, 안정적인 주거 환경과 양호한 교통 및 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 권리상 가장 중요한 사항은 대항력 있는 임차인의 보증금 187,000,000원이 매수인에게 인수될 수 있다는 점이며, 이로 인해 예상 투자 비용이 증가할 수 있습니다. 주변 실거래가를 고려할 때 시장 가치는 감정가보다 높을 것으로 추정되나, 임차 보증금 인수 부담을 감안한 합리적인 입찰가 산정이 매우 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 입지: 신림동의 검증된 주거 밀집 지역으로 꾸준한 수요 예상.

* 신축 건물: 2012년 준공으로 건물 상태가 양호하여 즉시 거주 또는 임대 가능.

* 생활 편의성: 학교, 근린생활시설 인접 및 대중교통 접근성 양호.

* 시세차익 기대: 주변 실거래가 대비 현재 감정가 수준이 낮아, 인수 비용을 고려해도 시세 상승을 통한 투자 수익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

본 건의 현 시세는 약 280,000,000원 ~ 300,000,000원 수준으로 추정됩니다.

매수인에게 인수되는 임차 보증금은 187,000,000원입니다.

투자자가 최종적으로 부담해야 할 총 비용은 '입찰가 + 인수 보증금'이므로, 합리적인 입찰가는 시장 가치에서 인수 보증금을 차감하여 산정하는 것이 바람직합니다.

추정 시장 가치 290,000,000원을 기준으로 계산 시,

적정 입찰가 = (추정 시장 가치) - (인수 보증금)

적정 입찰가 = 290,000,000원 - 187,000,000원 = 103,000,000원

따라서, 인수되는 임차 보증금을 고려한 본 건의 합리적인 예상 입찰가는 약 103,000,000원 내외로 산정할 수 있습니다. 이는 대략적인 시세의 60~70% 수준으로, 인수 비용을 포함해도 잠재적인 투자 메리트가 있다고 판단됩니다.

최종 입찰가는 본건의 정확한 권리관계, 실제 현장 조사 결과, 배당 현황, 그리고 낙찰 후 예상되는 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.