나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103369 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 649-73 주승블레스 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 ""당곡고등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대, 다가구, 근린생활시설, 공원 등으로 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 단지까지 제반 차량의 출입이 가능하고, 근거리에 버스정류장 등이 소재하는 바 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(가)는 철근콘크리트구조 철근(콘크리트)지붕 5층 건물 내 제2층 제201호로서,
(사용승인일: 2013.01.28.)
외벽 : 벽돌치장 쌓기 마감 등,
내벽 : 인테리어 마감 등,
창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

다세대주택임.(자세한 내용은 별첨'내부구조도'참조.)

설비내역

위생 및 급.배수 설비, 도시가스에 의한 개별 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남측 하향 완경사지대 내 자루형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)은 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(서울시동작관악교육지원청고시 제2016-12호(2016.8.24.))<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103369 (1)

* 소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 649-73 주승블레스 2층201호

* 용도: 다세대주택

* 건물구조: 철근콘크리트구조 철근(콘크리트)지붕 5층 건물 내 제2층 제201호 (사용승인일: 2013.01.28.)

* 감정가: 296,000,000원

* 토지면적: 33.06㎡ (약 9.99평)

* 건물면적: 45.44㎡ (약 13.75평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "당곡고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대, 다가구, 근린생활시설, 공원 등으로 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건 단지까지 제반 차량의 출입이 가능하고, 근거리에 버스정류장 등이 소재하는 바 제반 교통상황은 보통임.

* 건물구조: 철근콘크리트구조 철근(콘크리트)지붕 5층 건물 내 제2층 제201호

* 도로상태: 본건 남측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함.

* 토지이용계획: 본건 토지(기호 1)는 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역임.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 갑6 압류 (안산세무서장, 2022-03-08)

* 본건 경매의 채권자는 주택도시보증공사입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(이혜성)

* 보증금: 243,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-07-13

* 확정일자: 2020-06-29

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 을7 주택임차권으로 등기되었으나, 말소 예정입니다.

* 임차인: 한재준

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-07-03

* 대항력: 없음

* 비고: 최근 전입자로, 보증금 없이 대항력이 없는 상태입니다.

* 등기부채권 총액: 1,125,000,000원

* 물건명세서 참고사항: 주택도시보증공사로부터 2026.05.22. 및 2026.06.19.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의하겠다.’는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이는 본건 임차인(이혜성, 주택도시보증공사)이 대항력을 포기하고 보증금 중 우선변제권만을 주장하기로 동의하였음을 의미하며, 경매 절차에서 해당 보증금의 인수 여부가 결정될 것입니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "당곡고등학교" 인근에 위치하며, 주위는 다세대, 다가구, 근린생활시설, 공원 등으로 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 7월 1일: 봉천동 100-84, 비쥬타운B (다세대, 2016년식, 전용 26.98㎡): 28,300만원

* 2026년 7월 3일: 봉천동 41-7, 성진리치빌6차 (다세대, 2022년식, 전용 39.75㎡): 54,000만원

* 2026년 7월 6일: 봉천동 888-1, 광덕빌라 (다세대, 1992년식, 전용 61.29㎡): 30,000만원

* 종합 분석: 제공된 주변 시세 정보를 볼 때, 본건(전용 45.44㎡, 2013년식)의 감정가 29,600만원은 유사 연식의 비쥬타운B(전용 26.98㎡)와 비슷한 수준으로, 면적을 고려하면 비교적 합리적인 가격으로 판단됩니다. 신축 건물인 성진리치빌6차는 훨씬 높은 시세를 형성하고 있으며, 오래된 광덕빌라는 면적이 넓음에도 감정가 수준에서 거래되었습니다. 본건의 경우, 감정가 대비 시세 차익을 기대할 수 있을 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 환경: "당곡고등학교" 인근으로 주거 밀집 지역이며, 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통: 근거리에 버스정류장이 소재하며, 차량의 접근이 편리합니다.

* 교육: 당곡고등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 임차인 확약서: 주택도시보증공사(HUG)가 제출한 확약서에 따라 임차인 이혜성 씨는 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장하며 임차권등기 말소에 동의한 것으로 확인됩니다. 이에 따라 보증금 인수 여부는 경매 절차에 따라 결정될 것이나, 인수 조건이 명확히 해소되지 않을 경우 명도 과정에서 추가적인 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

* 신규 전입 임차인: 한재준 씨의 경우 2024년 7월 3일 전입되었으며, 보증금 없이 대항력이 없는 상태입니다. 그러나 추후 권리 신고 및 배당 요구 여부에 따라 절차가 달라질 수 있으므로 주의가 필요합니다.

* 공동담보 물건: 본 건이 공동담보 물건으로, 타 물건의 경매 진행 결과가 본 경매 물건의 매각에 영향을 줄 수 있습니다. (특이사항 및 특수물건정보에 언급됨)

* 토지이용계획: 제1종일반주거지역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 검색 결과에서 본건 주변에 혐오시설이 직접적으로 언급되거나 나타나지는 않습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울 관악구 봉천동에 위치한 다세대주택으로, 교육 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며 교통 또한 편리한 지역에 소재하고 있습니다.

* 감정가 29,600만원은 최근 유사 물건의 시세를 고려할 때 비교적 합리적인 수준으로 평가됩니다.

* 권리관계는 주택도시보증공사(HUG)의 보증과 관련된 복잡성이 있으나, 임차인의 대항력 포기 및 확약서 제출로 인해 인수될 보증금은 없을 것으로 예상됩니다. 그럼에도 불구하고, 명도 과정에서의 잠재적 리스크는 충분히 검토해야 합니다.

* 전반적으로 안정적인 투자 대상이 될 수 있으나, 상세한 현장 확인과 권리관계의 최종 확정이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 서울 관악구의 주거 중심 지역에 위치.

* 합리적 가격: 감정가가 최근 시세 대비 경쟁력 있는 수준.

* 권리관계 명확성: 임차인 관련 주요 이슈(HUG 확약서)가 정리되어 인수 부담이 적을 것으로 예상.

* 주거 선호도: 다세대주택 밀집 지역으로 꾸준한 수요 기대.

1.8. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원으로 가정 (HUG 확약서 및 임차인 현황 근거)

* 감정가: 296,000,000원

* 주변 시세 분석:

* 전용 26.98㎡ (2016년식) 2.83억원

* 전용 45.44㎡ (2013년식) 본건 (감정가 2.96억원)

* 전용 39.75㎡ (2022년식) 5.4억원 (신축)

* 전용 61.29㎡ (1992년식) 3.0억원 (오래됨)

* 종합적으로 볼 때, 본건(전용 45.44㎡, 2013년식)의 감정가 2.96억원은 합리적인 수준으로 평가됩니다. 인수할 임차보증금이 없을 경우, 시세 대비 저평가된 가치를 고려하여 경쟁력 있는 입찰가를 산정해야 합니다.

* 예상 입찰가 범위: 240,000,000원 ~ 270,000,000원

* *본 입찰가 산정은 제공된 정보 및 최근 시세, 권리관계 분석을 바탕으로 한 것이며, 현장 방문을 통한 상세 분석 및 최신 시장 동향 확인 후 최종 결정하시기 바랍니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.