나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경2096 [1] 서울특별시 중구 신당동 193-2 디오트 지2층지-8호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해원 · 평가일 2025.07.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중구 신당동 소재 ‘청평화시장’ 남측 인근에 소재하는 디오트 지2층
지(G)-8호로서, 주위는 동대문 의류상가, 패션타운, 아울렛, 근린생활시설 등이 밀집하여
소재하는 상업지대로서 전반적인 주위 환경은 대체로 무난함.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 지하철 신당역(2,6호선) 및 지하철
동묘앞역(1,6호선)이 소재하여 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 8층 내 지2층 지(G)-8호로서
(사용승인일: 2006.03.06)
외벽 : 복합판넬 마감 등
내벽 : 페인팅 마감 및 인테리어 마감 등
바닥 : 타일 마감 등임.

이용상태

본건의 주된 용도는 판매시설이며, 해당 건물 지2층 ~ 5층은 전반적으로 의류도매점으로
이용되고 있음.(첨부하는 사진 참조)

설비내역

위생, 급배수설비, 소방설비, 승강기 설비, 에스컬레이터 설비, 냉난방설비, 지하주차장을
갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 3필지 일단의 사다리형 평지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 동측으로 왕복 8차로의 광대로, 북측으로 약 6 ~ 8미터 정도의 포장도로에
각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

대표토지인 기호(1) 기준으로 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-04-30)(동대문역사문화
공원주변 지구단위계획구역), 철도(2024-12-26)(수도권광역급행철도 B노선(용산~상봉)건설
사업(제1~3공구))(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로
구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(세부사항은 중부교육청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역
(세부사항은 중부교육청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:
77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리
구역(2016-11-24), 서울도심(4대문안), 건축선임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경2096 (1)

소재지: 서울특별시 중구 신당동 193-2 디오트 지2층지-8호

용도: 근린상가 (판매시설)

감정가: 217,000,000원

토지면적: 1.56㎡ (약 0.47평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 7.41㎡ (약 2.24평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 광희신용협동조합 (등기부 기재 기준)

특이사항: 공동담보 (등기부상 다수의 근저당권 설정)

감정평가서 요약: 본건은 서울특별시 중구 신당동 소재 디오트 지2층지-8호로서, 주된 용도는 판매시설입니다.

2. 입지조건

1.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중구 신당동 소재 ‘청평화시장’ 남측 인근에 위치한 디오트 건물 내 지2층 지(G)-8호입니다. 본 건 주위는 동대문 의류상가, 패션타운, 아울렛, 근린생활시설 등이 밀집한 상업지대로서 전반적인 주위 환경은 대체로 양호합니다.

1.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 또한 지하철 2,6호선 신당역과 1,6호선 동묘앞역이 인접하여 대중교통 이용이 편리하며, 제반 교통상황은 양호한 편입니다.

1.3. 건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 지상 8층 건물 내 지2층 지(G)-8호입니다. 사용승인일은 2006년 3월 6일입니다. 외벽은 복합판넬 마감, 내벽은 페인팅 마감 및 인테리어 마감, 바닥은 타일 마감 등으로 이루어져 있습니다.

1.4. 토지 현황

본건 토지는 3필지 일단의 사다리형 평지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다.

1.5. 인접 도로

본건 토지는 동측으로 왕복 8차로의 광대로, 북측으로는 약 6~8미터의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 접근 및 물류 이동에 용이합니다.

1.6. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 일반상업지역, 지구단위계획구역(동대문역사문화공원주변), 수도권광역급행철도 B노선 건설사업 저촉 지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 서울도심(4대문안) 등에 속해 있습니다.

3. 권리분석

1.7. 경매 개요

본건은 서울중앙지방법원에서 진행하는 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 광희신용협동조합입니다.

1.8. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2018년 1월 22일 접수된 광희신용협동조합의 근저당권(채권최고액 130,000,000원)입니다.

1.9. 등기부상 채권 총액

등기부채권 총액은 약 421,800,000원입니다.

1.10. 임차인 현황

본건에는 임차인 '뉴 '가 있으나, 보증금 및 차임이 0원이며 대항력이 없습니다. 따라서 임차인으로 인한 인수되는 보증금은 없습니다.

1.11. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 개요: 없음)

1.12. 인수되는 보증금

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

1.13. 주변 상권 특성

본건이 위치한 중구 신당동 일대는 동대문 패션타운의 핵심 지역으로, 수많은 의류 도매 및 소매 업체들이 밀집해 있습니다. 특히 디오트는 여성 패션 전문 도매 상가로서, 국내외 바이어 및 쇼핑몰 운영자들에게 중요한 거래처 역할을 하고 있습니다.

1.14. 이용 현황

본건이 속한 건물(디오트)은 지2층부터 5층까지 전반적으로 의류 도매점으로 이용되고 있으며, 본건 역시 판매시설로 이용되고 있습니다.

1.15. 시장 동향

최근 관련 기사에 따르면, 동대문 패션 시장은 일부 어려움을 겪으며 공실률이 증가하는 경향도 있으나, 디오트와 같은 전문 상가는 여전히 트렌드를 선도하는 중심지로 인식되고 있습니다. (검색 결과 참조)

5. 생활정보

1.16. 교통 접근성

신당역과 동묘앞역이 인접해 있어 지하철 이용이 매우 편리하며, 다수의 버스 노선도 운행되고 있어 서울 시내 어디든 접근성이 좋습니다.

1.17. 주변 편의시설

대규모 상업지구 내에 위치하여 의류 관련 상점 외에도 다양한 근린생활시설 및 편의시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

1.18. 개발 및 규제 사항

수도권광역급행철도 B노선 건설사업과의 저촉 사항이 있어, 향후 해당 사업 진행에 따른 영향 가능성을 고려해야 합니다. 또한, 지역적으로 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발 관련 규제를 받을 수 있습니다.

1.19. 시장 경쟁 및 공실 위험

동대문 패션 상권은 매우 경쟁이 치열하며, 경기 변동 및 온라인 쇼핑 확산 등에 따라 공실 위험이 존재할 수 있습니다. (검색 결과 참조)

7. 종합 의견

본건은 동대문 패션 상권의 중심부에 위치한 디오트 건물 내 판매시설로서, 우수한 교통 접근성과 상권 이점을 가지고 있습니다. 의류 도매 시장으로서의 입지는 확고하며, 특히 온라인 쇼핑몰 운영자들에게는 중요한 소싱처 역할을 합니다. 그러나 최근 시장 상황을 고려할 때, 경쟁 심화 및 공실 위험에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 동대문 패션 상권의 핵심에 위치하여 높은 인지도 보유.

* 우수한 교통: 신당역, 동묘앞역 인접으로 대중교통 이용 편리.

* 활발한 상권: 의류 도매 시장으로서 전문화 및 집객력 보유.

* 낮은 인수 금액: 대항력 있는 임차인이 없어 권리 인수 부담이 없음.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정평가액 217,000,000원을 기준으로, 현재 상권 시세, 건물의 향후 임대 수익률, 시장 경쟁 상황, 그리고 잠재적 리스크 요인 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 특히, 최근 동대문 시장의 임대 시세 변동 및 공실률 추이(검색 결과 참조)를 면밀히 분석하는 것이 중요합니다. 본 보고서에서는 법적, 행정적, 시장 상황 등 다양한 변수를 고려해야 하므로 구체적인 입찰가 산정은 전문가와 상의하시기를 권장합니다. 다만, 인수되는 보증금이 없으므로 감정가 및 시장가를 고려하여 합리적인 수준에서 결정할 수 있을 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.