나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103338 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 953-4 이에스하임11차 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강하감정 · 평가일 2025.07.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 ""은천초등학교"" 서측 인근에 위치하고, 주위는 다세
대주택, 아파트, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 주택 및 상업지대로서, 제반 주위
환경 무난함.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2호선 ""봉천역""
이 소재하는 등 제반 대중교통 상황 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 6층 건 내 제2층 제202호로서,
(사용승인일 : 2021.11.02)

외 벽 : 석재 붙임 마감
내 벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감
창 호 : 샤시 창호임

이용상태

다세대주택으로 이용중임.
(상세 이용내역은 후첨 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비 등을
갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고 평탄한 가장형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 5미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역((7층 이하)), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률>, 상대보호구역(서울시동작관악교육지원청고시 제2016-12호(2016.8.24.))<교육환경
보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀
억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-10)(토지거래허가구역(모
아타운 내 지목 도로 토지)지정기간: 2024.9.10.~ 2029.9.9.)

공부와의 차이

해당 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 기본 사항

사건번호 : 서울중앙지방법원 2025타경103338 (1)

소재지 : 서울특별시 관악구 봉천동 953-4 이에스하임11차 2층202호

건물명 : 이에스하임11차

용도 : 다세대주택

구분 : 구분건물

감정가 : 350,000,000원

토지면적 : 19.16㎡ (약 5.80평)

토지지분 : 19.164㎡ (약 5.80평)

건물면적 (전용면적) : 26.96㎡ (약 8.16평)

건물 사용승인일 : 2021년 11월 02일

경매구분 : 부동산강제경매

채권자 : 주OOOOOOO

매각대상 : 토지/건물 일괄매각

2.2. 물건 현황

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "은천초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 주택 및 상업지대로서, 제반 주위 환경은 무난함.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 6층 건물 내 제2층 제202호임.

이용상태는 다세대주택으로 이용 중임.

건물 외벽은 석재 붙임, 내벽은 벽지 도배 및 일부 타일 붙임, 창호는 샤시 창호로 마감됨.

위생 및 급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비 등을 갖추었음.

토지는 인접 도로 대비 등고 평탄한 가장형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중이며, 남측으로 노폭 약 5미터의 포장도로에 접함.

3. 입지조건

3.1. 교통 환경

인근에 노선버스정류장이 소재하며, 지하철 2호선 "봉천역"이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리함.

제반 차량의 진출입이 가능하여 교통은 양호한 편임.

3.2. 주거 및 상업 환경

주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 주거 및 상업지대임.

은천초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호함.

인근에 다양한 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성은 보통 수준임.

3.3. 토지이용계획

본건이 속한 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역((7층 이하))으로 지정되어 있음.

가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당함.

또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(2024-09-10 지정, 2024.9.10. ~ 2029.9.9.)으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 토지 거래 시 허가를 받아야 함. (본건은 집합건물이므로 직접적인 영향은 적으나, 향후 개발 계획 등 고려 시 참고 사항임.)

4. 권리분석

4.1. 임차인 현황

* 임차인 1 : 곽재훈

보증금 : 0원

차임 : 0원

전입일자 : 2024-01-24

대항력 : 없음

비고 : 임대관계 미상.

* 임차인 2 : 주택도시보증공사 (이동현 관련)

보증금 : 350,000,000원

차임 : 0원

전입일자 : 2022-03-11

확정일자 : 2022-03-11

배당신고일자 : 2023-06-23

대항력 : 없음

비고 : 등기부등본상 이동현의 주택임차권(3.5억원)은 말소되었음.

4.2. 인수되는 권리 (주의사항)

등기부등본상 모든 권리는 말소될 예정으로, 매수인에게 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됨.

다만, "특별매각조건"에 따라 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됨. 이는 매수인에게 추가적인 보증금 인수 부담이 없음을 의미함.

4.3. 말소기준권리

갑5 압류 (강서세무서장, 2023-04-06)

4.4. 등기부 총 채권액

약 1,370,000,000원 (확인된 등기부채권액 기준)

5. 상권분석

5.1. 주변 실거래가 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(26.98㎡)의 "비쥬타운B"가 2026년 7월 1일에 28,300만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 277만원 수준입니다.

다른 사례로, "성진리치빌6차"(39.75㎡)는 2026년 7월 3일에 54,000만원에 거래되어 평당 약 362만원 수준입니다.

최근 거래된 다세대주택들의 면적 대비 실거래가는 약 277만원/㎡ ~ 362만원/㎡ 범위를 보이고 있습니다.

5.2. 본건 감정가 대비 시세 평가

본건의 감정가는 350,000,000원이며, 전용면적은 26.96㎡입니다. 이를 평당 가격으로 환산하면 약 429만원/㎡ 수준입니다.

이는 최근 실거래 사례(최저 277만원/㎡, 유사 면적 283만원/㎡) 대비 다소 높은 가격으로 책정된 것으로 보입니다.

5.3. 지역 상권 특성

본건 소재지인 봉천동 953-4번지 일대는 봉천역 역세권에 속하며, 은천초등학교 인근에 위치하여 주거 지역과 상업 시설이 혼재된 지역입니다. 지하철역 및 버스정류장이 가까워 교통이 편리하며, 주변에 다양한 편의시설이 분포하고 있어 생활 여건이 양호합니다.

6. 생활정보

6.1. 교육 환경

* 은천초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 용이합니다.

* 주변에 다수의 학교가 분포하고 있습니다.

6.2. 편의시설

* 봉천역 주변 및 본건 인근에 마트, 병원, 은행, 식당 등 다양한 근린생활시설이 소재하여 생활에 편리합니다.

* 주변에 주택 및 상업시설이 혼재하여 생활 인프라가 잘 갖추어진 편입니다.

6.3. 주변 환경 (혐오시설 여부)

주변 지도 검색 결과, 본건(서울특별시 관악구 봉천동 953-4) 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 주거 및 상업 지역으로 비교적 쾌적한 환경을 유지하고 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 토지거래허가구역 지정

본건 소재지는 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 이는 토지 거래 시 허가를 받아야 함을 의미하며, 향후 재개발 등 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

7.2. 감정가와 시세의 괴리

본건 감정가(350,000,000원)가 최근 유사 면적의 실거래가(약 283,000,000원) 대비 약 24% 높게 책정되어 있습니다. 이는 낙찰가 산정에 신중을 기해야 할 부분입니다.

7.3. 복잡한 권리관계 (해소됨)

과거 HUG(주택도시보증공사) 관련 임차 보증금 문제가 있었으나, 등기부상 해당 임차권이 말소되었고, 특별 매각조건으로 매수인에게 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 채권 총액이 높은 점은 경매 진행의 원인이 된 만큼 참고할 필요가 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 서울 지하철 2호선 봉천역 역세권에 위치한 다세대주택으로, 2021년에 사용승인된 비교적 신축 건물입니다. 입지적으로는 역세권의 이점과 주변 교육 및 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 가치가 높다고 평가됩니다. 권리분석상 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 확인되어 부담이 적습니다.

다만, 감정가가 최근 실거래가 대비 높게 책정되어 있다는 점, 그리고 토지거래허가구역으로 지정되어 있다는 점은 투자 시 고려해야 할 사항입니다. 신중한 시세 조사를 바탕으로 합리적인 가격에 입찰하는 것이 중요합니다.

9. 투자 포인트

* 역세권 입지로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 2021년 준공된 신축급 건물로 관리 용이성.

* 인수되는 임차보증금이 없어 권리관계가 명확함.

* 감정가 대비 낮은 실거래가로 인한 시세 차익 기대 가능성.

10. 예상 입찰가

최근 유사 면적(26.98㎡)의 실거래가(283,000,000원)를 고려했을 때, 본건 전용면적 26.96㎡의 적정 시세는 약 2.83억 원 수준으로 판단됩니다.

본 건은 인수되는 보증금이 없으므로, 실거래가 수준 또는 이를 소폭 상회하는 가격으로 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 290,000,000원 ~ 310,000,000원 범위를 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.