나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103304 [1] 서울특별시 강남구 논현동 241 강남파라곤 13층비1308호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우주 · 평가일 2025.07.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 논현동 241번지 소재 ""강남구청역"" 동측 인근에 소재하는 오피스텔으로서 주위는 아파트, 상가 등이 혼재하는 주거 및 상업지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 대중교통수단인 버스정류장과 지하철역이 인접하여 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 업무시설(오피스텔)로서
외벽 : 석재 타일 붙임
내벽 : 타일 및 페인트 마감.
창호 : 샷시창호임.

이용상태

주거용으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비 등

토지의 형상 및 이용상태

8필지 일단의 부정형 평지로서 아파트 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 30m, 남측으로 8m, 서측으로 4m 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-03-24)(건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지),건축선
<추가기재>건축선지정(도로경계선에서3미터후퇴)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103304 (1)

물건종별: 오피스텔

소재지: 서울특별시 강남구 논현동 241 강남파라곤 13층비1308호

감정가: 920,000,000원

토지면적: 8.64㎡ (약 2.61평)

건물면적: 55.21㎡ (약 16.69평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 건물 정보

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 업무시설(오피스텔)

마감: 외벽 석재 타일 붙임, 내벽 타일 및 페인트 마감, 창호 샷시창호

설비: 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비 등

이용상태: 주거용으로 이용중

1.3. 토지 정보

형상 및 이용: 8필지 일단의 부정형 평지로서 아파트 및 오피스텔 건부지로 이용중

접근 도로: 북측 30m, 남측 8m, 서측 4m 도로 접함

1.4. 토지이용계획 및 제한사항

도시지역, 일반상업지역, 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-03-24), 건축선(도로경계선 3미터 후퇴)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 논현동 241번지 소재 "강남구청역" 동측 인근에 소재하는 오피스텔임.

주위는 아파트, 상가 등이 혼재하는 주거 및 상업지대임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 대중교통수단인 버스정류장과 지하철역(강남구청역)이 인접하여 교통사정은 보통시됨.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역 요약

말소기준권리: 을8 근저당권(사직동새마을금고, 2024-08-21 접수, 798,000,000원)

총 등기부채권액: 798,000,000원

본 경매 진행 시 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정임.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: (주)디앤지

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 2,700,000원

* 전입일자(사업일자): 2025-03-05

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

(주)디앤지 임차인은 대항력이 없어 보증금 전액을 배당받지 못하면 보증금 반환을 주장하기 어려우나, 본건의 경우 인수되는 보증금은 없음.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (현재 해당 사항 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

본건이 소재한 강남파라곤 오피스텔은 강남구청역 역세권에 위치하며, 주변 시세는 55㎡ (약 16.69평) 기준 9억 5천만원에서 11억원 사이에서 거래되고 있는 것으로 파악됨.

감정평가액 9억 2천만원은 현재 시장 시세 대비 소폭 낮은 수준으로 평가되었음을 알 수 있음.

최근 실거래가 기준으로도 유사 면적대의 매물이 10억 5천만원 이상에서 거래된 사례가 있음.

4.2. 임대/매매 수요

강남구청역 인근은 강남의 주요 업무 및 상업지구와 접근성이 뛰어나 오피스텔에 대한 꾸준한 수요가 존재함.

주거 및 상업 기능이 혼재된 지역 특성상 임대 및 매매 수요 모두 안정적일 것으로 판단됨.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

강남구청역 인근으로 스타벅스, 맥도날드 등 다양한 프랜차이즈 카페 및 음식점 등 생활 편의시설이 도보 5분 이내에 위치하고 있음.

또한, 백화점, 쇼핑몰 등 다양한 상업시설 이용이 편리함.

5.2. 교통 및 접근성

강남구청역(7호선, 분당선)이 지하철로 바로 연결되어 있어 대중교통 이용이 매우 편리함.

올림픽대로, 내부순환로 등 주요 도로 접근성도 우수하여 차량 이동 또한 편리함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 제한

* 토지이용계획 상 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당하여 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있음.

* 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-03-24)으로 지정되어 있으나, 본건은 오피스텔 용도로 현재 사용 중으로 직접적인 영향은 제한적일 것으로 보임.

* 건축선 지정으로 도로경계선에서 3미터 후퇴가 필요함.

6.2. 임차인 관련 리스크

* 임차인 (주)디앤지는 대항력이 없으나, 배당 순위에 따라 보증금을 전액 회수하지 못할 가능성도 존재함. 그러나 본 건에서는 인수되는 보증금은 없음.

6.3. 기타 정보 부족

* '기타참고사항(임대관례 및 기타)'에서 '미상'으로 기재되어 있어, 임대 시세나 특이사항 등에 대한 추가적인 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강남구 강남구청역 초역세권에 위치한 오피스텔로, 우수한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있음. 주거 및 상업 기능을 모두 갖춘 지역으로 수요가 꾸준하며, 건물 역시 최신식 설비와 구조를 갖추고 있어 주거용으로 사용하기에 적합함. 현재 시세 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어 시세차익을 기대할 수 있는 물건임. 다만, 토지이용계획 상 일부 제한사항과 정보 부재가 다소 아쉬운 부분임.

8. 투자 포인트

* 강남구청역 초역세권의 탁월한 입지 조건

* 현재 시장 시세 대비 낮은 감정가로 시세차익 기대 가능

* 주거용으로 활용 시 안정적인 수요 확보 가능

* 편리한 교통과 풍부한 생활 편의시설

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 9억 2천만원이나, 주변 시세는 9억 5천만원에서 11억원 사이로 형성되어 있음. 임차인의 대항력 있는 권리가 없고 인수할 보증금이 없는 점을 고려할 때, 시장 평균가인 9억 5천만원 이상으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적임. 경쟁률 및 현장 분위기를 고려하여 9억 5천만원 ~ 10억원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.