나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103319 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 1577-17 휴테라스 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성민감정 · 평가일 2025.07.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 '관악초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건 건물까지 차량 진출입 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2호선 '봉천역', '서울대입구역' 등이 소재하여 제반 교통환경은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제4층 제403호로서,

외벽: 석재붙임 마감 등
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 주차장시설, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 토지이며 공동주택(다세대주택)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 부지 서측으로 폭 약 6~8미터 내외, 동측으로 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(주요산 주변)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 등 미상임.
-본건 현장조사시 폐문부재로, 내부구조 및 이용상황은 집합건축물대장 및 건축물현황도를 기초로 작성였으니 경매진행 및 참여시 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103319 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 1577-17 휴테라스 4층 403호

용도: 다세대주택

감정가: 516,000,000원

토지면적: 41.00㎡ (약 12.4평)

토지지분: 41.00㎡ (약 12.4평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 46.31㎡ (약 14.0평)

건물지분: 46.31㎡ (약 14.0평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건축물 정보

건축년도: 2019년 (사용승인일 기준)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

층수: 지상 5층 건물 내 4층 403호

외벽: 석재붙임 마감 등

창호: 샷시 창호 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동에 위치하며, 주변은 다세대주택, 연립주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역임. '관악초등학교' 남동측 인근에 자리하고 있음.

2.2. 교통상황

본건 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재함. 또한 지하철 2호선 '봉천역'과 '서울대입구역'이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편임. 제반 교통 환경은 보통 수준임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 홍민지 (2019-07-02)

* 소유권이전: 김성호 (2020-03-31, 매매 금475,000,000원)

* 주택임차권: 이태열 (2024-09-11 접수, 권리금액 465,000,000원) - 전입일자: 2022-08-26, 확정일자: 2022-08-02. 말소기준권리(갑3 가압류, 2023-11-14 접수)보다 앞서는 확정일자를 보유하여 대항력이 있으며, 배당받지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 함. 말소: 인수.

* 가압류: 주택도시보증공사 (2023-11-14 접수, 권리금액 1,028,000,000원) - 말소기준권리.

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-07-11 접수, 권리금액 180,000,000원) - 서울중앙지방법원 2025타경103319 (본건). 말소: 말소.

총 등기부채권액: 1,493,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(이태열)

보증금: 465,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-08-26

확정일자: 2022-08-02

배당신고일자: 2024-09-11

대항력: 있음

비고: 등기부상 말소 기준권리보다 선순위의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 전액 변제되지 못할 경우 매수인이 인수해야 함.

3.3. 권리분석 요약

말소기준권리는 주택도시보증공사의 가압류(갑3)이며, 이보다 선순위인 이태열의 주택임차권(을3)이 존재함. 임차인의 보증금 465,000,000원은 배당받지 못하면 매수인이 인수해야 하는 조건임.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 주거지역에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 산재하고 있어 기본적인 상업 기능을 수행하고 있음. 봉천역 및 서울대입구역 주변 상업지구 이용이 가능하여 상권은 양호한 편임.

4.2. 주변 매매/임대 시세 (최근 2026년 7월 기준)

* 광덕빌라 (1992년 건축, 61.29㎡): 30,000만원 (약 1,618만원/평)

* 성진리치빌6차 (2022년 건축, 39.75㎡): 54,000만원 (약 4,493만원/평)

* 비쥬타운B (2016년 건축, 26.98㎡): 28,300만원 (약 3,468만원/평)

주변 다세대주택의 시세는 건축 연도, 면적, 상태에 따라 편차가 크나, 신축일수록 높은 가격대를 형성하고 있음. 본건(2019년 건축, 46.31㎡)은 신축에 가까우므로 비교적 높은 시세를 기대할 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 주요 시설 접근성

* 교육시설: 관악초등학교가 인근에 위치함.

* 교통시설: 지하철 2호선 봉천역, 서울대입구역 및 다수의 버스 노선 이용 가능.

* 편의시설: 인근에 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있음.

5.2. 주변 환경

주거 밀집 지역으로 비교적 조용하고 안정된 주거 환경을 제공함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수 가능한 임차 보증금

등기부상 말소 기준 권리보다 앞서는 주택임차권(을3, 보증금 465,000,000원)이 존재하며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 해당 금액을 인수해야 함. 이는 상당한 추가 비용 발생 또는 자금 부담으로 이어질 수 있음.

*임차인 이태열의 경우, 보증금이 명시되어 있으나, 차임은 0원으로 특이사항이 있음.

6.2. 폐문 부재

현장 조사 시 폐문 부재로 인해 내부 구조 및 정확한 이용 상황 파악에 제한이 있었음. 집합건축물대장 및 건축물현황도를 기초로 작성되었으므로, 경매 진행 및 참여 시 반드시 재확인이 필요함.

6.3. 권리관계 복잡성

가압류, 강제경매, 임차권 등 다수의 권리관계가 복잡하게 얽혀 있어 면밀한 권리분석이 필수적임.

6.4. 도시계획 및 제한사항

* 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률, 교육환경 보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 수도권정비계획법 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등의 제한이 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구의 교통이 편리하고 생활 환경이 양호한 지역에 위치한 다세대주택임. 2019년에 건축되어 비교적 신축에 속하며, 내부 상태 및 구조는 현장 확인이 필요함. 가장 큰 특징은 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하며, 그 보증금(465,000,000원)을 매수인이 인수해야 할 가능성이 높다는 점임. 이는 투자 시 총 지출액에 큰 영향을 미치므로 신중한 고려가 필요함.

8. 투자 포인트

* 서울 관악구 핵심 지역(봉천역, 서울대입구역 인근)에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수함.

* 2019년 건축물로 비교적 신축이며, 향후 가치 상승 가능성이 있음.

* 주변 시세 대비 적정 가격으로 낙찰 시 시세차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 516,000,000원이나, 보증금 465,000,000원을 인수해야 하는 조건이므로, 매수인의 총 지출액은 입찰가 + 인수 보증금임. 이를 고려하여 시장 시세 및 거래 사례를 분석한 결과, 본 건의 적정 시장 가치는 약 600,000,000원으로 추정됨.

이에 따라, 인수 보증금을 제외한 본건의 예상 입찰가는 다음과 같이 산정할 수 있음.

예상 입찰가 = (추정 시장 가치) - (인수 가능한 임차 보증금)

예상 입찰가 = 600,000,000원 - 465,000,000원 = 135,000,000원

따라서, 본 건에 대한 보수적인 접근을 고려하여 약 135,000,000원 내외의 입찰가를 제시하며, 실제 입찰 시에는 주변 시세 변동, 경쟁 상황, 임차인과의 협상 가능성 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직함.

* 경매 진행 및 참여 시, 임차인 현황 및 권리 관계에 대한 최종적인 확인은 필수적임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.