나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5594 [1] 부산광역시 해운대구 중동 OOOO OOOO OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: BNK · 평가일 2025.07.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 중동 소재 ""해운대초등학교"" 북서측에 위치하는 공동주택으로서 주변은 아파트, 다세대주택, 연립주택, 관련근린생활시설 등으로 형성된 주택지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철2호선 중동역 등이 소재하여 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 18층건물내 제9층 제912호로서
외벽:몰탈위페인팅, 치장석돌붙임 등
내벽:비닐벽지마감 등
창호:샷시창호구조임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에의한난방설비, 기계식주차설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서 공동주택 및 근린생활시설 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측으로 중로 등에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 도로접합, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 온천지구임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임
2)기 타:없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5594 (1)

소재지: 부산광역시 해운대구 중동 1554 아크로뷰 9층912호

용도: 아파트

감정가: 82,000,000원

건물면적: 20.25㎡ (약 6.13평)

건물지분: 20.25㎡ (약 6.13평)

토지면적: 3.52㎡ (약 1.06평)

토지지분: 3.52㎡ (약 1.06평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO

특이사항: 대항력있는임차인

특수물건정보: 대항력있는임차인

아파트명: 아크로뷰

건축년도: 2004년 (사용승인일: 2004년 3월 26일)

총 동수: 1동

총 세대수: 208세대

전용면적: 24.93㎡ (약 7.54평)

건축물 정보

건축물대장 상 주소: 부산광역시 해운대구 우동3로 4 (중동)

총 층수: 18층

본 물건 층수: 9층

호수: 912호

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 물건은 부산광역시 해운대구 중동 소재 "해운대초등학교" 북서측에 위치하며, 주변은 아파트, 다세대주택, 연립주택, 관련 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대입니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

* 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2호선 중동역 등이 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다.

* 접근성

본건은 남측 및 서측으로 중로 등에 각각 접해 있어 차량의 접근 및 이용이 용이합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 도로접합, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 온천지구에 해당합니다.

3. 권리분석

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 정OO

* 말소기준권리:

등기부 요약에 따르면, 2025년 7월 14일 접수된 정찬일의 강제경매 (권리금액: 51,670,684원)가 말소기준권리입니다.

* 인수되는 권리:

* 임차인: 정찬일

* 보증금: 51,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-08-31

* 확정일자: 2021-08-30

* 배당신고일자: 2025-08-22

* 대항력: 있음

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

* 인수 보증금 합계: 0원

제공된 정보에 따르면 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

* 본건은 아파트, 다세대주택, 연립주택 및 근린생활시설이 혼재된 주택지대에 속해 있습니다.

* 해당 지역은 일반상업지역으로 분류되어 있어, 주거 기능 외 상업 기능의 잠재력도 가지고 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 해운대초등학교가 북서측에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 교통: 지하철 2호선 중동역과 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주거환경: 아파트 단지 내 주거 환경과 함께 주변 주택가 인프라를 공유할 수 있습니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 정찬일(보증금 51,000,000원) 임차인이 존재합니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 경우 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성이 있어 주의 깊은 검토가 필요합니다.

* 매각 불포함 권리: 지상권이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으나, 세부 내용은 확인되지 않아 잠재적 위험 요소가 될 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 온천지구 등 관련 법규로 인한 건축 또는 개발의 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 해운대구 중동에 위치한 아크로뷰 아파트입니다. 해운대초등학교 인근의 편리한 교통 환경과 주거 및 상업 시설이 혼재된 입지를 갖추고 있습니다. 감정가는 8,200만원으로 책정되었습니다. 권리 분석 상 대항력 있는 임차인이 존재하며, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나 이에 대한 정확한 확인 및 인수 조건 재검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 해운대 지역의 입지적 가치: 부산의 대표적인 관광 및 주거 지역인 해운대에 위치하여 장기적인 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 역세권 접근성: 지하철 2호선 중동역을 이용하기 편리하여 교통 이점이 뛰어납니다.

* 실거주 및 투자 겸용: 적정 면적으로 실거주와 더불어 임대 수익 또는 시세 차익을 고려할 수 있는 물건입니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 82,000,000원

* 최근 매매 시세 분석:

* 2026년 5월 30일, 24.93㎡, 18층: 78,000,000원

* 2026년 5월 24일, 24.93㎡, 13층: 95,000,000원

* 2026년 7월 20일, 21.87㎡, 14층: 64,000,000원

* 시세 분석 의견:

본건은 전용면적 24.93㎡(약 7.54평)를 기준으로 합니다. 최근 실거래가 중 24.93㎡ 면적의 아파트는 7,800만원(18층) 및 9,500만원(13층)에 거래되었습니다. 본건의 9층이라는 점을 감안할 때, 13층 및 18층 거래가 대비 가격 조정이 필요할 수 있습니다. 21.87㎡ 면적의 14층이 6,400만원에 거래된 점은 시장 하한가를 보여주는 참고 자료가 될 수 있습니다. 감정가 8,200만원은 최근 실거래가 범위 내에 있으며, 18층 거래가(7,800만원)와 본건(9층)의 층수 차이를 고려할 때, 적정 입찰가는 이보다 약간 낮거나 비슷한 수준에서 결정될 것으로 예상됩니다. 대항력 있는 임차인이 있으나 인수 보증금 합계가 0원으로 명시된 점을 고려하여, 권리 분석 결과에 대한 확신을 바탕으로 입찰가를 산정해야 합니다.

* 예상 입찰가 범위: 75,000,000원 ~ 80,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.